Vender cuota proíndivisa

Hola, me gustaría (aunque sé que el tema está en el foro, volver a preguntarlo).

Soy el propietario de un porcentaje de una parcela proindiviso (el total somos 9) y quisiera preguntar si puedo vender este porcentaje de cuota de titularidad (sé que la finca físicamente no se puede vender, porque no se puede separar).

La parcela tiene hoy en día la denominación urbanística de: suelo Urbanizable no Sectorizado (no se puede edificar, pero ha pasado de la categoría de suelo no urbanizable, a suelo urbanizable no sectorizado).

La tengo escriturada en Notaría, ya que la parcela se dividió en cuotas (y se escrituró a cada uno de los compradores) en el año 2000. Igualmente está registrada en el Registro de la Propiedad con las cuotas y los titulares de cada una.

Además, se está poniendo al día la contribución de manera que tengamos recibos separados o uno solo actualizado de la parcela.

Bueno yo sé que la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía ya recogía en el 2002 el hecho de que las parcelas proindiviso para venderse tenían que tener un certificado de innecesariedad. También sé que dos parcelistas, con posterioridad a esa fecha vendieron sus parcelas sin problemas (estamos hablando de sus cuotas de participación). Lo que no sé es si tuvieron que pedir ese certificado de innecesariedad.

Bueno, con toda esta información, espero que mi Ayuntamiento en Córdoba no ponga problemas en su venta, ya que desconozco los motivos por los cuáles se me pudiese negar el certificado de innecesariedad y por lo tanto no vender cuando la Ley ya contemplaba esta circunstancia en el 2002 y posteriormente se vendieron dos terrenos (cuotas).
Además, creo entender que la modificación establecida en el Reglamento del año 2010 lo que hace es aclarar el artículo correspondiente de la Ley del año 2002, pero en ningún momento lo anula o modifica.

Gracias y a ver si alguién me puede aportar algo más.

A pesar del cambio de calificación del suelo (a suelo urbanizable no sectorizado) vas a necesitar seguro certificado de innecesariedad de licencia de parcelación.
Los Ayuntamientos de los pueblos que llevan mi oficina tienen la misma política: respecto a ese tipo de suelo, mientras no sea aprobado el correspondiente Plan de Sectorización (o Plan Parcial de Ordenación), le darán el mismo tratamiento que a una parcela calificada como suelo no urbanizable. Y por lo que he comentado con otros compañeros de otras oficinas para ver qué hacen en sus pueblos, parece que es tendencia común.
Por tanto, tendrán que comprobar si la superficie representada por tu participación indivisa es igual o superior a la unidad mínima de cultivo asignada a esa zona, y si hay peligro de formación de nuevos asentamientos. Esas son las posibles razones por las que no te lo podrían conceder.
Te recomiendo que en la solicitud se haga constar que se trata de una venta de una participación indivisa ya existente (que no se trata de una nueva "parcelita"), y si se transmitiera a otro cotitular de la finca sería también interesante señalarlo (así se entiende que la finca se está "reagrupando", lo contrario a crear nuevas "parcelitas").

Gracias muy amable. Si decido venderla les indicaré al Notario en la solicitud de que no es una parcela "nueva".

No obstante, la cuota en concreto es unos 1.360 metros cuadrados que no creo que sea la superficie mínima de cultivo.

Más bien, si no se da problemas en la venta será porque no es una parcela "nueva".
No obstante, si te indico que este documento de "innecesariedad" no es nuevo. Estaba desde el año 2002, y la Modificación del año 2010 no afecta a este documento, si no que lo aclara.

Te lo digo porque después del año 2002 (Ley del Suelo de Andalucía) se vendió dos parcelas (entendemos cuotas de participación) y entiendo que el Ayuntamiento no pondría pegas ya que el Ayuntamiento mandó a la Notaría un escrito para este tema y posteriormente a esta fecha se llegó a vender dos cuotas de la parcela.

Creo que en el tema de "cultivo" no podemos por ahí ya que es una superficie mínima; más bien se debe entender que al ser una parcela que ya está dividida tanto en Notaría como en Registro de la Propiedad, no se va a hacer más divisiones.

Un saludo y indícame si lo ves así. Muchísimas gracias.

No puedo aventurarme a adivinar qué decidiría el Ayuntamiento que le corresponda, cada uno tiene su criterio y su nivel de permisibilidad ante operaciones similares.

Lo que sí me atrevería a asegurar es que los otros parcelistas tuvieron que pedir autorización al Ayuntamiento, estoy seguro de que no pudieron transmitirla sin más.

Y con respecto a la superficie de la teórica parcela, puedes comprobar si es inferior a la unidad mínima de cultivo consultando esta tabla.

P.D.- La existencia del documento de innecesariedad es anterior incluso a la LOUA, ya estaba prevista en el artículo 259 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1992.

Artículo 259. Régimen de las parcelaciones
3. Los Notarios y Registradores de la Propiedad exigirán para autorizar e inscribir, respectivamente, escrituras de división de terrenos, que se acredite el otorgamiento de la licencia o la declaración municipal de su innecesariedad, que los primeros deberán testimoniar en el documento.

Un saludo y muchísimas gracias.

En mi Registro sólo se inscribe con el correspondiente certificado del Ayuntamiento donde conste Decreto por el cual se declare la no existencia de acto de parcelación urbanística ni revelador de la misma, o bien por “silencio administrativo”. Cuando contestan, que es la mayoría de los casos, casi nunca autorizan la venta, a no ser que el comprador sea titular de otra participación indivisa de la finca o titular de finca colindante (siempre teniendo en cuenta la superficie que le correspondiese a la participación).

Contradicción en caso de herencia.
Sin embargo, cuando en una herencia se inventaría una finca rústica y se la adjudican en proindiviso, no pasa nada, se inscribe sin ningún tipo de requisito. Ahora bien, los problemas surgen posteriormente cuando alguno de los adjudicatarios quisiera vender su participación. Absurdo verdad, para mi es el mismo caso. El notario tendría que advertir a los adjudicatarios que si se adjudican la finca en proindiviso, tendrán problemas para luego vender aisladamente sus respectivas participaciones, para que así éstos cambien las adjudicaciones para evitar tal engorro. A caso no advierten (aunque no todos) al que compra el usufructo vitalicio de que quedará “sin na” a la muerte del anterior usufructuario (vendedor), puesto que los nudos propietarios consolidan el pleno dominio.

molitor escribió:En mi Registro sólo se inscribe con el correspondiente certificado del Ayuntamiento donde conste Decreto por el cual se declare la no existencia de acto de parcelación urbanística ni revelador de la misma, o bien por “silencio administrativo”. Cuando contestan, que es la mayoría de los casos, casi nunca autorizan la venta, a no ser que el comprador sea titular de otra participación indivisa de la finca o titular de finca colindante (siempre teniendo en cuenta la superficie que le correspondiese a la participación).

Contradicción en caso de herencia.
Sin embargo, cuando en una herencia se inventaría una finca rústica y se la adjudican en proindiviso, no pasa nada, se inscribe sin ningún tipo de requisito. Ahora bien, los problemas surgen posteriormente cuando alguno de los adjudicatarios quisiera vender su participación. Absurdo verdad, para mi es el mismo caso. El notario tendría que advertir a los adjudicatarios que si se adjudican la finca en proindiviso, tendrán problemas para luego vender aisladamente sus respectivas participaciones, para que así éstos cambien las adjudicaciones para evitar tal engorro. A caso no advierten (aunque no todos) al que compra el usufructo vitalicio de que quedará “sin na” a la muerte del anterior usufructuario (vendedor), puesto que los nudos propietarios consolidan el pleno dominio.

Debo entender que cuando se vendieron dos cuotas, una en el año 2004 (creo recordar) y otra en el 2008, el Ayuntamiento las aprobó quizás porque ya estaba la parcela dividida en CUOTAS PRO-INDIVISO desde el año, creo que el 2000?.
Las personas que compraron las cuotas no eran colindantes ni dueños de otras cuotas de la parcela; si bien, al poderlas comprar en esas fechas tengo que entender que el Ayuntamiento acepto el hecho de que no se iba a realizar más parcelaciones de la finca ya que las divisiones estaban ya hechas y aprobó o contestaría a la Notaría en ese sentido para que se pudiesen vender o las dejaría por "silencio administrativo".

Lo que creo que debe estar claro es que cuando se compra una CUOTA, NO SE COMPRA UN ESPACIO FÍSICO y por lo tanto solo se le debería exigir al comprador de que en esa cuota no se debe hacer divisiones físicas ni por cuotas, ni por supuesto construir, que creo que es la base de todo.

Un saludo y muchas gracias.