COMPRA PARTES INDIVISA DE RUSTICA EN ANDALUCIA Y LICENCIA PARCELACION

una pregunta facilita
en vuestro registro se pide para poder inscribir una compra por partes indivivas de una finca rustica en andalucia, la licencia de parcelacion o declaracion de innecesariedad ?
un saludo y muchas gracias a todos

Aqui en el mio si se necesita, aunque si las cuotas que son objeto de transmisión ya estan generadas anteriomente no se necesita. Antiguamente creo recordar que tambien se inscribian por silencio administrativo, es decir, se mandaba comunicación al Ayuntamiento advirtiendo de que tendría acceso al Registro "una cuota indivisa" de una finca, que podría ser objeto de parcelación ilegal y se prorrogaba el asiento 180 días:

"suspendida su inscripción por no haberse acreditado la obtención e licencia de segregación ni declaración de innecesariedad de tal licencia para las cuotas indivisas que se generan a partir de la finca segregada, remitiéndose mediante certificado con acuse de recibo, copia de la citada escritura, al Excelentísimo Ayuntamiento de XXXX, solicitando se adopte el acuerdo pertinente en relación con la venta de la cuota indivisa que en el mismo se realiza, y haciéndolo constar de conformidad con el Artº 79 del R.D 1093/97 de 4 de Julio de 1997, que caso de no recibir contestación alguna al respecto se procederá conforme a lo ordenado en dicho precepto legal, acuse de recibo que es entregado a esta oficina y del que se desprende haber sido recepcionado dicho certificado con fecha------, fecha a partir de la cual, queda prorrogado el plazo de vigencia del asiento de presentación del título que nos ocupa por un plazo de ciento ochenta días, y habiendo transcurrido el plazo de cuatro meses desde dicha recepción sin que el Excelentísimo Ayuntamiento de XXXX, se halla pronunciado sobre si se concede o no licencia o declaración de innecesariedad de la misma, se procede a practicar la presente inscripción."

Espero que te sirva de ayuda.

Buenas tardes, Bigfoot:

El nuevo Reglamento de Disciplina Urbanística de Andalucía (Decreto 60/2010 de 16 de marzo) ha definido la aplicación del artículo 66 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (Ley 7/2002, de 17 de diciembre), que no era del todo claro.

En este sentido, el Reglamento de Disciplina Urbanística, establece en su artículo 8 apartado a), lo siguiente:

Están sujetos a previa licencia urbanística municipal, sin perjuicio de las demás autorizaciones o informes que sean procedentes de acuerdo con la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, o con la legislación sectorial aplicable, todos los actos de construcción o edificación e instalación y de uso del suelo, incluidos el subsuelo y el vuelo, y, en particular, los siguientes:
a) Las parcelaciones urbanísticas a que se refiere la sección sexta del Capítulo II del Título II de la Ley 7/2002, de
17 de diciembre, salvo que estén contenidas en proyectos de reparcelación aprobados o sean objeto de declaración de innecesariedad de la licencia.
Conforme a lo dispuesto en el artículo 66 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, se consideran actos reveladores
de una posible parcelación urbanística aquellos en los que, mediante la interposición de sociedades, divisiones horizontales o asignaciones de uso o cuotas en pro indiviso de un terreno, fincas, parcelas, o de una acción, participación u otro derecho societario, puedan existir diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte del inmueble, sin que la voluntad manifestada de no realizar pactos sobre el
uso pueda excluir tal aplicación.
En tales casos será también de aplicación lo dispuesto en la legislación para las parcelaciones urbanísticas según la clase de suelo de la que se trate.
Igualmente, tendrán la consideración de actos reveladores de posible parcelación urbanística, la transmisión intervivos de cuotas proindiviso de fincas clasificadas como suelo no urbanizable, cuando a cada uno de los titulares corresponda teóricamente una parte de superficie inferior a la mayor de las fijadas en la ordenación urbanística y territorial vigente, como parcela mínima edificable o divisible, según el resultado de aplicar a
la total superficie del inmueble objeto de alteración, el porcentaje que represente cada cuota indivisa enajenada. El mismo régimen se aplicará a las transmisiones de acciones, participaciones u otros derechos societarios que produzcan el mismo resultado, así como a las divisiones horizontales.
En estos actos reveladores de parcelación urbanística, se requerirá la correspondiente licencia urbanística o declaración de innecesariedad, debiendo esta última condicionarse resolutoriamente al cumplimiento de las previsiones fijadas en el instrumento de planeamiento urbanístico, o en su caso, aquellas que garanticen la no inducción a la formación de nuevos asentamientos.
Los Notarios y Registradores de la Propiedad, para autorizar e inscribir respectivamente las escrituras públicas de estos actos o negocios jurídicos, exigirán el previo otorgamiento de licencia urbanística o declaración de innecesariedad, debiendo los primeros testimoniarlo en las correspondientes escrituras públicas.

Es decir, en las transmisiones hay dos casos claros en los que se debe exigir licencia:
1.- Siempre que las cuotas den derecho a una parte determinada de la finca (por ejemplo, si establecen que los metros o participación transmitidos equivalen a X metros en la parte sur de la finca, o al uso de la parte de finca cercana al camino..., o cosas así).
2.- Cuando se transmitan cuotas cuya equivalencia en metros fuera inferior a la unidad mínima de cultivo. En este último caso, la aplicación del artículo es fácil, si los metros que teóricamente corresponderían a la participación transmitida superan la unidad mínima de cultivo, no es necesaria la licencia, si el resultado fuera inferior a la unidad mínima sí.
Es decir, si, por ejemplo, tenemos una finca de 11.000 de regadío en el municipio X, para el cual la unidad mínima de regadío es de 2.500 m2, la finca podrá venderse, por ejemplo a 2, 3 y hasta 4 comuneros por mitades, terceras o cuartas partes indivisas, ya que su participación en metros equivaldría a 5.000, 3.666 y 2.750 m2 por participación, respectivamente, lo cual es superior a los 2.500 m2 marcados como unidad mínima en el municipio. Ahora bien, si la finca la fueran a adquirir 5 personas por quintas partes, se requeriría licencia, ya que los metros teóricos que corresponderían a cada participación serían 2.200, lo cual queda por debajo de la unidad mínima establecida para regadío.

En fin, espero haber sido lo suficientemente clara (no sé si me he explicado muy bien).

Un saludo y gracias por querer aprender, da gusto.

Buenas tardes,

"Bicheando" por internet he encontrado este foro que no conocía y este tema en concreto que es el que ahora mismo me preocupa. La cuestión es que un cliente firmó una compraventa en pro indiviso con su hermano de una finca rústica, cuya extensión no cumple con la unidad mínima de cultivo. Tras presentar la escritura a inscripción en el Registro correspondiente, el Sr. Registrador emite nota de calificación solicitando licencia de segregación o declaración de innecesariedad. Solicito al Ayuntamiento dicha declaración de innecesariedad y me la deniegan, con poco fundamento, pero me la deniegan. Indagando un poco la legislación observo que aunque no exista una segregación física, el hecho de haber adquirido en pro indviso sin cumplir la unida mínima de cultivo puede dar lugar a la situación en la que ahora mismo me encuentro, o más bien que se encuentran mis clientes, basándose todo ello en un mecanismo de control para evitar posibles parcelaciones ilegales encubiertas mediante la atribución de usos individualizados por parte de los adquirentes en pro indiviso.
El tema está en que mis clientes sólo han adquirido la nuda propiedad, habiéndose reservado el comprador el usufructo, por lo que la posibilidad de que mis clientes lleven a cabo un uso individualizado está descartado. Por tanto, a la luz de estos hechos, os pregunto, cambia algo la cosa en mi caso en concreto en el que los adquirentes no tienes el uso y disfrute de la finca??por tanto será siendo una única persona (el vendedor) quien use y explote la finca enajenada. De todas formas veo raro que el Sr. Registrador, quedando patente en la escritura de compraventa que lo que se transmitía era únicamente la nuda propiedad, haya solicitado la declaración de innecesariedad, por lo que me da que pensar que la tesis que yo defiendo no es viable (salvo error del Sr. Registrador que como cualquier persona humana puede equivocarse y no haberse percatado de esa circunstancia)
Qué opinais?
Gracias de antemano

Buenas tardes, Prioriure (por cierto, me encanta tu nick):

El derecho de usufructo, por su propia esencia, es de carácter temporal, por lo que una vez fallecido el usufructuario se consolidará el pleno dominio a favor de los nudo-propietarios. ¿Qué quiere decir esto? Que, lógicamente, aunque el dominio se encuentre desmembrado en usufructo y nuda propiedad, los verdaderos titulares de la finca son los nudo-propietarios, debiendo equipararse el usufructo a un gravamen temporal.

En tu caso concreto se visualiza perfectamente lo que intento explicar: A día de hoy, en la finca que han comprado tus clientes se ha constituido un derecho de usufructo, que en su día se extinguirá, por lo que, aunque ahora los nudo-propietarios supuestamente no pudieran hacer un uso individualizado de sus participaciones, tras el fallecimiento del usufructuario tendrían vía libre.

El admitir la inscripción de las participaciones, cuando éstas no superan la unidad mínima de cultivo, si existe un derecho de usufructo constituido en la finca, desvirtuaría por completo la finalidad de la norma, ya que, antes o después, la nuda propiedad se convertirá en pleno dominio y con esa simple argucia sería facilísimo saltársela constituyendo un derecho de usufructo en las fincas al que, incluso, podría renunciar el usufructuario inmediatamente después.

De hecho, al usufructuario no puede considerársele ni siquiera condómino, ya que en el condominio ordinario (comunidad romana o dominio pro-indiviso), es aquél en el que concurren varios titulares del mismo derecho en la cosa, por lo que existe identidad del objeto jurídico dividido en partes o cuotas indivisas, ya que cada comunero tiene un derecho de igual naturaleza al de los demás (independientemente de su mayor o menor participación). Por ejemplo, en una extinción de condominio entre nudo-propietarios, el usufructuario no participa, ya que lo que él ostenta es un derecho sobre el dominio, equiparable a un gravamen, y, por tanto, de naturaleza distinta al dominical de los nudo-propietarios.

En resumen, el admitir la posibilidad que planteas sólo supondría retrasar la infracción de la norma, que con absoluta seguridad sería infringida al extinguirse el usufructo, por lo que entiendo que la calificación del Registrador ha sido correcta y que pocas o ninguna alternativa le quedan a tus clientes.

Espero haberte servido de ayuda.

Un saludo

Buenos días,

Ante todo, gracias por tu respuesta. Como suponía, la cosa pinta mal. El problema en todo esto es que no siempre te piden declaración de innecesariedad en casos similares, porque no es el primero en el que me encuentro, y en caso de que te la pidan, no todos los ayuntamientos se niegan a dartela como es también el caso que narro. Así, aunque la ley pueda ser más o menos clara, en la práctica no existe una uniformidad. De todas formas, yo entiendo que el error viene provocado desde un primer momento por el Notario, que no debió autorizar dicha escritura, como así mismo lo establece la propia LOUA en su articulado (no recuerdo ahora mismo el artículo en concreto). La cuestión es que nos encontramos que mis clientes tienen una compraventa elevada a pública (por tanto válida y eficaz) pero sin la garantía de la inscripción en el Registro de la Propiedad.
Bueno, a ver si existe alguna solución...Gracias!!

Buenas tardes, Prioriure:

Como bien dices, la LOUA ya establecía en su artículo 66 que:
"No podrá autorizarse ni inscribirse escritura pública alguna en la que se contenga acto de parcelación sin la aportación de la preceptiva licencia, o de la declaración de su innecesariedad, que los Notarios deberán testimoniar en la escritura correspondiente".

Lo que ha sido, además, ratificado y matizado por el Decreto 60/2010 de 16 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística de Andalucía, que establece en su artículo 8:
"Igualmente, tendrán la consideración de actos reveladores de posible parcelación urbanística, la transmisión intervivos de cuotas proindiviso de fincas clasificadas como suelo no urbanizable, cuando a cada uno de los titulares corresponda teóricamente una parte de superficie inferior a la mayor de las fijadas en la ordenación urbanística y territorial vigente, como parcela mínima edificable o divisible, según el resultado de aplicar a la total superficie del inmueble objeto de alteración, el porcentaje que represente cada cuota indivisa enajenada. El mismo régimen se aplicará a las transmisiones de acciones, participaciones u otros derechos societarios que produzcan el mismo resultado, así como a las divisiones horizontales. En estos actos reveladores de parcelación urbanística, se requerirá la correspondiente licencia urbanística o declaración de innecesariedad, debiendo esta última condicionarse resolutoriamente al cumplimiento de las previsiones fijadas en el instrumento de planeamiento urbanístico, o en su caso, aquellas que garanticen la no inducción a la formación de nuevos asentamientos.
Los Notarios y Registradores de la Propiedad, para autorizar e inscribir respectivamente las escrituras públicas de estos actos o negocios jurídicos, exigirán el previo otorgamiento de licencia urbanística o declaración de innecesariedad, debiendo los primeros testimoniarlo en las correspondientes escrituras públicas".

Efectivamente el Notario no debió haber autorizado la escritura, aunque, desgraciadamente, sea de quien sea la culpa, el problema lo tienen tus clientes y tiene difícil solución.

Un saludo y espero que puedas arreglarlo de un modo u otro