PIDO AYUDA SOBRE SEGREGACION DE GARAGE

Os cuento lo que me pasa a ver que opináis. Me he comprado una vivienda unifamiliar adosada que sobre proyecto tiene garaje compartido con la vivienda de al lado. Lo he comprado por medio de subasta pública y resulta que no va con el garaje que pretenden sacar a la venta en una nueva subasta. He estado en el Ayuntamiento y no tienen constancia de que se haya solicitado desvinculación o segregación. El garaje, eso sí, está inscrito de forma independiente en el registro de la propiedad.

En base a qué se ha podido hacer la inscripción si no hay proyecto alguno de reforma para esta propiedad que además comunica directamente con mi casa .Cualquier nuevo propietario podría acceder a mi casa.

Tened en cuenta que es una vivienda unifamiliar adosada que quedaría sin garaje

Gracias a todos

Pues por lo que leo parece que efectívamente se trata de fincas independientes que no tienen vinculación alguna en lo jurídico aunque sí en lo físico.
Por algún motivo el promotor decididiría que así fuera, por lo que no hay desvinculación que valta al no estar vinculadas. Siendo dos fincas independientes tienen dos hipotecas independientes y por lo tanto dos procedimientos distintos, así que vas a tener que ir a la otra subasta o comprarla antes y parar el procedimiento.
No obstante, lo mismo algún compañero te puede informar mejor.

Gracias por tu atención :Efectivamente son dos fincas diferentes(a efectos registro de la propiedad)¿con hipotecas diferentes pero la pregunta es ¿pueden venderse por separado si en la licencia de obra figuran vinculadas?. Puede el promotor por si mismo separarlas y hacer que la finca de la vivienda no pueda tener jamás una licencia de primera utilización. Mi Ayuntamiento exige garaje.

Hola, tendrías que ver la escritura de división horizontal o división material, según como la hayan hecho, y luego ver si el garaje, como finca independiente, tiene alguna vinculación con la vivienda, ya que podrían estar vinculadas ob-rem. Lo fundamental es ver la escritura y la inscripción en el registro para ver como están las fincas.

Voy a pedir la escritura de la división horizontal.

Mi chica que es muy sensata acaba de decirme que cómo no has mirado eso ANTES.

Lógicamente eso no te ayuda mucho, así que intentaré explicarte un poco el tema:


La necesidad de dotar a las viviendas a construir de plazas de garajes, y la forma de su vinculación, debe estar recogida en el planeamiento y regulada a en las normas u ordenanzas urbanísticas. Lo que es obvio es que la plaza o plazas de garaje deben ser adquiridas en propiedad por el promotor o constructor, y, posteriormente, enajenarse al adquirente de la vivienda.

Hay opiniones diferentes por urbanistas, sobre si es o no suficiente que se acredite el arrendamiento de una plaza de garaje; ya que el arrendamiento es un derecho de uso temporal y no es inscribible, salvo excepción, en el Registro de la Propiedad, por ser un derecho personal y no real. De esta forma es más dudoso que puedan vincularse las plazas de garaje a las viviendas, como yo dudo también que la configuración jurídica de las necesidades de la licencia obligue a la configuración jurídica de la finca, que como más adelante verás, queda en manos del propietario. Los hipotecaristas son más laxos con este requisito, ya que el arrendamiento es un derecho que acabará teniendo plena cabida en el registro, como no puede ser de otra manera, pero ese es otro tema.

La legislación urbanística exige unos requisitos para la inscripción de la declaración de obra nueva en el Registro de la Propiedad. Los requisitos exigidos lo son tanto para los Notarios que autoricen las Escrituras, como para los Registradores que vayan a inscribir las declaraciones de obra nueva. Dichos requisitos son dos, tanto para la declaración de obra nueva terminada como para la que se declara en construcción: 1º) la licencia municipal de edificación; y 2º) la certificación del técnico competente acreditativa de que la obra se ajusta al Proyecto para el que se obtuvo licencia. La licencia municipal es el documento complementario de la Escritura de declaración de obra nueva, acreditativo de que se cumplen los requisitos previstos por la legislación urbanística. No hay un documento uniforme para todos los Ayuntamientos de los requisitos de las licencias. No se ha previsto en el Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio (EC 2806/1997), por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística, y que regula la inscripción de los actos urbanísticos, que se recojan los pormenores de la licencia. Únicamente se prevé que, cuando con ocasión de la concesión de licencias se impongan condiciones a la misma, podrán hacerse constar por el Registrador de la Propiedad mediante nota marginal (art. 74). De lo anterior puede deducirse que si el planeamiento o la legislación urbanística exigen dotar a las viviendas de plazas de garaje, al tratarse de una conditio iuris, puede recogerse como tal en el contenido de la licencia.
En cuanto a la forma de presentación de la licencia en el Registro de la Propiedad, el referido Real
Decreto 1093/1997, en su art. 48.1, exige que se incorpore a la Escritura de declaración de obra nueva, el testimonio de la licencia concedida. Ahora bien, si por la razón que fuera no se testimonió dicha licencia en la Escritura, cabría acompañar acta notarial en la que se protocolizara la misma. Incluso podría plantearse la posibilidad de acompañar, directamente al Registro, testimonio notarial de la licencia al objeto de que se archivara en el Registro. Los requisitos para que se puedan hacer constar en el Registro de la Propiedad las condiciones de las licencias a que se refiere el art. 74 del Real Decreto 1093/1997, son dos: a) han de afectar a una o varias fincas registrales determinadas; y b) ha de tratarse de condiciones impuestas con arreglo a las leyes o a los Planes. En cuanto al título o documento para la práctica de la nota marginal, el apartado 1 del referido art. 74 establece que la nota marginal se tomará en virtud de instancia del titular de la finca a la que se acompañe certificación administrativa en la que conste literalmente el acuerdo adoptado. El que solo pueda instarla el titular registral, obedece o responde al principio de no poder hacerse constar limitaciones en el Registro sin consentimiento del titular; pero ello no es obstáculo para que el Ayuntamiento imponga en la licencia esta obligación. Las notas marginales, como regla, tienen viviencia indefinida.

En conclusión, lo esencial es que el planeamiento imponga la obligación de dotar o vincular plaza o plazas de garaje a las viviendas. Lo normal es que se exija dentro del edificio a construir, en el subsuelo o en el suelo; aunque nada excluye que se haga en lugar próximo, pero siempre la cesión ha de serlo en propiedad o en otro derecho real, incluso cabe la concesión, que acceda al Registro -dudoso, como te he contado que un arrendamiento pueda valer o no-. Lo normal, de existir esta exigencia, es que la constancia en el Registro de la vinculación tenga lugar a través de la condición impuesta con el otorgamiento de la licencia, bien mediante su constancia en la Escritura de obra nueva, bien mediante nota marginal.

Bien, en tu caso, por lo que nos cuentas, es hecho incuestionable, que la vivienda y el garaje son fincas independientes y que la vinculación no se ha hecho constar, que ambas eran titularidad de la persona a la que le han ejecutado las dos hipotecas, y que ha salido a subasta una y luego la otra. Tiendo a pensar, por tanto, que lo que existía era obligación de dotar de plazas y no de vincularlas a las viviendas, así urbanísticamente configuradas.

La configuración jurídica de ambas fincas como vinculadas, en ese caso, no es un requisito que deba exigir el registrador salvo que expresamente así sea recogido en la licencia, en cuyo caso debería haberse configurado así jurídicamente en la división horizontal, y si no es así tiendo a pensar que normalmente el registrador no comete ese error, ya que urbanísticamente no se está amparando que nadie pueda acceder a ese garaje tan cómodo para tí, sino que se cumplan los requisitos urbanísticos de que existan tantas plazas disponibles por vivienda en el edificio o conjunto urbanístico; y si adquieres la propiedad de la finca garaje, ni siquiera tú podrás vincularla a tu vivienda en virtud de esa licencia, ya que por lo que cuentas es COMPARTIDA con la vivienda de al lado; no entro más en este tema por que no lo has explicado a mayores y pormenores que conocerás tú, lo lógico es que seas consciente de que esa situación estaba publicitada así en el Registro y que la única manera de que acceda al registro es a instancia de parte, le llamamos principio de rogación.

Lógicamente esa configuración jurídica de finca independiente ha tenido efectos jurídicos frente a terceros amparados por la ley, el banco que ejecuta, así que dudo que puedas intentar remover esa ejecución o la que estará en ciernes.

Espero que te haya servido de ayuda. Un saludo.

Muchas gracias por tu respuesta y las referencias a los textos legales que estudiaré (me lleva su tiempo procesar incluso tu respuesta porque mis nociones de derecho son escasas y posiblemente anticuadas ....) he pedido la división horizontal y estoy esperando, lo que si he visto la licencia de obra en la que se explica claramente que el garaje consta de tres plazas para usar entre las dos viviendas y que la segregación no es posible.
Cuando sepa algo más os lo cuento .
Gracias a todos