PREGUNTA REGISTRAL

Notapor J.J. el Lun Abr 12, 2010 6:36 pm

PREGUNTA SIMPLE PARA EL CONSEJO DE LOS SABIOS AUXILIARES REGISTRALES.

Por la inscripción 1º Don Paco Rivera del Rio casado con Doña María Magdalena Aires Frescos adquirió para su sociedad de gananciales una finca urbana, solar, conforme al artículo 205 de la Ley Hipotecaria.

Después de VEINTE años Don Paco fallece dejando viuda y tres hijos.

Comparecen la viuda y los citados tres hijos y herederos ante un notario a los efectos de declarar sobre el solar antes dicho la existencia de una obra nueva construida con una antigüedad de mas de quince años y sin expediente urbanístico en contra.

Pregunta: ¿Cómo debe de hacerse el acta de inscripción?

1. Tal y como se hizo constar en la inscripción 1º
2. A favor del cónyuge viudo para su sociedad de Gananciales.
3. Otras.

Pd. Anticipándome a algunos ... ya tengo la respuesta del registrador y de otros dos oficiales de mi registro, pero aun así me gustaría saber otras opiniones.

Bay bay


Notapor kaikus el Lun Abr 12, 2010 8:18 pm
Según lo que cuentas, creo entender que declaran que en vida del causante, él y su mujer declararon la obra, por lo que habría que inscribirla a favor de ellos, tal y como en la inscripción de adquisición de la finca.
Asociación del Personal de los Registros de la Propiedad y Mercantiles de España -APeR- · -Asociaper.es-


Re: PREGUNTA REGISTRAL

Notapor TylerDurden el Lun Abr 12, 2010 8:55 pm
depende de lo que ponga en la escritura, si dice que la obra nueva la declararon a expensas de su sociedad de gananciales, se inscribe a favor de la misma. Aunque me imagino que en esa misma escritura, o acompañandola, vendrá la herencia y se la adjudicarán la viuda y herederos.

vamos bien encaminados?


Re: PREGUNTA REGISTRAL

Notapor J.J. el Mar Abr 13, 2010 9:21 am
1.- La obra la realizaron los cónyuges durante su matrimonio hace mas de QUINCE años, hoy la declarán la esposa y los hijos como heredoros en escritura pública.

2.- No hay ni aceptación ni partición de herencia, no hay liquidación de la Sociedad conyugal, es solo un título declarativo donde comprarecen los herederos de uno de los titulares registrales, no hay título traslativo del dominio.

3.- Se autoliquida en A.J. por la O.N. y en Sucesiones.

bay bay.


Re: PREGUNTA REGISTRAL

Notapor TylerDurden el Mar Abr 13, 2010 12:22 pm
pues yo creo que hay los herederos ni pinchan ni cortan, si no hay herencia y si tampoco hay liquidación de la sociedad de gananciales, y partiendo de que se puede inscribir, lo haría a favor de la sociedad de gananciales, la cuestión es si poner al difunto en el acta de inscripción, cosa que a mi parecer tampoco tiene mucha relevancia, ya que estás inscribiendo la declaración de la obra nueva a favor de la sociedad de gananciales, la titularidad de la finca no varía. Supongo que la forma expresa de ponerlo dependerá de las preferencias del registrador.

Sacanos de dudas!!!


Re: PREGUNTA REGISTRAL

Notapor Pesan el Mar Abr 13, 2010 1:09 pm
No hay aceptación expresa pero si tácita de los herederos, ya que están realizando un acto que no podrían hacer si no fueran herederos.
Dices que la finca la adquirió el causante para su sociedad conyugal, por lo que los actos de mera administración los puede realizar él sin el consentimiento de la esposa, pero no al contrario, por eso, creo, comparecen los herederos.
Creo que debería inscribirse a favor del matrimonio con carácter ganancial.

Como dice TylerDurden, sacanos de dudas.


Re: PREGUNTA REGISTRAL

Notapor J.J. el Mié Abr 14, 2010 7:01 pm
La respuesta que dá el Registrador es que los titulares registrales no se cambian, con lo que he tenido que realizar el acta de inscripción de la obra nueva de forma idéntica que en la inscripción primera.

Con lo que 1 + 2 = 3 no es lo mismo que 2 + 1 = 3.

Yo la habría realizado a nombre de la esposa y para su sociedad de gananciales (en la inscripción de compra consta al reves), puesto que ella es titular y como tal puede declarar la obra.

Por ambas partes queda la finca inscrita a nombre de los titulares de la sociedad conyugal y no hay cambio alguno.

El registrador no me saca de dudas.

Hay alguien que me lo aclare.

bay bay.


Re: PREGUNTA REGISTRAL

Notapor Burradas el Mié Abr 14, 2010 10:25 pm
Artículo 93.4 del Reglamento Hipotecario: "Los bienes adquiridos a título oneroso por uno sólo de los cónyuges para la sociedad de gananciales se inscribirán con esta indicación, a nombre del cónyuge adquirente. Para la inscripción de los actos de disposición de estos bienes se estará a lo dispuesto en los apartados 2 y 3 de este artículo y para la de los actos enumerados en el apartado 2 del artículo siguiente, se estará a lo que en él se dispone". Y el artículo 94.2 del Reglamento Hipotecario (el invocado anteriormente): "Serán inscribibles ... las declaraciones de obra nueva... y cualesquiera otros actos análogos realizados por sí sólo por el titular registral".

En definitiva: para actos declarativos (obra nueva, agrupación, etc.) en fincas que están inscritas a nombre de un solo cónyuge "para su sociedad de gananciales", basta la declaración del titular registral, sin necesidad de concurrencia del otro cónyuge.

En este caso, como el titular está fallecido, hacen la declaración sus hijos y esposa (sus herederos) por ser quienes tienen DERECHOS SUCESORIOS en la futura liquidación de la herencia del fallecido (pero no intervienen como si fueran sus "representantes" o "apoderados", ojo, quizás sea esto lo que despiste). Y como no hay liquidación de la herencia, no cambian los titulares registrales: por eso el acta se hace idéntica a la del dominio vigente.

¿Y por qué no hicieron una escritura de declaración de obra nueva y herencia del tirón (menos quebraderos de cabeza para todos)? Por la crisis... "mejor hacer una escritura de obra nueva (un protocolo)... cuando se inscriba la liquidación de la herencia (otro protocolo)...".
No hay peor ciego que aquel que no quiere ver.


Re: PREGUNTA REGISTRAL

Notapor mandos el Jue Abr 29, 2010 11:04 pm
Hola, disculpa que conteste tan tarde a la pregunta, pero es que estoy preocupado con otras cosas (“Prestaciones Sociales”).

Vamos a ver: si el Registrador la ha inscrito, pues vale. Te agradecería que confirmases ese punto., si no es así, hay que distinguir:
1º declaraciones de obras existentes a la entrada en vigor de la ley 8/1990, de 25 de julio, en las que a su vez se diferencian.
-Escrituras otorgadas antes de su entrada en vigor: bastará con su declaración sin necesidad de ningún otro documento que acredite su existencia.
-Escrituras otorgadas después de su entrada en vigor: su inscripción podrá hacerse mediante la escritura pública acompañada de certificado municipal acreditativo de que la edificación se finalizó en determinada fecha de conformidad con la ordenación urbanística aplicable o que, en cualquier caso, ya no procede dictar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición (para lo cual se requiere, a su vez, acreditar que la edificación ha sido terminada con una antelación superior a cuatro años –este plazo depende de cada Comunidad Autónoma-, siempre que no conste en el Registro la incoación del expediente de disciplina urbanística) (Disposición Transitoria Quinta).
La antigüedad podrá acreditarse también mediante certificación del Catastro, certificado municipal, acta de notoriedad, certificado de técnico, certificación de los antecedentes que obran en un Colegio profesional, etc., de la que deberá resultar que la descripción de la obra es coincidente con la que se hace en el título. En todos estos casos, salvo en los de acreditación municipal o catastral, deberá notificarse al Ayuntamiento la práctica de la inscripción.
2º Obras posteriores a la ley 8/1990, pero con una antigüedad superior a los cuatro años: podrán inscribirse las declaraciones de obra nueva cuando se pruebe mediante certificación del Catastro de del Ayuntamiento, por certificación técnica o por acta notarial la terminación de la obra en fecha determinada que sea superior a cuatro años –que es el plazo previsto para la prescripción de las sanciones urbanísticas-, su descripción sea coincidente con el título y siempre que en el Registro no conste la iniciación de expediente de disciplina urbanística.
Como en el caso anterior, tendrá que notificarse al Ayuntamiento la práctica de la inscripción, salvo que la antigüedad se haya acreditado con certificación expedida por la citada Administración o por el Catastro.
La exigencia de la constitución de las garantías a que se refiere la Ley 38/1.999 vendrá dada por la fecha de la construcción. Así, se deberá exigir para aquellas posteriores al 6 de mayo de 2.000 y que, cuando llegue el caso, no cuente con más de diez años, pues las garantías ahora exigibles son decenales.

Y volviendo a caso que expones, te ruego encarecidamente que confirmes si tu “Jefe” la ha inscrito, porque yo hasta ahora creía, que la declaración de obra nueva sobre finca ganancial, puede realizarla únicamente el cónyuge adquirente del solar.
Y también que es imprescindible la previa inscripción de la finca a nombre del declarante.
Así que tal y como lo cuentas, y pensando que se acompañan los certificados mencionados, yo la hubiera suspendido en virtud del principio de tracto sucesivo. Artículo 20 de la Ley Hipotecaria.
Por eso te ruego encarecidamente, que confirmes si tu “Jefe” la inscribió.

Un saludo


Re: PREGUNTA REGISTRAL

Notapor albertogarcia el Jue Abr 29, 2010 11:47 pm
Nosotros las obras nuevas no las inscribimos a favor de nadie; mantenemos el título por el que adquirieron y en la cláusla ponemos algo así como En su virtud inscribo la obra nueva declarada en el contenido de este asiento. Así nos quitamos de líos; en todo caso, los herederos, en mi opinión ni pinchan ni cortan y si la tuviese que inscribir a nombre de alguien sería a nombre del fallecido y su esposa porque ni hay partición, ni liquidación, ni aceptación ni nada que se le parezca.


Re: PREGUNTA REGISTRAL

Notapor kaikus el Vie Abr 30, 2010 8:21 am
Partiendo de la base de que se trata de una situación anómala pues se trata de una obra que no se declaró en su tiempo y de que es imposible que el muerto se acerque a la notaría a declararla, los herederos actúan en representación del fallecido, y se inscribe a favor del titular/es registral/es con el mismo carácter con que adquirieron la finca.

Esto es como la elevación a público de un contrato privado cuando uno de los firmantes ha fallecido como representantes del mismo.

Ahora, vamos a imaginar que en la misma escritura se declara la obra y se parte la herencia. Como la obra es anterior los herederos no se adjudican el suelo y luego declaran la obra, sino que se adjudican ambas cosas (suelo y obra). Esto estamos hartos de hacerlo y ponemos algo así como que "inscribo a favor de fulanito el pleno...... por título de herencia, previa la declaración de obra expresada", es decir, que como paso previo estamos declarando la obra a favor del fallecido.
Este caso es idéntico pero sin hacer la partición de herencia.
Asociación del Personal de los Registros de la Propiedad y Mercantiles de España -APeR- · -Asociaper.es-


Re: PREGUNTA REGISTRAL

Notapor J.J. el Vie Abr 30, 2010 12:24 pm
El asiento ha sido firmado, quedando inscrita la obra nueva construida a favor del fallecido casado con su esposa y para su sociedad de gananciales y en los términos relacionados en dicho asiento.

Los heredereos han comparecido para suplir la falta del titular registral, compañanado al efecto todos los documentos sucesorios que lo acreditan.

Con respecto de la obra nueva construida, acreditan que sobre dicha edificación no existe incoado expediende de disciplina urbanística alguna en contra y la antigüedad superior a quince años.

Gracias a todos por el interes prestado.

Comentado estos asuntillos siempre se aprende algo.

Bay bay.


Re: PREGUNTA REGISTRAL

Notapor mandos el Vie Abr 30, 2010 7:19 pm
Buenas y ... que malas son las prisas.
Buscando después de escribir mi opinión encontre esto:

Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, sobre normas complementarias al RH en materia de actos de naturaleza urbanística
Artículo 47. Título y nota marginal de finalización de la obra declarada en construcción.
Cuando la obra se hubiere declarado e inscrito en construcción, se aplicarán las siguientes reglas:
1. Su finalización deberá hacerse constar por nota al margen de la inscripción. Dicha nota se practicará en virtud de acta notarial en la que cualquiera de los legitimados, conforme a lo dispuesto en este artículo, acrediten dicha finalización mediante incorporación de la certificación referida en el apartado 3 del artículo anterior.
2. Será inscribible el acta a que se refiere el párrafo anterior cuando hubiese sido requerido su otorgamiento por el titular registral o por las siguientes personas:
a. Aquella que hubiere declarado la obra nueva en construcción, aun cuando hubiese trasmitido el dominio en todo o en parte.
b. Si la finca perteneciese a varios titulares en pro indiviso, los que reúnan la mayoría necesaria para realizar actos de administración.
c. El presidente de la junta de propietarios, si el edificio se hubiese constituido en régimen de propiedad horizontal.
d. Cualquiera de los cónyuges, si el inmueble estuviese atribuido a su sociedad conyugal.