COMPRA-SUBROGACION

Notapor J.J. el Mar Ago 31, 2010 4:21 pm

Hello,

pregunta y a los compis.

Estoy despachando una escritura de COMPRA-VENTA con subrogación de hipoteca y novación modificativa, algo normal y habitual, pero lo que me llama la atención es que comparece sólo la mujer y adquire las fincas para su sociedad de gananciales, compareciendo el apoderado de la entidad bancaria para aceptar la subrogación y pactar la novación modificativa.
Todos los demas documentos que he despachado de este tipo, siempre han comparecido ambos cónyuges, este es el primer caso que se me dá donde sólo comparece uno de ellos.
Si en la hipoteca tienen que comparecer ambos cónyuges para su constitución, ¿¿ por que nó para la adquisición de un bien gravado con una hipoteca ??

bay bay.


Re: COMPRA-SUBROGACION

Notapor albertogarcia el Mar Ago 31, 2010 7:03 pm
Yo he devuelto una así hace tres meses; me trajeron la ratificación del marido de las operaciones


Re: COMPRA-SUBROGACION

Notapor yimou el Mar Ago 31, 2010 9:33 pm
Pienso, no sé si acertadamente, que debes despacharlo -yo ya lo he hecho más de una vez-, puesto que se trata de un negocio complejo en el que la esposa, pudiendo realizar la compra sin intervención del consorte, puede también formalizar la subrogación y modificación de la hipoteca en nombre de la sociedad conyugal. Creo que la DGRN estima que, siendo el negocio preponderante la compra -en un negocio complejo-, debe considerarse que la finca entra a formar parte del patrimonio ganancial ya gravada con la hipoteca, ésta última en las condiciones que se pactan en la modificación. R. DGRN 7-07-1998: el caso no es el mismo, pero responde a la misma razón.
Un saludo.


Re: COMPRA-SUBROGACION

Notapor experior el Mar Ago 31, 2010 9:50 pm
Yo he puesto defecto a una más o menos igual. Faltaba la ratificación de la esposa. Decía algo así, que uno de los dos cónyuges sí puedo comparecer solo y adquirir en beneficio de la sociedad de gananciales, y con la expresión del nombre de su consorte "que compra y adquiere para su sociedad de gananciales" y no "con carácter ganancial" pero en cambio, para gravar la sociedad de gananciales, no será suficiente con la comparecencia de tan solo uno de los conýuges, sino que será necesario que el consorte ratifique medieante escritura pública....

Mira, tengo delante el libro de Práctica Registral, y dice: 3ª Edición, pág 209..
23º ¿Quien puede hipotecar?... -matrimonio casado en régimen de gananciales:
"Tratándose de bienes gananciales, los actos de disposión requieren el consentimiento de ambos cónyuges Art. 1.375 C.C.

O..... "Es muy importante tener en cuenta la llamada "teoría del negocio jurídico complejo" (RDGRN 7 julio 1998) conforme a la cual si uno de los cónyuges puede, por si solo, adquirir una finca que estuviere hipotecada, no hay ningún obstaculo para que pueda, en el mismo acto, adquirir el inmueble e hipotecarlo considerando como una unidad el negocio adquisitivo y el de gravamen-

Pero si a tu jefe le gusta profundizar... como al mio, incluso puede poner un defecto subsanable, con posibilidad de inscripción parcial a petición del interesado/presentante, practicando la inscripción en cuanto a la compraventa, ya que para la adquisión para la sociedad de gananciales no es necesario la comparecencia/ratificación del consorte; y se suspende en cuanto a la subrogación y posterior modificación por ser requisito indispensable la comparencencia/ratificación del consorte. De todas formas, si hay aceptación por parte del banco, y modificación, seguramente la llevará una gestoría del banco, y no querrá la inscripción parcial, la subsanarán corriendo y la inscribirán enterita.

También, si la gestoría es "colega" se lo puedes comentar, que la retiren, te ahorras el defecto, y que la traigan arreglanda.

Y para terminar, como bien sabeís todos, los Registradores, con la misma Ley Hipoteria en la mano, cada uno piensa de una forma, y tras 3 registradores que he vivido, con la misma duda, cada uno me ha dicho algo distinto, y algo que claramente era de suspender, el que tengo ahora me dice que la despache, que no pasa nada, y al revés también. Esto es así de "guay".

Saludos!


Re: COMPRA-SUBROGACION

Notapor PRIOR el Mié Sep 01, 2010 10:19 am
Yo creo que puede comprar y subrogarse en la hipoteca porque no se trata de dos negocios independientes, sino de un negocio de naturaleza unitaria en donde la subrogación se encuentra ligada a la compraventa, sin la cual posiblemente no hubiera tenido lugar la adquisición.-

Parecen aplicables:-

Art.1370 del Código civil:- “ Por el precio aplazado del bien ganancial adquirido por un cónyuge sin el consentimiento de otro responderá siempre el bien adquirido sin perjuicio de la responsabilidad de otros bienes según las reglas de este Código “”

Art.1377:- “Para realizar actos de disposición a título oneroso sobre bienes gananciales se requerirá el consentimiento de ambos cónguyes.””

No estamos ante un acto de disposición que requiera el consentimiento de ambos esposos.-

Saludos.-


Re: COMPRA-SUBROGACION

Notapor preocupado el Mié Sep 01, 2010 11:33 am
En mi Registro también lo despachamos. El Registrador, como bien dice Yimou, estima que es un negocio jurídico complejo y que no necesita ratificación del cónyuge.

Un saludo.


Re: COMPRA-SUBROGACION

Notapor experior el Mié Sep 01, 2010 11:54 am
Perdonad con tanto rollo. Es deformación profesional debido al actual Registrador, que pone el todos los defectos y tendríais que verlos. Y no te digo nada la cantidad de fundamento que incluye en las notas simples informativas, o en la suspensión de la calificación de las telemáticas. Es un tipo peculiar.

Pero sí, tiene mucho sentido lo último que están comentando.

Un saludo

P.D. Ah, dinos al final que has hecho con la escritura.


Re: COMPRA-SUBROGACION

Notapor J.J. el Mié Sep 01, 2010 4:33 pm
Hello campeones.

El documento ya esta despachado con todos sus conceptos, minutado en su totalidad igualmente por todos los conceptos, firmado por el Sr. Registrador y notificado a la gestoria que lo tramita.

Saludos y muchísimas GRACIAS por vuestra colaboración, siempre es reconfortable ver las respuestas de los compañeros.

bay bay.