VIVIENDA EN SUELO RUSTICO ANDALUCIA

TENGO UNA CONSULTA, EN MI REGISTRO QUE ES DE ANDALUCIA, PEDIMOS PARA PODER INSCRIBIR UNA VIVIENDA EN SUELO RUSTICO, QUE TRAIGAN UN CERTIFICADO DEL AYUNTAMIENTO QUE ACREDITE ADEMAS DE QUE NO EXISTE EXPEDIENTE DE DISCIPLINA URBANISTICA, PUES QUE SE TRATA DE SUELO SIN PROTECCION ESPECIAL, EL PROBLEMA QUE TENGO ES EN CALIFICAR LA ESCRITURA, PORQUE NO TRAEN EL CERTIFICADO DEBIDO A QUE DICE EL AYUNTAMIENTO QUE ES SUELO DE ESPECIAL PROTECCION O ALGO ASÍ, NO LO HE VISTO, PERO HAN DECIDIDO QUE SE CALIFIQUE SIN INCORPORAR EN LA ESCRITURA EL CERTIFICADO, NI ACOMPAÑARLO, IMAGINO QUE PARA RECURRIR, AL PARECER EL AYUNTAMIENTO SÍ TIENE ESA CASA CORTIJO EN UN INVENTARIO QUE TIENE DE HACE AÑOS, SEGÚN DICE EL CERTIFICADO, PERO CLARO, NOS DICE QUE ESTÁ EN SUELO PROTEGIDO, ASÍ QUE NO SE COMO PUEDO FUNDAMENTAR LA SUSPENSION DE LA INSCRIPCIÓN, TENGO ENTENDIDO QUE EN CASO DE QUE SEA SUELO PROTEGIDO NO PRESCRIBE NUNCA LA INFRACCIÓN Y POR ESO NO SE INSCRIBEN, A VER SI ALGUIEN ME PUEDE AYUDAR,
UN SALUDO A TODOS Y GRACIAS DE ANTEMANO

Ponle que no se puede determinar el plazo para la prescripción de las infracciones ni, por tanto, determinar la legislación aplicable, por no acreditarse el tipo de suelo en que se declara la obra. Artículo 52,b) R.D. 1093/97 de 4 de Julio.

Seguro que kaikus tiene razón pero: ¿Donde está tu Registrador? Ah, que no está ni se le espera... Ah, que tienes que calificar tú el documento... Ah, que el jefe no tiene ni pu.ta ide.a...

Pues es que me han dicho que hay una resolución del año 2009, de septiembre o por ahí, que dice que si es anterior la obra a la entrada en vigor de la ley del suelo de andalucia que creo que es del 1997 o 2004 no es necesario acreditar el tipo de suelo
se refiere a una inmatriculacion de una casa en el campo a la que se aplica tambien la ley, y se resolvió dando la razón al notario
voy a ver si la encuentro, gracias a todos, y sí tengo registrador pero hace ya unos dias que no lo veo, y ademas el ke briega con oficiales de notaría y notarios soy yo, así ke me gusta parecer que se lo ke digo, jeje
gracias a todos
un saludo

Bueno, siempre podrás recurrir a la nueva Ley del Suelo (de este año), que exige muchos mas requisitos y, aunque según ciertos comentarios de Notariosyregistradores.com no siempre serían exigibles, siempre te puedes amparar en el contenido literal de la Ley.
Me refiero a que ahora hay que determinar si el suelo es protegido, existencia o no de servidumbres legales y cosas por el estilo (tendría que volver a mirarlo para afinar un poco mas), que escapan a los registradores salvo que lo certifique el ayuntamiento.

RDLM 8/2011 de 1 de julio en vigor desde el 7 de julio.
Te pego aquí lo mas importante en materia de declaración de obras antiguas y otras cosillas, sacado de notariosyregistradores.com y al final varios enlaces a lo que opinan en esa web y el último al texto del RDL.

Nuevo apartado 4: Obras viejas. Nos estamos refiriendo a aquéllas respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción. Precisarán para ser inscritas de:

1.- Certificación expedida por el Ayuntamiento o por técnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en las que conste la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título.

- En mi opinión la referencia a fecha determinada ha de ser interpretada flexiblemente, es decir, no tendría que acreditarse que se terminó, por ejemplo, el 1º de diciembre de 1995, sino, con anterioridad a 1996.

- Tal como está redactado el precepto (con disyuntivas), parece que el acta notarial descriptiva no exige una certificación. Creo, de todos modos, que sí será precisa pues el notario no puede dar fe por sí solo de la antigüedad de un edificio y no parece razonable basarse únicamente en lo alegado por el requirente.

2.- Inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística.

3.- El Registrador comprobará que el suelo no tiene carácter demanial.

4.- También comprobará que el suelo no está afectado por servidumbres de uso público general.

La situación demanial o de servidumbres debe de acreditarse al Registrador, si con sus medios –el propio Registro, acceso al Catastro, Geobase o otros futuros…- no puede llegar a conocerla. Lo lógico es que se haga a través de certificación o informe de la administración garante de la legalidad urbanística que tenga esa información, normalmente los ayuntamientos, pero pueden ser Obras públicas, Telecomunicaciones o Costas... En todo caso, lo lógico es que se centre en la información que le sea suministrada, pues otra interpretación (necesidad de indagar en cada organismo) paralizaría de facto la inscripción de estos títulos.

5.- Acreditar si el edificio está o no fuera de ordenación.

- Aunque sólo se aluda al acto administrativo de declaración de estar el edificio fuera de ordenación, puede ocurrir que este acto administrativo no exista o que el edificio cumpla los requisitos de la ordenación aunque no se hayan acreditado. Al respecto, creo (JFME) que sería admisible un certificado municipal acreditativo de estos extremos. En todo caso algo hay que aportar, porque, sino, en la práctica nunca se va a incorporar el acto administrativo de fuera de ordenación con lo que se burlaría la finalidad de la norma..

- Carlos Tocino Flores, sin embargo, opina lo siguiente: “No obstante, en mi opinión, la no aportación de dicho documento administrativo no debería considerarse defecto que impida la inscripción, pues existirán edificaciones y construcciones que se hayan realizado sin licencia, pero que no se encuentren en situación de fuera de ordenación, por ajustarse al planeamiento, y porque, de entender lo contrario, impediría de facto la inscripción de las obras nuevas por esta vía.”

- Después, los Registradores notificarán al Ayuntamiento la inscripción y lo harán constar así en la inscripción y la nota de despacho. Con ello, se recoge el contenido del artículo 54 del Reglamento Hipotecario en materia de Urbanismo. Esta comunicación posterior puede ser un argumento a favor de la opinión más flexible de Carlos, pues, en todo caso, el Ayuntamiento va a tener noticia de lo realizado. La práctica y las Resoluciones de la DGRN acabarán aclarando este discutible tema.

6.- ¿Y la licencia de primera ocupación? Si se entiende que el apartado 4 es especial para obras viejas y excepciona lo recogido en el apartado 1 general, la respuesta será negativa, pues en la enumeración de requisitos para inscribir no se incluye. Ayudaría a defender esta postura si se exige, respecto a la posible situación de fuera de ordenación o bien el acto administrativo o bien, en su defecto, un certificado o informe municipal. Puede que sustantivamente, algunas legislaciones autonómicas la requieran, pero parece que el legislador estatal no lo ha impuesto como requisito para inscribir en estos casos.



7) Complejos inmobiliarios. A partir del 7 de julio de 2011 precisan autorización:

Se añade un nuevo apartado 6 en el artículo 17 del texto refundido de la Ley de Suelo: «6. La constitución y modificación del complejo inmobiliario deberá ser autorizada por la Administración competente donde se ubique la finca o fincas sobre las que se constituya tal régimen, siendo requisito indispensable para su inscripción que al título correspondiente se acompañe la autorización administrativa concedida, o el testimonio notarial de la misma.»

No se impone expresamente para el otorgamiento de la escritura, pero sí para su inscripción, por lo que puede obtenerse después, pero en todo caso, ha de acompañarse o testimoniarse para que el título sea inscribible.

Si la legislación urbanística autonómica no prevé la necesidad de autorizaciones en estos casos, podría valer un certificado de innecesariedad.



Actos inscribibles relacionados con la legislación urbanística. A ellos se dedican los arts. 51 al 54 TRLS. De ellos, ahora varían el 51 y el 53.

- Ya estaba prevista la anotación preventiva por la incoación de expediente sobre disciplina urbanística. La novedad consiste que, respecto de aquellos expedientes de disciplina urbanística que afecten a actuaciones por virtud de las cuales se lleve a cabo la creación de nuevas fincas registrales por vía de parcelación, reparcelación en cualquiera de sus modalidades, declaración de obra nueva o constitución de régimen de propiedad horizontal, la Administración estará obligada a acordar la práctica en el Registro de la Propiedad de la anotación preventiva a que se refiere el artículo 53.2 de la Ley de Suelo. El no hacerlo así, dará lugar a la responsabilidad de la Administración competente en el caso de que se produzcan perjuicios económicos al adquirente de buena fe de la finca afectada por el expediente que deberá ser indemnizado por ella.

Según la Exposición de Motivos, entre estas medidas de protección registral incluidas, se encuentra la incorporación al Registro de la Propiedad de la información que permitirá a los adquirentes de inmuebles conocer por anticipado la posible situación litigiosa en la que éstos se encuentran, incluyendo los expedientes que puedan suponer la imposición de multas o la futura demolición. En la actualidad, el acceso de dicha información absolutamente relevante para los potenciales inversores, es sólo potestativa de los Ayuntamientos, de tal manera que se establece la obligatoriedad de proporcionársela al Registrador imponiendo a los Ayuntamientos que la incumplan los perjuicios económicos que pudieran causarse a los adquirentes de buena fe.

- Se incorporan, junto a las sentencias, los actos administrativos, en ambos casos firmes, en que se declare la anulación de instrumentos de ordenación urbanística, de ejecución, o de actos administrativos de intervención, cuando se concreten en fincas determinadas y haya participado su titular en el procedimiento.

- En ambos casos, el asiento se practicará sobre la finca en la que recaiga el correspondiente expediente

- Como la enumeración del artículo 51 pasa de números a letras, se modifica el artículo 53 para acomodarlo.



9) Nuevas obligaciones de notificar y certificar por parte de los Registradores.

Según el nuevo párrafo 2 TRLS, el Registrador de la Propiedad notificará a la Comunidad Autónoma competente la realización de las inscripciones correspondientes, con los datos resultantes del Registro en:

- parcelaciones y reparcelaciones de fincas,

- declaración de nuevas construcciones,

- constitución de regímenes de propiedad horizontal y conjuntos inmobiliarios.

De la comunicación se dejará constancia por nota al margen de las inscripciones correspondientes y se acompañará certificación de las operaciones realizadas y de la autorización administrativa que se incorpore o acompañe al título inscrito.

Creo que es criticable esta reforma pues supone mayor burocracia, tanto para los Registros que han de hacer las notificaciones y certificaciones como para la Administración que ha de tratar, ordenar y archivar la información recibida.

Tampoco se especifica qué organismo dentro de cada Comunidad Autónoma será el receptor de tan ingente información. Parece latir en el fondo una desconfianza acerca del flujo de información y coordinación que pudiera darse entre dos Administraciones -la local y la autonómica- por parte de una tercera Administración, la central.



Por último, como común a los apartados 5 al 9, la Disposición final segunda, titulada “Datos del catastro”, deja a salvo respecto a todo el capítulo V (silencio, obras nuevas, complejos inmobiliarios y actos inscribibles):

- lo previsto en la Ley 13/1996, de 30 de diciembre (es de suponer que los arts. 50 y ss. dedicados a la referencia catastral)

- y en el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, en particular en lo que se refiere a la utilización de la referencia catastral, la incorporación de la certificación catastral descriptiva y gráfica y las obligaciones de comunicación, colaboración y suministro de información previstas por la normativa catastral.



10) Modificación del sentido del silencio en determinados procedimientos administrativos

Se incluye un Anexo I donde se recogen una serie de procedimientos iniciados a solicitud del interesado en los que el vencimiento del plazo máximo fijado, en su caso, en ese mismo anexo sin que se haya notificado resolución expresa, legitima a los interesados para entender estimada su solicitud por silencio administrativo, en los términos previstos en el artículo 43 de la Ley 30/1992. Enumeremos algunos:

- Dispensa del requisito de residencia legal en España para la recuperación de la nacionalidad española, salvo los supuestos en los que la recuperación de la nacionalidad española necesita la habilitación del Gobierno.

- Fusión, absorción, escisión de cooperativas de crédito, sociedades de garantía recíproca Empresas de Servicios de Inversión o gestoras de fondos de pensiones.

- Diversos procedimientos sobre fondos de pensiones.

- En conducción: Duplicados de permisos de conducir. Informe sobre vehículo. Bajas definitivas voluntarias de vehículo. Prórroga de vigencia de permisos licencias y otras autorizaciones para conducir.

- Solicitud de un sistema de facturación electrónica.

- Autorización a entidades para prestar servicios de certificación.

- Conversión de cooperativas de crédito en otra clase de cooperativas

- Creación y Modificación estatutos sociedad gestora de Fondos de Titulización

El Capítulo I de la Ley de Economía Sostenible, artículo 40, estableció la obligación, para el Gobierno y las Comunidades Autónomas, de impulsar reformas normativas para ampliar el ámbito de aplicación del silencio administrativo positivo, salvo razones imperiosas. El Gobierno tenía la obligación de presentar un Proyecto de Ley en tres meses, plazo que venció el 6 de junio de 2011. Parece que este RDL cumple tal cometido, al ser invocado el artículo 40 en la Exposición de Motivos. Las Comunidades Autónomas tienen un año (hasta el 6 de marzo de 2012).

Según la disposición transitoria tercera, los procedimientos administrativos afectados e iniciados con anterioridad a su entrada en vigor se regirán por la normativa anterior que les resulte de aplicación.
http://www.notariosyregistradores.com/doctrina/resumenes/2011-deudores-obras.htm
http://www.notariosyregistradores.com/CORTOS/2011/21-RD-LEY-8-2001-deudorHipotecario.htm
http://www.boe.es/boe/dias/2011/07/07/pdfs/BOE-A-2011-11641.pdf

Buenas tardes, Bigfoot:

Actualmente la calificación de suelo protegido está regulada en los artículos 46 a 50 de la Ley 7/2007, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía.

Concretamente el artículo 50, en su apartado B)c. establece:
c) En los terrenos adscritos a las categorías de suelo no urbanizable de especial protección, el derecho reconocido en la letra anterior (derecho a edificar) sólo corresponderá cuando así lo atribuya el régimen de protección a que esté sujeto por la legislación sectorial o por la ordenación del territorio que haya determinado esta categoría o por la ordenación específica que para los mismos establezca el Plan General de Ordenación Urbanística.

Sin embargo, si no he entendido mal la cuestión que planteas, en vuestro caso no sabéis si se trata de un suelo protegido y queréis que el Ayuntamiento os lo acredite ¿no?. Si es así, no cabe tal exigencia. La Comisión de Estudios, en respuesta a una consulta efectuada por un Registrador de Málaga resolvió en su informe 3/2004 lo siguiente:

Pregunta del Registrador: “Siguiendo con los casos de prescripción, se plantean problemas motivados por la existencia de diversos regímenes prescriptivos en la legislación urbanística. Así, en los casos de suelos especialmente protegidos no opera el instituto de la prescripción. Por tanto, cuando se acredite, por cualquiera de los medios previstos en el Art.52, que la obra nueva tiene más de cuatro años ¿Se precisa exigir algún tipo de acreditación respecto a que el suelo no es especialmente protegido?”

Respuesta de la Comisión: “El plazo de prescripción será el general que establezca la legislación urbanística aplicable (el que fije la norma de la Comunidad Autónoma). Frente a lo que establecía la D.T. 5ª del TRLS de 1992 que entendía “incorporados al patrimonio de su titular” las edificaciones existentes a la entrada en vigor de la Ley de 25 de julio de 1990 “respecto de las que ya no proceda dictar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición”, lo que llevó a la práctica registral de exigir certificación municipal de inexistencia de incoación de expediente de disciplina urbanística, el Art., 52 del RD 1093/97, en su apartado c) exige que no conste anotación preventiva de incoación de expediente de disciplina urbanística, sin distinguir el tipo de infracción cometida ni la clase de suelo sobre el que se haya cometido. Por lo tanto, desde un plano estrictamente registral, no son exigibles más documentos que los expresamente previstos por la norma. Todo ello sin perjuicio de que la infracción consumada -no prescriptible- pueda ser perseguido por la Administración desde un plano puramente administrativo. Ello parece justificarse en el sentido de que, si la Administración urbanística competente para sancionar no lo hace, pudiendo hacerlo, ni se sirve de la publicidad del Registro para enervar los efectos que ésta produce de ordinario, no puede ulteriormente reaccionar contra el Registro por las consecuencias de sus propios actos de ella (en este caso, omisiones).

De otra parte, el Registrador tiene el deber de conocer las normas jurídicas y los actos administrativos que le sean comunicados. La jurisprudencia dominante viene atribuyendo a los instrumentos de planeamiento un carácter mixto, pues algunos de sus componentes son genuinas normas jurídicas y otros meros actos administrativos. La atribución a un concreto suelo de una calificación urbanística determinada entra dentro de la segunda categoría. De ahí que sólo sería exigible su conocimiento al Registrador cuando se le hubiera notificado expresamente con especificación exacta de las fincas registrales a las que afecta.

A mayor abundamiento, parece que ésta es la finalidad que persigue la previsión del art. 54 del RD al imponer al Registrador la obligación de notificar al Ayuntamiento la inscripción de la obra nueva por la vía del art. 52, así como la constancia -en la propia inscripción y en la nota de despacho- de haberse verificado dicha comunicación.

En conclusión:

No es exigible la acreditación puramente negativa de que el suelo no es especialmente protegido. En el caso de que, de los datos obrantes oficialmente en el Registro, resultase que el suelo es especialmente protegido, el Registrador no debe admitir la declaración de obra nueva. Sólo en el supuesto de que el Registrador tuviere dudas al respecto -derivadas de los datos del Registro- podría exigir que se le acreditase aquella circunstancia.”

En fin, a la vista de lo anterior, no creo que quepa exigirle al Ayuntamiento que acredite la tipología del suelo sin más, ahora bien, si os consta que se trata de suelo protegido o tenéis dudas de ello, suspended en base al artículo 50 de la L.O.U.A.

Un saludo.