¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor k'sim el Mié Feb 18, 2009 9:31 pm

HOLA, BUENAS TARDES. El otro día, cuando estaba estudiando, continuamente ve venían a la mente dudas sobre lo que leía... ¿cómo se hará esto? ¡pero si así no se hace en mi Regitro...!. Además, para el examen práctico no tengo otra ayuda que la Ley, el Reglamento y lo poco que puedo leer en el trabajo de las inscripciones que hacen los compañeros. ¿Qué os parece si nos ayudamos?.

Me explico, ¿por qué alguno de los que saben, ya sean oficiales, auxiliares de primera o de segunda, o contratados, no exponen unas normas, reglas, apartados... como queráis llamarlos, básicas a la hora de hacer una inscripción?. Es decir, si se trata de una inmatriculación hay que poner tal cosa o tal otra.... No sé si logro explicarme. Quizá alguno de los que participáis en este foro habéis enseñado a algún compañero/a no inscripción por inscripción (osea, cojo una escritura y la despacho, pero sólo entiendo esa escritura, si algo cambia ya no sé hacerlo), sino poniendo unas bases, con una explicación, advirtiendo de las indicaciones que no deben faltar (la mención a las limitaciones del 207, por ejemplo). Así para las compras, hipotecas, obras nuevas, inmatriculaciones de excesos de cabida.....

¿Os parece buena idea?. Sería bueno ir empezando porque no disponemos al día de mucho tiempo y más vale hacerlo poco a poco que después todo de golpe. Entiendo que los que habéis aprobado todo ya esto supondría un esfuerzo y comprendo de antemano que no sea posible: estamos todo el día metidos en el Registro y al salir hay que ser justos y atender a la familia, hacer la compra, limpiar.... Así que los que nos beneficiaríamos de esta ayuda, yo la primera, no me parecerá insolidario que no haya mucha participación; pero, en la medida que os sea posible.... ECHADNOS UNA MANO, POR FAVOR. No hay modo de pagarlo, sólo nuestro agradecimiento y la satisfacción de ayudar al necesitado.
En mi caso, ni se me ocurre decir en mi Registro que me enseñen... ME SACARÍAN LOS DIENTES -los suyos, se entiende- Y LOS OJOS -los míos, claro está-; todas las excusas son buenas: no tenemos tiempo, hay pocas escrituras, hay muchas escrituras, es que yo estoy muy liado, coge una escritura e intenta hacerla.... Sé que muchos habéis aprendido así, pero, repito, si alguno se anima, bien venida será la ayuda. GRACIAS DE ANTEMANO Y OS ANIMO A PARTICIPAR, A UNOS PREGUNTANDO Y A OTROS ENSEÑANDO.

Empezaré yo: Una de las dudas que tengo es que, al leer el manual, siempre habla de la publicación del edicto antes de la inscripción tras una sentencia del 2002 (página 77 del Libro de Monreal, que es el que me estoy leyendo), pero en mi registro se hace con posterioridad; además, en algunas páginas indica que los dos años de suspenso de la protección al tercero hipotecario se han de contar desde la devolución al registro del edicto y en otros, sin embargo, se habla de la fecha de la inscripción (página 216 del mismo libro). ¿Cómo lo hacéis vosotros?. En el caso de tener que publicarlos antes de la inscripción, ¿cómo se cumple el requisito de despacho del documento en quince días?, ¿se suspende hasta la publicación del edicto?, ¿se califica con defecto subsanable mientras esté pendiente la publicación?.


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor yimou el Mié Feb 18, 2009 11:13 pm
En mi Registro expedimos el edicto simultáneamente con la inscripción, y hacemos constar en el acta de inscripción, además de que se practica conforme al art. 205 LH y 298 de su Reglamento, con las limitaciones del artículo 207 de la ley, que queda pendiente la publicación del edicto, que se expide. Le cobramos, eso sí, la presentación del edicto -para cuando vuelva- y la publicación, además de la transmisión anterior, estos últimos sobre el valor de la finca al 50%. Los dos años los contamos desde la fecha de la inscripción. Cuando vuelve el edicto lo presentamos en el Diario y, acto seguido, consignamos una nota marginal de publicado el edicto. El envío del edicto lo hacemos nosotros y nos ocupamos de que no tarde mucho en volver, pero hay quien opina que debería hacerlo el propio interesado, y preocuparse de que haya vuelto al Registro, firmado por el secretario del ayuntamiento, antes de que transcurran los tres meses.


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor charlie el Mié Feb 18, 2009 11:23 pm
La confusión sobre el momento de publicar los edictos (¿antes o después de la inscripción?) tiene su origen en una desafortunada interpretación del artículo 205 LH realizada por el Tribunal Supremo en Sentencia de 31 de enero de 2001, por la cual se anulaba la redacción del párrafo primero del artículo 298.4 del Reglamento Hipotecario, reformado por RD 1867/98.

Según la citada STS, la publicación de los edictos debe producirse ANTES de la inscripción, puesto que el artículo 205 LH dice que serán inscribibles, sin necesidad de previa inscripción, los títulos públicos (..) siempre que se publiquen edictos en los Ayuntamientos expedidos por el Registrador a la vista de los documentos presentados; de donde el Tribunal Supremo infería que el Registrador debía expedir edicto a la vista del título nada más ser presentado y sin haberse producido la inscripción, independientemente de lo que dijera el Reglamento.

Esta interpretación del artículo 205 LH choca frontalmente con los antecedentes históricos de la Ley Hipotecaria, en cuya redacción de 1934 se establecía claramente que la publicación del edicto se producía DESPUÉS de la inscripción (ver art. 20 de la LH 1934). En este sentido, otra STS de 1 de julio de 1959 reconocía tal proceder. Cuando en 1946 el artículo 20 se convirtió en el 205 y se varió ligeramente la redacción, nadie pensó que se estaba reinterpretando el momento de publicación de edictos. Ésta es en breves palabras la opinión de don Lino Rodríguez en un trabajo inédito.

Por otra parte, la anulación del art. 298.4 LH por parte del TS trae consigo la automática e inmediata rehabilitación de la antigua redacción de dicho precepto, que establece con toda claridad la obligatoriedad de publicar el edicto DESPUÉS de haberse practicado la inscripción, de manera que esta última tendría un carácter provisional, constituyendo una excepción a la norma. Ésta es la interpretación de José Manuel García García en su edición de la Ley Hipotecaria de Civitas y la de Fernando Curiel en su trabajo sobre inmatriculación y excesos de cabida.

En todo caso, y al margen de que gente tan reputada coincida unánimemente en este aspecto, lo que es innegable es que el Registro debe dar publicidad a terceros de los actos que se produzcan en el mismo, siendo el acto registral por excelencia la inscripción de una finca. Si quisiera publicarse mediante edicto el otorgamiento de la escritura en sí, sería el Notario quien tendría la obligación de remitir un edicto al Ayuntamiento, en lugar de hacerlo el Registrador.

Los dos años cuentan desde la fecha de la inscripción, como establece la dicción literal del art. 207 LH.

La constancia registral del Edicto se cobra aplicando el número 3.1 del Arancel (al 50%).

Un saludo.


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor yimou el Mié Feb 18, 2009 11:54 pm
Gracias por la detallada explicación, Charlie.
K´sim, supongo que una buena pregunta para el test sería:
.. Según la STS de 31 de enero de 2001, en las inmatriculaciones de fincas del art. 205 LH el edicto se expide:
a) Antes de la presentación, b) A los tres meses de la inscripción, c) Antes de la inscripción, d) Al practicar la inscripción.


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor Romeretes el Jue Feb 19, 2009 8:40 am
Hola K'sim.

En mi registro las inmatriculaciones de despachan exactamente de la misma forma en que lo ha explicado Yimou, muy claro por cierto.

Charlie, eres un fenómeno. Gracias a tus conocimientos, aprendemos algo nuevo cada día. Gracias.


Igual

Notapor LoLoR el Jue Feb 19, 2009 1:42 pm
En mi Registro se hace igual, solo que no se factura la presentación del edicto y su publicación hasta que llega devuelto.

En cuanto a lo de estar pendiente... pues según, si vienen a preguntar y vemos que han pasado dos meses, pues se comenta al interesado que está a punto de cumplir. Pero no los reclamamos al Ayuntamiento si vemos que han pasado.


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor k'sim el Jue Feb 19, 2009 9:32 pm
HOLA. Sabía que podía contar con vosotros (yo y todos los demás). En mi Registro se hace igual, se inscribe, se acompaña a la escritura el edicto a publicar y es el interesado quien se encarga de llevarlo al Ayuntamiento y devolverlo al Registro, donde hacemos constar en nota marginal la constancia de la publicación; ahora estamos pensando en asumir también esa función para sacar un poco más de dinero, tal como está "la cosa". GRACIAS por vuestra pronta respuesta y de nuevo me quito el sombrero, no solo respondéis con prontitud, sino con profundidad y conocimiento (CHARLIE, un besazo, y a los demás otro).

Otra pregunta, ¿podrían hacerse en una única inscripción, como un supuesto de tracto abreviado, los supuestos de varias transmisiones hereditarias sucesivas, por analogía con lo dispuesto en el artículo 20 LH?. Son inscripciones practicadas para ser inmediatamente extinguidas, sin lapso de tiempo. Sé que no es un supuesto recogido expresamente, pero si la ratio legis es simplificar el contenido del Registro, ¿qué lo impediría?. UN SALUDO.


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor k'sim el Jue Feb 19, 2009 9:39 pm
Por cierto, CHARLIE, he vuelto a leer de nuevo tu contestación, y, da gusto leerte y releerte. Tu conocimiento en la materia merece una mención especial, que ya se te ha hecho en innumerables post, pero a la que, si no lo he hecho antes ya, me sumo. ENHORABUENA por saber, es un privilegio contar contigo en este foro. No trato de menospreciar a nadie; en muchas ocasiones he leído post con contenido jurídico de una calidad impresionante, habida cuenta de que, si sois licenciados en Derecho, BIEN por haber profundizado en la materia -yo lo soy y sé lo que se sale sabiendo-; y, si no lo sois, mi más sincera admiración por "haberos hecho a vosotros mismos" con tal alta cualificación. OS ADMIRO, ME QUITO ANTE VOSOTROS EL SOMBRERO Y ME ENORGULLECE FORMAR PARTE DEL MISMO CUERPO.


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor k'sim el Jue Feb 19, 2009 10:34 pm
YIMOY, volviendo al tema de los edictos, efectivamente esa sería una buena pregunta para el examen. El problema es si nos preguntan ¿Cuándo ha de publicarse el edicto?; y sería un problema porque, según algunos de los que participan en este foro, corrigen el examen con el libro delante, y, por lo menos el de Monreal, indica que la publicación ha de hacerse antes de la inscripción. Así que, en ese caso, ¿qué responderíamos, lo que dice el temario o lo que se hace en la práctica, que, a la vista de lo que venimos haciendo en todos los Registros y de la admirable contestación de Charlie, parece ser lo legalmente correcto?.

Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor yimou el Jue Feb 19, 2009 10:47 pm
Hola:
K´sim, el Monreal -5ª edición- te contesta directamente a la pregunta sobre el tracto abreviado en la página 84. El autor admite el supuesto que planteas como un caso de tracto abreviado, basándose precisamente en la simplificación del Registro y la analogía con el art. 20.6 LH -que contempla expresamente la partición practicada después del fallecimiento de un heredero con adjudicación, a su vez, a los que lo sean de éste-. No sé si habrá resoluciones posteriores a las que cita, de 1908 y 1947.
En cuanto a lo del edicto, no sé qué decirte. Supongo que en el examen, por tratarse de una cuestión en la que la opinión del TS dista de ser la comúnmente admitida, como magistralmente expuso Charlie -que se refiere no sólo a la práctica, sino también a la sustancia misma, al fundamento-, deberían tener al menos la deferencia de formular la pregunta en términos delimitados claramente. Más aún teniendo en cuenta que, según parece, la resolución del alto tribunal no ha creado jurisprudencia -hacen falta dos en el mismo sentido-.
Un saludo.


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor yimou el Jue Feb 19, 2009 10:56 pm
En lo de la jurisprudencia creo que me he colado.
Olvidaba que el procedimiento en que se dictó la sentencia era un recurso específico para la anulación de preceptos reglamentarios por ser contradictorios con la ley, no un procedimiento de casación.
Un saludo.


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor yimou el Jue Feb 19, 2009 11:09 pm
Retiro el último post.
Esas sentencias también crean jurisprudencia, en la parte interpretativa, esto es, en lo que no se refiere estrictamente a la norma reglamentaria anulada.
Perdón.


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor J.J. el Jue Feb 19, 2009 11:32 pm
Hola a todos.

En mi registro estamos la orden de día con los 205, nos entran por todos los lados, seguimos la misma práctica registral que indica yimo y con la misma legislación que nos indica Charlie y lo minutamos todo, yo, además cree en el año 1996 un libro de edictos que recoje el asiento y el diario, el Ayuntamiento donde se remite, la fecha del edicto (identica a la de la inscripción), el nombre de quien inscribe, la fecha de remisión y la fecha de recepción y os lo aseguro sirve de mucha ayuda, sobre todo en verano cuando entran carteros nuevos a sustituir a los de siempre y las cartas se extravian. Con algunos Ayuntamientos se los mandamos además por fax y que nos confirmen cuando les llega el original y de vez en cuando también los quitan del tablón de anuncios.

Saludos J.J.

Pd. que curioso este tema, idéntico, ha salido en los foros de maude. :wink:


En mi registro igual

Notapor LoLoR el Vie Feb 20, 2009 10:47 am
Hola J.J. en el mio tambien llevamos un libro parecido y la verdad es que abrevia.

Mandamos nosotros los edictos directamente y por cierto, si lo mandais con acuse de recibo, os quitareis muchos problemas. Despues se lo adjuntamos a la escritura para saber facilmente cuando lo recibieron y calcular mas o menos cuando tienen que devolverlo. En algunos Ayuntamientos se pierden los Edictos que no veas y encima te dicen que no los han recibido.

Saludos


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor charlie el Vie Feb 20, 2009 1:02 pm
Los que trabajáis fuera de Madrid os manejáis con soltura en el mundo de las inmatriculaciones y los edictos. En el primer Registro en el que estuve, que era de pueblo, solían llegarnos algunos casos de vez en cuando. Sin embargo, en Madrid apenas se inmatricula nada y cuando te llega un documento de este tipo lo mejor es mirarlo con lupa. De hecho, hace año y medio nos presentaron una inmatriculación mediante expediente de dominio en la que el supuesto titular había robado los papeles con membrete de los Juzgados y había falsificado la firma del Secretario Judicial. Quería inmatricular una parcelita de hectárea y media en pleno cogollito de lo mejor de mi demarcación, a ver si picaba alguna entidad financiera y soltaba un préstamo a la construcción con el que financiar un estupendo retiro en Brasil. El caso fue que se abrieron diligencias judiciales, apareció la policía y no lograron trincarlo. Ver para creer.

Por cierto, a mí no me gustan los exámenes tipo test por cosas como la expuesta más arriba. ¿Acaso hay alguien que crea que las normas y su interpretación caben en una casilla de un cuaderno o en un campo de un programa informático? El derecho es, como todas las ciencias de la palabra, esencialmente discursivo, en cuyo desarrollo la derivación, los meandros, las conclusiones provisionales y las reflexiones largamente razonadas tienen tanta importancia que lo hacen irreductible a un mero intercambio de datos. Eso sí que es una tarea puramente administrativa y no entiendo cómo nuestros jefes pretenden hacernos creer que el trabajo que nosotros llevamos a cabo no exige aplicar la inteligencia discursiva y el suyo, sí. Menos lobos, señor ministro.

En cuanto al tracto abreviado del párrafo sexto del art. 20 LH, el supuesto planteado por k'sim coincide exactamente con el que prevé dicho precepto.

Por cierto, CHARLIE, ...



Se agradecen los piropos, y más si, como es mi caso y como diría don MIguel de Unamuno respecto de sí mismo, son totalmente merecidos. :mrgreen: No soy licenciado en derecho.

Un saludo.

Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor J.J. el Vie Feb 20, 2009 5:53 pm
Hola a todos.

Para despachar un 205 hoy en día, hay que ser como el Sr. “Grissom” de C.S.I. Las Vegas, hay que empezar ojeando el lugar de los hechos (la escritura, el título previo, los complementarios .... etc) a continuación se van analizando los detalles (la descripción de la finca, rústica o urbana, si tiene edificación, año de construcción, expedientes disciplinarios en contra, la certificación D & G del catastro al lado, titularidades, linderos fijos, título previo, coincidencias), luego se pasa al laboratorio (los índices de personas y de fincas, búsqueda por titulares, búsqueda por fincas) y al final el resultado, unas veces positivo y otras negativo, en fin como dice Charlie un 205 siempre, siempre hay que mirarlo con lupa y sobre todo que no cree dudas a nuestros Jefes , por su puesto, que son los que firman o lo positivo o lo negativo.

Saludos J.J.

Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor kaikus el Vie Feb 20, 2009 6:40 pm
Lo del 205 es tremendo, sobre todo en registros como en el que yo trabajaba (13 pueblos del cinturón de una capital, en los que todos han aprovechado el boom inmobiliario inmatriculando sus fincas). El gran problema no creo que sea la inmatriculación sino el hecho de poder hacerla mediante 2 títulos (ya sabeis, aquéllo de otorgarlos correlativos, luego casi correlativos tras la famosa resolución, y luego nuevamente correlativos, pero casi siempre falsos) o la posiblidad de acreditar la previa adquisición con acta notarial, que ha supuesto el cachondeo padre pues, en primer lugar, la descripción la adaptan al catastro para que siempre cuadre (cuando debería ser al reves), en segundo lugar, al instar el acta se inventan el título previo (lo que unido a lo anterior hace casi imposible la localización registral de la finca), y en tercer lugar, lo que acredita el acta es que el fulano de turno es tenido por dueño de la finca (un hecho que nadie pone en duda, pues de lo que se duda es de que la finca esté sin inmatricular y de que no se trate de una reanudación de tracto interrumpido)....
¡¡¡¡¡y después de todo esto, el CGN responde a la consulta sobre la hoja de ruta algo relativo a no sé qué pájaro que hipotecó cuatro veces una finca que estaba cuatro veces inmatriculada!!!!!!! pero si se está inmatriculando en base a documentos falseados que ellos han autorizado......
Asociación del Personal de los Registros de la Propiedad y Mercantiles de España -APeR- · -Asociaper.es-


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor J.J. el Vie Feb 20, 2009 7:41 pm
Tienes toda la razón del mundo Kaikus, es una verdadera chapuza el asunto de las inmatriculaciones, creo que deberían de ser objeto de reforma los artículos 205 de ley y el 298 del reglamento con la finalidad de matizar mucho mas las innumerables formas de inmatricular una finca, sobre todo las rústicas (dá pena el catastro de rústica como está y la barbaridades que se están haciendo).
No olvideís que el artículo 298 del reglamento hipotecario habla de documentos fehaciente (no escritura pública), es decir lo más habitual documento privado con el impuesto pagado, la fechaciencia se la dá el registro de la Oficina liquidadora con su fecha de entrada, su sello y la firma del liquidador. Se ven todo tipo de contratos privados fehacientes para las inmatriculaciones, compras, herencias, donaciones, aportaciones a la sociedad conyugal, extinciones de comunidad, otro negocio paralelo al registro y al notario pero sin la cualificación necesaria.
Aun así yo lo veo bien lo del documentos privado fehaciente, puesto que en la mayoría de los casos la gente saca el contrato del baul y a partir de ahí se inicia toda la documentación que termina en la inmatriculación de la finca y sin necesidad de tenerse que inventar nada como hacen un muchas notarías con la finalidad de hacer escrituras y cobrarlas.

Saludos J.J.


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor norman el Vie Feb 20, 2009 9:47 pm
Yo voy para oficial y los únicos 205 que he visto han sido los Peugeot
Trabajo en un Registro de capital de provincia y no inmatriculamos ná de ná. Me da la impresión que los que trabajamos en este tipo de Registro lo tenemos un poco peor. Yo no he visto ni minas, ni fincas discontinuas, ni explotaciones agrarias, centrales eléctricas.... lo único es un par de concesiones administrativas, y con más años que la polka. Bueno, alguna reparcelación... pero de urbanas.

¿Por ciero, que es una concentración parcelaria? En el librito de Monreal la cita varias veces y siempre me queda la duda.


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor J.J. el Vie Feb 20, 2009 11:09 pm
Hola Norman,

La concentración parcelaria consiste principalmente y explicado de forma concisa y por supuesto a mi entender en lo siguiente:

Es un expediente que inicia la administración sobre un término municipal o parte de el, donde los títulares de la tierra aportan sus bienes, principalmente minifundios, fincas o parcelas que por sí mismas no tienen retabilidad en las labores del campo agrícolas o ganaderas, con la finalidad de que sean reparcelados, es decir que se configure una nueva parcelación que sea útil para que por si misma la tierra sea rentable, bien para la agricultura o su aprovechamiento ganadero. (ejemplo: un titular aporta 60 que en su conjunto suman 14 h. de categoria 4ª le entregan 11 h de categoria 3º y 4º repartidas en tres parcelas de 5 h, 4 h y 2 h respectivamente). Es obligatoria su inscripción en el registro y son fincas indivibles por ser contrarias a la ley de concentración parcelaria, aunque hoy en días las comunidades autónomas estan autorizando segregaciones sobre las mismas aplicando la ley donde se estipulan las unidades mínimas de cultivo. Todas las transmisiones que se realicen se practicaran en documento público y serán inscritas en el registro de la Propiedad.

Norman, si tienes alguna consulta más sobre estos temas o el 205 no dudes no preguntarme, toco casi todos estos temas en mi registro.

Saludos J.J.


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor k'sim el Sab Feb 21, 2009 8:43 pm
YIMOU, quizá no me he explicado bien. Imagina el supuesto: la finca inscrita; y lo que se presentan, por el mismo presentante y a la misma hora -normalmente una gestoría- son las sucesivas escrituras de aceptación de la herencia del titular registral fallecido; después, la escritura por la que el adjudicatario vende; seguidamente, la partición y aceptación de la herencia del comprador y, por último, por ejemplo, la donación por este último heredero a su hijo de la finca. ¿Puede presentarse todo en un mismo asiento y despacharse con una única inscripción en la que, claro está, se haría constar cada adquisición?. Vale que económicamente es menos rentable para el Registro, pero ¿podría legalmente hacerse?. En cuanto a las posibles notas de afección fiscal que se omitirían en ese caso, ¿qué sucede si las transmisiones y liquidación del correspondiente impuesto se hicieron hace más de cinco años, sobre todo la de la venta del último heredero, no la de la donación claro está?. Perdonad si lo que digo es una burrada, pero tengo unas cuantas dudas al respecto. Como, por ejemplo, si lo que genera el impuesto es el acto mismo de la transmisión, si el pago del mismo se efectuó en su momento y la escritura se lleva al Registro diez años más tarde, ¿también se pone la nota de afección fiscal?. No os ofendáis por la pregunta.


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor k'sim el Sab Feb 21, 2009 8:46 pm
En relación con los 205, imaginad que se ha iniciado un expediente de dominio para inmatricular y se declara justificado el dominio a favor de determinada persona, pero éste no inscribe; no obstante, vende la finca. ¿Podría el comprador inscribir alegando como título previo del vendedor la declaración de dominio del vendedor tras el expediente de dominio, habida cuenta de que éste no es un título transmisivo sino declarativo, aunque también lo es un acta de notoriedad para inmatricular, no? Espero que a ninguno le parezcan absurdas o estúpidas las preguntas, pero me siento con confianza para preguntarlas. UN SALUDO

Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor k'sim el Sab Feb 21, 2009 8:58 pm
SIGO CON LA PREGUNTA. ¿Y si la transmisión y pago del impuesto se hizo en el 2005 y la escritura se lleva al Registro en el 2009?. Lo que yo observo en mi Registro es que a la nota de afección fiscal se le pone la misma fecha que a la inscripción; luego en el supuesto planteado, hasta pasados cinco años -2014-, no cancelaríamos la nota y sería una carga de la finca hasta ese momento, sin embargo, según entiendo -y de liquidadora, como veréis, entiendo poco-, la revisión sólo alcanzaría hasta pasados cinco años desde la autoliquidación -es decir, hasta el 2010- ¿no?. ¿Habría entonces que poner alguna mención concreta en la nota de la duración de la misma -un año, en este caso-?. CREO QUE ESTOY DICIENDO AUTÉNTICAS BARBARIDADES, NO SÉ SI ES QUE ES SÁBADO Y YA DESVARÍO O QUÉ. Perdonad, pero me estoy haciendo un lío yo solita.......


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor yimou el Sab Feb 21, 2009 9:48 pm
K´sim, eres como una ametralladora. No te lo tomes a mal, es que esto es mucho y requiere leerlo despacio:

YIMOU, quizá no me he explicado bien. Imagina el supuesto: la finca inscrita; y lo que se presentan, por el mismo presentante y a la misma hora -normalmente una gestoría- son las sucesivas escrituras de aceptación de la herencia del titular registral fallecido; después, la escritura por la que el adjudicatario vende; seguidamente, la partición y aceptación de la herencia del comprador y, por último, por ejemplo, la donación por este último heredero a su hijo de la finca. ¿Puede presentarse todo en un mismo asiento y despacharse con una única inscripción en la que, claro está, se haría constar cada adquisición?. Vale que económicamente es menos rentable para el Registro, pero ¿podría legalmente hacerse?. En cuanto a las posibles notas de afección fiscal que se omitirían en ese caso, ¿qué sucede si las transmisiones y liquidación del correspondiente impuesto se hicieron hace más de cinco años, sobre todo la de la venta del último heredero, no la de la donación claro está?. Perdonad si lo que digo es una burrada, pero tengo unas cuantas dudas al respecto. Como, por ejemplo, si lo que genera el impuesto es el acto mismo de la transmisión, si el pago del mismo se efectuó en su momento y la escritura se lleva al Registro diez años más tarde, ¿también se pone la nota de afección fiscal?. No os ofendáis por la pregunta.



Vamos por partes: en cuanto a la presentación de los documentos, artículo 421.3 del Reglamento Hipotecario: Podrán ser objeto de un solo asiento de presentación los títulos si en ellos existe identidad en las circunstancias 1 y 2 del artículo 249 de la Ley -el nombre y apellidos del que presente el título y la hora de su presentación-. Otra cosa es que informáticamente sea aconsejable. En mi opinión no lo es, aunque por otro lado le ahorraras dinero al registro en la liquidación trimestral de la cuota colegial.

Respecto del despacho: la partición de la herencia del titular registral fallecido y la posterior venta sólo podrán extenderse en la misma inscripción si estamos en uno de los supuestos de tracto abreviado, por ejemplo “cuando -los causahabientes- vendieren o cedieren a un coheredero fincas adjudicadas proindiviso a los vendedores o cedentes, pero en la inscripción que se haga habrá de expresarse dicha previa adjudicación proindiviso con referencia al título en que así constare” -artículo 20.5.2º LH-. Si esa venta de la que hablas en segundo lugar no entra en uno de los supuestos de tracto abreviado -expresamente reconocidos o que la DGRN considere análogos-, imagino que tendrías que hacer dos inscripciones. Las demás operaciones posteriores a las que te refieres, me da la impresión de que tampoco entran dentro de los supuestos de tracto abreviado.

Las notas de afección fiscal.- Tienes que tener en cuenta la relación de estas notas con cada documento y la inscripción que cause. Por ejemplo: practicas la primera inscripción con tracto abreviado de herencia y venta a un coheredero, habiéndose otorgado las escrituras en ambos casos hace más de cinco años, y los actos sujetos al impuesto relativos a una y otra se autoliquidaron en los plazos legales, tratándose además solamente de las afecciones normales de cinco años -no de las especiales de 10 años, ni de liquidaciones provisionales, por ejemplo-, puedes omitir la consignación de la nota de afección. Si las escrituras se otorgaron tiempo ha, pero se han presentado al impuesto ahora -porque no se hizo en su momento-, incluso exentas o prescritas, yo creo que sí tienes que consignar la afección fiscal. La verdad es que no habría una solución general y habría que estudiar cada caso. Y, en el supuesto de duda, consignar la afección para salvaguardar las espaldas del Registro en cuanto a la responsabilidad civil. El registrador, en todo caso, puede decidir no cobrárselo al interesado en la factura, si no quiere, porque no le van a recurrir una minuta por cobrar de menos. Bueno, es sólo una opinión. En mi registro, en el caso que tú expones de una transmisión de las incluidas en ITP liquidada del impuesto hace diez años, no consignamos la nota de afección.

SIGO CON LA PREGUNTA. ¿Y si la transmisión y pago del impuesto se hizo en el 2005 y la escritura se lleva al Registro en el 2009?. Lo que yo observo en mi Registro es que a la nota de afección fiscal se le pone la misma fecha que a la inscripción; luego en el supuesto planteado, hasta pasados cinco años -2014-, no cancelaríamos la nota y sería una carga de la finca hasta ese momento, sin embargo, según entiendo -y de liquidadora, como veréis, entiendo poco-, la revisión sólo alcanzaría hasta pasados cinco años desde la autoliquidación -es decir, hasta el 2010- ¿no?. ¿Habría entonces que poner alguna mención concreta en la nota de la duración de la misma -un año, en este caso-?. CREO QUE ESTOY DICIENDO AUTÉNTICAS BARBARIDADES, NO SÉ SI ES QUE ES SÁBADO Y YA DESVARÍO O QUÉ. Perdonad, pero me estoy haciendo un lío yo solita.......



Aquí tienes que tener en cuenta que las normas de prescripción del impuesto, tanto para el pago por el sujeto pasivo como para el giro de liquidaciones complementarias por la administración -4 años según la actual Ley General Tributaria, contados desde el final del período voluntario de pago o presentación, respectivamente-, son independientes de la obligación de consignar la nota de afección fiscal. Así que, en el ejemplo de autoliquidación por ITP, si haces la inscripción con fecha de hoy y no han pasado cinco años y un día desde que se liquidó, yo creo que sí tendrías que consignar la nota de afección fiscal, incluso aunque ya haya prescrito el impuesto. También se trata sólo de una opinión.


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor yimou el Sab Feb 21, 2009 9:52 pm
Confronto el párrafo siguiente:

Y, en el supuesto de duda, consignar la afección para salvaguardar las espaldas del Registro en cuanto a la responsabilidad civil

. Donde dije "responsabilidad civil" quería decir "responsabilidad fiscal".


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor yimou el Sab Feb 21, 2009 10:11 pm

En relación con los 205, imaginad que se ha iniciado un expediente de dominio para inmatricular y se declara justificado el dominio a favor de determinada persona, pero éste no inscribe; no obstante, vende la finca. ¿Podría el comprador inscribir alegando como título previo del vendedor la declaración de dominio del vendedor tras el expediente de dominio, habida cuenta de que éste no es un título transmisivo sino declarativo, aunque también lo es un acta de notoriedad para inmatricular, no? Espero que a ninguno le parezcan absurdas o estúpidas las preguntas, pero me siento con confianza para preguntarlas.



Este me parece más fácil, salvo que me esté equivocando y me corrijan. Si el comprador presenta su escritura, no le basta con alegar como título previo el expediente de dominio, sino que también tiene que acompañarlo, así que imagino que lo correcto, en principio, es inmatricular por el expediente de dominio y después practicar la inscripción de compraventa a continuación.


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor yimou el Sab Feb 21, 2009 10:18 pm
Piensa, además, que utilizar el art. 205 LH en el caso que planteas supondría someter la inscripción a la publicación de edictos y a las limitaciones del art. 207, lo que no ocurre en caso de inmatricular con el expediente de dominio.


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor regispro el Lun Feb 23, 2009 7:45 pm
En mi Registro, como en el de algún compañero que ha comentado anteriormente, el edicto se envía al Ayuntamiento correspondiente, y se lleva un libro donde se apunta la salida del edicto, y encima controlamos el paso del mes de publicación, para en caso de retraserse el envío por parte del Ayuntamiento, reclamárselo.

Una pregunta para alguno de los compañeros de los Registros donde no se controla el tema del retorno del edicto: En el caso de que llegue una venta posterior, y que no conste la publicación del edicto de la inscripción inicial, ¿qué hacéis?


Un saludo.
"Ama a todos. Confía en unos pocos. No hagas daño a nadie." W.S.


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor k'sim el Lun Feb 23, 2009 8:02 pm
YIMOU, ¿cómo me lo voy a tomar a mal?. Ya me lo han dicho alguna que otra vez, y si me lo dice gente a la que aprecio me parece hasta un alago. Ahora lo entiendo mejor, muchas gracias; no me cuadraban bien las cosas y, claro, si se trataba de economizar o agilizar la mecánica registral, por lo mismo se podía hacer en uno u otros casos -herencia, varias trasmisiones...-. Creo que la ratio legis de agilizar no es la que impera en el tracto abreviado pues son pocos los supuestos en los que puede aplicarse. Más bien creo que es una especialidad para el supuesto concreto previsto en el artículo 20 LH, sin más, puesto que por agilidad podría ser empleado en muchos otros casos.
De todas formas, como en alguna otra ocasión, siempre me tomo todas las observaciones cariñosamente, ¿o no?. Creo que por aquí hay muy buen rollo, por lo menos, así me siento. Así que seguiré preguntando. Bueno, ahora no, que tengo que dejaros un momentito..... UN SALUDO/BESO/ACHUCHÓN,.... LO QUE QUERÁIS.


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor Romeretes el Lun Feb 23, 2009 8:22 pm
Hola a todos.

En mi registro, los Edictos los lleva el propio interesado o presentante, ya sea persona el titular, persona delegada o gestoría. En el primer registro que trabajé, tipico registro de pueblos, si que llevabamos controlados los Edictos por medio de un cuaderno, como alguno de vosotros apuntais, y nos encargabamos de reclamarlos al Ayuntamiento en cuestión, antes de que finalizase el plazo de los 3 meses.

Ahora bien, en la capital y aunque mi registro lleva pueblos, como he dicho, de la tramitación del Edicto y posterior remisión al Registro, se encarga el presentante, no sin antes advertirle del plazo máximo que tiene para devolverlo al Registro, junto con la escritura correspondiente, y los efectos que conllevaría el no traer el Edicto en fecha -cancelación de la inscripción-.

Para Regispro: En el caso que planteas: 1.- Si el Notario ha pedido Nota Simple, hacemos constar que no se ha publicado el Edicto y aún es más, llamamos a la Notaría para decirle que esa inscripción se tiene que cancelar y que hay que volverla a inscribir. 2.- En el caso de que venga la venta y al poner el pende nos demos cuenta del problema, se llama al presentante y se le explica el problema -para que se ponga en contacto con el vendedor- y nosotros tambien, por otro lado, nos ponemos en contacto con la persona que en su día hubiese presentado la escritura que originó el edicto, para explicarle que es lo que ha pasado. En todo caso, la inscripción originaria, se cancela.

Un saludo.

Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor k'sim el Lun Feb 23, 2009 8:49 pm
ACABO DE PONER UN POST y veo que no ha llegado, así que volveré a decir lo mismo, por lo que si aparece después siento la repetición.

REGISPRO, en mi Registro lo que hacemos -bueno, lo que hacen- es inscribir la compra como inscripción segunda si aún está dentro del plazo para devolver el edicto -el adquirente pudo conocer la situación registral de la finca y sabía que estaba pendiente de publicar el edicto, luego conocía que aún la inscripción no era "definitiva", si me permitís el término-; si hubiera pasado el plazo, cancelamos la inscripción primera y tratamos de inmatricular con el segundo título. Sin más.

YIMOU, soy de la misma opinión que tú. Lo que pasa es que creo que induce a error poner la fecha de la inscripción y de la nota sin más. Me explico, si el hecho imponible es la transmisión, documentación jurídica de un acto.... -tratándose, claro está, no de supuestos excepcionales de diez años sino de los de cinco años de afección-, creo que lo mejor sería indicar que la finca queda sujeta a un plazo de cinco años de afección desde la transmisión o acto de que se trate. Así, si la escritura de compra se otorgó en el 2005, se liquidó en el mismo año y se llevó al Registro al Registro -y se inscribió- en el 2009, con esa indicación se deduciría que la carga tiene una vigencia de un año; y al expedir una nota simple o una certificación en el 2011 -dos años después de la inscripción-, ya no debiera darse como carga esa afección. ¿Os parece?. En mi Registro se cancelan las notas expedidas hace más de cinco años, sin mirar más.


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor k'sim el Lun Feb 23, 2009 9:01 pm
YIMOU, respecto al tema del expediente de dominio, creo que inmatricular por él e inscribir la venta como inscripción segunda evidentemente evita la publicación de edictos, y el adquirente por compra se convertiría en tercero hipotecario. Pero ¿por qué cobrarle a éste dos inscripciones?, ¿qué argumento emplearíamos para justificar esa inscripción frente al presentante?; ¿quizá le diríamos que, como el expediente no es un título traslativo sino declarativo, y dado que quien le transmitió carecía de título y por eso tuvo que iniciar tal expediente, si quiere que inmatriculemos con la compra le pediríamos el título previo y, éste, como ya hemos indicado, no lo tiene su transmitente -por eso, repito, inició el expediente-?. Creo que acabo de contestarme yo solita; la diferencia con el acta de notoriedad es que ésta sólo puede ser complementaria del título adquisitivo-transmisivo, mientras que el expediente de dominio es, por sí mismo, un título inmatriculador, no un complemento ¿estáis de acuerdo con este razonamiento?.

Yo no sé vosotros, pero yo, cada vez que escribo algún post, lo leo; y, reconozco, que las frases son muy largas y que quizá me exceda un poco. Espero no ser muy espesa y que se me entienda... ¿ "me se entiende" ?. UN SALUDO.


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor yimou el Lun Feb 23, 2009 9:59 pm
Hola a todos:
K´sim, en cuanto a la duración de las notas de afección tienes que tener en cuenta los arts. 122.4 del Reglamento ITP y 100.4 del Reglamento IS, que establecen que duran cinco años desde que se extienden -y se extienden al practicar la inscripción-, salvo que antes de que transcurra dicho plazo se acredite haber pagado liquidación definitiva. También tienes que tener en cuenta que el Registrador responde fiscalmente en caso de no archivar la carta de pago, de las cantidades no ingresadas en concepto del impuesto correspondiente -art. 256 LH-. Otra cosa es que el Registrador decida no extender la nota o no archivar la carta de pago a la vista del tiempo transcurrido, porque vea que ya no es viable una reclamación de la administración. Pero si extiende la nota, aunque el impuesto se pagara hace 7 años, esa nota durará cinco años, con la salvedad dicha.

En cuanto al expediente de dominio, al que lo presente se le puede cobrar, sin necesidad de justificar nada. Si es el comprador posterior el interesado en inscribir, tiene la opción de presentar él mismo el título anterior -expediente de dominio- que es perfecto de por sí para inscribir, no complementario-, si el beneficiario del expediente se lo cede, independientemente de que después lleguen a un acuerdo o tengan un pleito sobre los gastos del Registro; o bien solicitar anotación preventiva de su título -sin presentar el previo expediente de dominio- y utilizar el procedimiento regulado en el artículo 312 del Reglamento Hipotecario para conseguir la inscripción -Monreal dice que, aunque previsto para otros derechos reales, sirve también para el dominio-.


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor SIDDHARTHA el Mar Feb 24, 2009 7:49 pm
En primer lugar me gustaría felicitar a k´sim por el tema que ha abierto, creo que va a ser provechoso para todos y espero que nos animemos tod@s a participar.

Respecto al asunto del expediente de dominio como titulo previo, esperando no haber entendido mal vuestras exposiciones, , que os parece lo siguiente? :

- En el expediente de dominio, el Juez declara justificada la adquisición del dominio, (no que fulanito “es tenido por dueño”, como sucede en el acta complementaria), y el testimonio de dicho auto es por sí solo título suficiente para inmatricular, por ello no creo que sea un mero titulo declarativo del dominio, sino que justifica la existencia de la propia traslación del dominio, y por tanto, a mi juicio, es suficiente para servir de titulo previo. Creo que se puede deducir esto de la redacción del art. 282 RH.
- Por otro lado, la exigencia de titulo traslativo del dominio es para el que propiamente sirve de titulo inmatriculador, pero no para el previo, (por lo menos así lo consideramos en mi Registro, en el que hemos admitidos, disoluciones de condominio, aportaciones a gananciales, y demás, como titulo previo).
- Me parecería contrario al principio de rogación, hacer una primera inscripción con el expediente, y una segunda de compra, si es el comprador el único que solicita la inmatriculación en Registro.

Todo esto es la opinión de un ignorante, y me encantaría que alguien con más conocimientos que yo, me rebatiera estos puntos.

Un saludo a tod@s, y de nuevo felicidades por el tema abierto.


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor k'sim el Mar Feb 24, 2009 9:12 pm
GRACIAS A TI POR PARTICIPAR SIDDHARTA (jolín, he tenido que volver un par de veces al foro para poner bien tu nombre de guerra; esto de los idiomas no es lo mío -por cierto, ¿significa algo?; el mío tiene que ver con mi pasado..... prefiero no acordarme..... ¿o sí?.... ¡qué tiempos aquellos!; bueno, vamos a dejarlo que este asunto es más serio).

Respecto al tema, apunto lo siguiente: según SAP TOLEDO 22 DE NOVIEMBRE DE 2002 -página 219 del libro de Monreal-: "el expediente de dominio es sólo un medio de inmatriculación, no un título adquisitivo...". Entonces, ¿hemos de entender que el expediente sólo sirve para inmatricular?


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor charlie el Mar Feb 24, 2009 10:05 pm
Hablo de memoria, así que puedo equivocarme en alguna cuestión, aunque no creo hacerlo en el núcleo de lo que tratamos:

El expediente de dominio es un procedimiento que proporciona a su promotor un título supletorio para inmatricular una finca. El expediente declara que se ha producido la adquisición de un derecho, pero ni acredita de manera constitutiva que ese derecho exista ni tiene la validez de un título translativo.

Y esto es así porque el expediente de dominio es un procedimiento que tiene lugar en sede de jurisdicción voluntaria y que no tiene efecto de cosa juzgada: esto significa que, en caso de que alguien decida oponerse a dicho expediente por considerar que su derecho colisiona por el declarado por el Juez en el expediente, puede acudir con toda naturalidad a un juicio declarativo ordinario en que se ventile el litigio. Téngase en cuenta, además, que el expediente de dominio conoce algunos trámites verdaderamente 'débiles' desde el punto de vista procesal (p.ej., la publicación de edictos), en tanto que un juicio declarativo exige la participación del actor de manera activa.

Hay una resolución relativamente reciente (es del año 2008, pero no me acuerdo con exactitud cuándo se dictó) que acepta como medio inmatriculador no sólo el título público de adquisición y el expediente de dominio, sino también una sentencia firme recaída en juicio declarativo ordinario. Si un procedimiento de jurisdicción voluntaria tiene efectos inmatriculadores, a mayores ha de tenerlo un procedimiento con mayores garantías procesales.

Un saludo.


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor yimou el Mar Feb 24, 2009 11:01 pm
Al hilo de lo expuesto por Charlie -por cierto, siempre magníficamente preciso y muy didáctico-, añado que la resolución DGRN a que se refiere puede ser una de 11 de julio de 2008, que resuelve un supuesto de reanudación de tracto, con los argumentos que Charlie cita.
En otra resolución anterior sobre reanudación de tracto, de 29 de noviembre de 2004, uno de los partícipes de la web notariosyregistradores.com hace el siguiente comentario, que reproduzco literalmente:
"COMENTARIO JDR: se admite en esta resolución que una sentencia en juicio declarativo... permita la reanudación del tracto sucesivo y la inmatriculación de fincas.
En cuanto a la reanudación de tracto, creo que ello es acertado, pero sólo cuando, como en el caso presente, ocurre que la sentencia declara no sólo el dominio último, sino todas y cada una de las anteriores transmisiones hasta enlazar con el titular registral (para reanudar el tracto). Si no fuera así, no debería de admitirse la reanudación de tracto, pues faltarían eslabones de la cadena, con adquirentes desconocidos, y no se habrían cumplido las garantías, citaciones e intervención del ministerio fiscal propias del expediente de dominio.
En cuanto a la inmatriculación, si la sentencia declarativa, como era el caso recurrido, también declara el dominio del anterior titular, puede permitir la inmatriculación, pero entiendo que sólo encajada, como titulo publico que es, en el art 205 de la LH, y por tanto, con la publicación de edictos y aplicación del art 207. (JDR)"


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor SIDDHARTHA el Mié Feb 25, 2009 6:03 pm
Respecto a lo último que ha dicho Yimou, creo que esta nueva resolucion de la DGRN, exime de necesidad de titulo previo a los documentos Judiciales, os inserto parcialmente el comentario de LA WEB:
DOCUMENTO PUBLICO NO NOTARIAL, INMATRICULABLE SIN TITULO PREVIO; HEREDEROS INDETERMINADOS DE TITULAR NO INSCRITO: NO ES CALIFICABLE. Resolución de 2 de octubre de 2008
Se presenta sentencia recaída en acción de división de cosa común por la que se adjudica la finca a los actores (titulares registrales de 4/7 parte) a cambio del pago de la tasación pericial de la finca a los herederos de los titulares de las restantes partes –sin inmatricular–.
Se deniega por varios defectos, (ENTRE ELLOS):
2.- Como las 3/7 partes pertenecientes a los demandados están sin inmatricular, exige el registrador que se justifique mediante documento fehaciente o acta de notoriedad complementaria la previa adquisición de las mismas por los transmitentes (art 298 RH). Se revoca este defecto ya que el Centro Directivo entiende que las garantías establecidas en el artículo 298 RH, relativas a la exigencia de un doble título público sucesivo y de publicación de edictos sólo son aplicables a los casos de inmatriculación por título público notarial; y al igual que los expedientes de dominio, las certificaciones del 206 o los títulos de reparcelación urbanística sirven para inmatricular, ocurre lo mismo con las sentencias dictadas en juicios declarativos que son un instrumento eficaz para determinar la inmatriculación de las fincas; se basa en que el art 40 a) LH prevé como medio para rectificar el Registro la resolución judicial ordenando la rectificación.
COMENTARIO: Novedosísima interpretación del art. 205 LH, ya que el “titulo previo” deja de ser exigible para los documentos judiciales. Se me plantea la duda de si el argumento sirve para el auto de adjudicación recaído en los procedimientos de ejecución, donde el criterio de la Dirección era el contrario.

Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor SIDDHARTHA el Mié Feb 25, 2009 6:06 pm
PD:
Me podeis confirmar si utilizáis también titulos declarativos, como titulo previo y complementario del traslativo inmatriculador???

Un saludo


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor charlie el Mié Feb 25, 2009 6:43 pm
No una, sino dos eran las resoluciones que trataron este asunto en el año 2008.

La primera Resolución es la que cita yimou, y en ella se recogen los argumentos que más groseramente expuse en mi anterior mensaje.

La segunda Resolución es la que cita Siddharta, y está específicamente dedicada a tratar el título formal que permite la inmatriculación de fincas.

Mi cerebro hizo un max-mix entre ambos textos y surgió lo que surgió. Gracias a ambos.

Un saludo.


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor yimou el Mié Feb 25, 2009 8:46 pm
Yo sí que desconocía esa última resolución. Gracias también a los dos por mi parte.


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor norman el Jue Feb 26, 2009 8:13 pm
Tengo una cuestión:

Se trata sobre una certificación de cargas por una ejecución de hipoteca (art. 688 LEC). Tengo que comunicar a titulares de asientos posteriores ya inscritos. Hasta aquí todo claro. La cuestión está en que hay mandamientos de embargo presentados, pero sólo al Libro Diario. Como me examino de oficial, pues me ha dado por echarle un repaso a la Ley, y me encuentro en la Ley Hipotecaria de Civitas un comentario al pie del art. 353 RH referente a una Sentencia del Tribunal Constitucional que viene a decir, a grandes rasgos, que también hay que comunicar a los titulares de derechos aunque sólo figuren como asiento de presentación.

Esta es la Sentencia (STC 6/2008 de 21 de enero):
http://www.boe.es/boe/dias/2008/02/15/pdfs/T00019-00025.pdf

Comentando a oficiales más antiguos no les sonaba de nada.

En mi caso en concreto es que los documentos no están en el Registro, así que, aunque decidieramos notificar, no tenemos el domicilio para hacerlo.

A ver si alguno se ha encontrado con esto.

Un saludote.


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor charlie el Jue Feb 26, 2009 9:11 pm
Pues qué quieres que te diga:

"titular de un asiento de presentación" (!!)

"El asiento de presentación produce los mismos efectos que el asiento principal" (¿En qué se diferencian entonces?)

"titulares de derechos aunque no estén inscritos o anotados" (¿Qué hacemos con la mención?)

"el art. 659 LEC (..) impone la obligación de comunicar (..) a los titulares de asientos posteriores, sin requerir en ningún caso que se trate de asientos de inscripción" (¿Dónde dejamos los antecedentes históricos y la necesidad de interpretar las leyes como un conjunto coherente y armonioso? ¿Qué hacemos con el 131 LH y con el resto de preceptos en relación con el mismo?)

No soy yo la persona más indicada para criticar una Sentencia del Tribunal Constitucional (que, por lo que se ve, de hipotecario sabe bastante poco). Sin embargo, hay gente como García García o don Lino Rodríguez que no tienen ningún empacho en criticar sentencias del Tribunal Supremo, a la vista de que aquellos no tienen nada que envidiar a los juristas que desempeñan su labor al frente de esta instancia judicial. Por tanto, es muy posible que otros hallen mejores argumentos que los míos para criticar lo que es un absurdo, que se puede solucionar con la simple operación de que el "titular del asiento de presentación", un poco antes de presentar su título, solicite una nota simple informativa del Registro en la que conste la existencia del procedimiento judicial, aunque sea por asiento de presentación. Y que no me diga el demandante ante el TC que no sabe esto último, porque no me lo creo.

En cuanto al tema del domicilio, también dice el art. 659 LEC que se comunicará al titular "siempre que su domicilio conste en el Registro". Si, como es lógico, no consta el domicilio en el asiento de presentación, se aplica automáticamente el párrafo segundo del art. 660 LEC: se publica un edicto en el tablón durante quince días y aquí paz y después gloria.

Un saludo.


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor k'sim el Jue Feb 26, 2009 10:01 pm
Desde mi limitado conocimiento, entiendo que, dado que el asiento otorga rango y prioridad, y que, salvo en alguna excepción, los efectos de la inscripción se entienden referidos al momento de la presentación, me parece lógico que haya que comunicar a los que aparecen con títulos presentados con posterioridad a la hipoteca pero con anterioridad a la solicitud de certificación. Aquél que llevó el título a inscribir y que después lo retiró, quizá -seguro- tenga interés en conocer la posible-inmediata ejecución del bien, para seguir con el procedimiento registral -quizá ahora le interese más o menos inscribir-.

En cuanto al domicilio, yo no sé cómo lo hacéis en vuestro Registro; en el mío, cuando se hacen bien las cosas, al introducir "al interesado" siempre ponemos ese dato; y, si no consta, me remito a lo que ha indicado CHARLIE.

Y, por último, en caso de duda de difícil resolución, entiendo que queda más protegido el tráfico jurídico comunicando que no haciéndolo. Vale que no es un motivo muy legalista que se diga, pero hay que verse en la situación: hay que expedir ya la certificación y nadie tiene la respuesta.... YO NOTIFICARÍA SIN DUDA.


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor charlie el Jue Feb 26, 2009 11:11 pm
Bien pensado, k'sim, tus argumentos me parecen más convincentes que los míos, así que no tengo ningún problema en rectificar. Quizás me pudo un exceso de "gremialismo" mal entendido ("¿Quiénes son estos del TC para meterse con nosotros?").

Un saludo y perdón por el error.

Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor toiaburrido el Vie Feb 27, 2009 12:54 am
hola...
Soy nuevo en esto, pero esta es mi opinión: Entiendo que no deben realizarse comunicaciones a los "titulares" de los asientos de presentación. No es ningún derecho inscrito. Por otro lado, el 434 del reglamento hipotecario, nos dice que en la nota de despacho (de ese futuro asiento de inscripción/anotación), se indicará el hecho, en su caso de haber expedido la certificación de cargas, autos y juzgado. Si lo pondremos en su dia, en la nota de despacho, para el caso de que despachemos el documento que solo tiene asiento de presentacion, no tiene ningún sentido comunicar cuando expidamos la certificación.

si no me he explicado bien, pues lo aclaro. No tengo muchas ganas de escribir.
Un saludo a todos y ánimos


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor kaikus el Vie Feb 27, 2009 9:41 am
Hace unos días en mi registro suspendimos una certificación solicitada por un juzgado precisamente por el hecho de estar presentado (y suspendido) un embargo, entendiendo que de expedir la certificación incumpliríamos la obligación de notificar al del embargo, quien lo ha presentado en el Registro con anterioridad al mandamiento por el que se ordenaba expedir la certificación.
Asociación del Personal de los Registros de la Propiedad y Mercantiles de España -APeR- · -Asociaper.es-


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor toiaburrido el Vie Feb 27, 2009 2:15 pm
Vamos con la cuestión de la expedición de certificación y comunicación posterior, en su caso.
Da igual el orden de presentación en el libro diario, por tratarse de asientos totalmente compatibles se puede alterar el orden de despacho y en ningún momento quebramos el principio de tracto sucesivo. Supuestos, :
-Presentaciones a diario:
1) Embargo (suspendido, calificado negativamente), y 2) Certificación. Despacho la certificación, supongamos hoy, 27/02/09, pongo nota al margen de la inscripción/anotación que se ejecuta. Cuando nos reporten el embargo (suspendido) ya subsanado, en la nota de despacho del mandamiento pondré conforme artículo 434 del Reglamento Hipotecario, el hecho de la expedición de la certificación de cargas, autos, y juzgado.
1) Certificación, y 2) Embargo (presentado y pendiente de despacho, solo asiento de presentación, documento donde quiera que esté). Despacho certificación, pongo nota, 27/02/09 al margen de la inscripción/anotación que se ejecuta. Cuando despache el embargo, en nota de despacho del mandamiento, pues igual, nota conforme artículo 434 del Reglamento Hipotecario.
Es decir, sirve como comunicación la nota puesta al pie del titulo conforme 434 del Reglamento Hipotecario, cuando la recoge el presentante/procurador (porculador) , éste debe (cosa que no siempre sucede) leer la nota., la finalidad es la misma.. Se comunican los derechos inscritos con posterioridad, de los que ya no tienes o no tendrás el documento.

Si me he equivocado en algo, disculpad.

Un saludo.


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor toiaburrido el Vie Feb 27, 2009 2:20 pm
Sorry... el principio quebrado no es el de tracto sucesivo sino el de prioridad registral... Lapsus scripto...


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor SIDDHARTHA el Vie Feb 27, 2009 6:02 pm
Me parece ocurrente la interpretación de k´sim, pero personalmente creo que aunque los efectos de la inscripción se retrotraigan a la fecha del asiento de presentación, ello no quiere decir que el asiento de presentación tenga el mismo valor y efectos que el asiento inscrito,
p. ej: inmagina que el documento que genero dicho "pende" se suspendió o denegó por falta de identificación de finca, o por aparecer a nombre de persona distinta del titular, ¿por qué voy a tener que informarle de que sobre la finca tal, o el titular cual, se está llevando a cabo un procedimiento de ejecución??
Otra cosa será si se llega a inscribir en cuyo caso, y como bien dice "toiaburrido", se le notificará dicha ejecución mediante la correspondiente reseña en la nota de despacho.
Un saludo a todos


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor k'sim el Vie Feb 27, 2009 6:59 pm
Yo entiendo que el hecho de presentar un documento en el Registro y, por tanto, causar asiento el el Diario, tiene que reportar la utilidad que da la prioridad (qué frase tan rara me ha salido, la explicaré). Si yo presento un documento de compra, habiendo pedido una nota simple o certificación, en ese momento me informan que hay un embargo; que haya un embargo no quiere decir que se vaya a ejecutar de modo inmediato. Si mi documento está defectuoso o lo retiro, ello no obsta o no perjudica mi prioridad si el asiento está vigente (eso lo vemos claro con cualquier otro documento). No hay que olvidar que cuando se expide una certificación de este tipo está próxima la subasta, y no es lo mismo un bien embargado que un bien a punto de subastarse, el deudor puede pagar la deuda, por ejemplo. Así, yo, como interesado, entiendo que no es lo mismo que al pedir información al registro me digan una cosa u otra, y no se me da una información útil si en la nota de despacho se me informa de la expedición de la certificación: cuando yo presenté mi compra, no había ningún documento pendiente; al inscribirla, me informan no de que hay un documento pendiente sino de que se ha expedido una certificación presentada con posterioridad a mi documento. Quizá no hubiera inscrito en ese caso.

Suponed que mi documento de compra únicamente tiene como defecto la falta de liquidación del impuesto; yo solicito una prórroga de 180 días para liquidar, y éste es el único defecto que tiene el documento (me vende el titular inscrito pero hay una carga: el embargo). Si aceptamos lo dicho, y yo no me entero de la inminente subasta del bien porque no me lo comunican, y entre la expedición de la nota y la vigencia de mi asiento se presente el auto de adjudicación tras la subasta...... ¿despacharíais el documento de compra?.


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor k'sim el Vie Feb 27, 2009 7:12 pm
Otra pregunta relacionada con esto: una finca está gravada con un embargo. Se presenta la compra y se retira o está defectuosa por no indicar correctamente la forma de pago... lo que sea. Se presenta una ampliación del embargo. ¿Qué se hace en este caso? ¿Se tiene en cuenta el pende de la compra o no?. ¿Se despacha y se notifica al comprador en la nota de despacho el embargo ampliado -tratándose de intereses, claro, pero ¿y si se tratara de ampliación del principal...??


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor norman el Vie Feb 27, 2009 7:26 pm
Está claro que el TC hace su propia interpretación de las leyes, y ante ese matiz que hace el RH en cuanto a no comunicar a titulares de derechos que "sólo conste el asiento de presentación", contra la LEC que habla de "titulares de derechos", sin especificar, el TC digamos que trata de dar mayor protección al posible perjudicado, lo cual por otra parte no está de más.

El caso del que habla la sentencia es que, al parecer, no se hizo constar la expedición de la certificación tampoco en la nota de despacho, que a lo mejor hubiera sido suficiente, por lo menos, para haber podido intervenir en el proceso de ejecución.
Quizás es un caso un tanto excepcional, ycomo se suele decir, es algo que no pasa... hasta que pasa. Seguro que en ese Registro notifican ya a "to er mundo".

En mi opinión particular, creo que ante la duda, habría que notificar.

Se presenta la compra y se retira o está defectuosa por no indicar correctamente la forma de pago... lo que sea. Se presenta una ampliación del embargo. ¿Qué se hace en este caso?



Yo lo veo claro (igual me equivoco), mientras el asiento de la compra esté vigente no puedes despachar la ampliación de embargo. Cuando el asiento de la compra caduque, si caduca, se despacha la ampliación y ya está. Prior tempore, potior iure.

Saludos.


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor charlie el Vie Feb 27, 2009 7:32 pm
Como he dicho unos textos más arriba, rectifico mi opinión y considero que debe notificarse la expedición de la certificación al titular del derecho cuyo título formal correspondiente se ha presentado al Diario, en el domicilio de aquel si consta en el Registro. La cuestión es: ¿consta en el Registro algún domicilio de una persona cuyo título tan sólo ha conocido el asiento de presentación en el diario? Entiendo que no, porque :

a) Si un asiento de presentación está bien hecho no puede contener domicilio alguno, salvo que se trate del caso excepcional previsto en la letra e) del ordinal 9º del artículo 51 del Reglamento Hipotecario, en virtud del cual el titular de cualquier derecho inscrito solicita al Registrador que haga constar por nota marginal un domicilio en el que recibir notificaciones relativas a su derecho.

b) El único domicilio del interesado cuyo derecho accede al Registro por primera vez que, al mismo tiempo, figura en el Registro es precisamente el domicilio para notificaciones consignado en la instancia que se presenta de conformidad con los artículos 19 bis y 322 LH. Se trata de un domicilio donde recibir notificaciones relativas a la calificación del título, pero no creo que deba entenderse como el lugar más indicado al que notificar la existencia de un procedimiento de ejecución en fase de petición de certificación.

Finalmente no contemplo la posibilidad de que consideremos como domicilio hábil para recibir notificaciones el que figure en el documento presentado que está esperando su turno de calificación e inscripción o que tenemos guardado en la balda de los "pendientes de retirar", porque tal documento no forma parte del archivo del Registro ni de los documentos de los que el Registrador puede certificar (342 RH).

Por tanto, lo más lógico es pensar que al titular de un derecho cuyo título se ha presentado en el Diario sólo cabe notificarle mediante edicto en el tablón de anuncios del Registro.

Ahora bien, lo que yo no haría en ningún caso es alterar el principio de prioridad registral que pretende el forero toiaburrido. Si se presenta primero una solicitud del 688 LH y luego un embargo, se despacha primero el certificado y luego el embargo. Si se presenta primero un embargo y luego una solicitud del 688 LH, se despacha primero el embargo y luego el certificado. Alterar el orden de presentación puede dar más de un problema, que precisamente nos podemos evitar si nos sujetamos estrictamente a lo que diga el diario.

Un saludo.

Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor k'sim el Sab Feb 28, 2009 7:11 am
Otra pregunta: A es dueño de una finca y constituye primera y segunda hipoteca a favor de B. Se ejecuta la segunda hipoteca y resulta adjudicatario B. ¿Subsiste la primera hipoteca?. Está claro que la deuda sigue vigente entre A y B, el problema es que B ha adquirido una finca con una carga a su favor. ¿Se cancelaría por confusión de derechos, sin perjuicio de seguir viva la deuda? Y, de poder cancelarse ¿se podría hacer de oficio, haría falta una solicitud?. Leyendo un libro de casos prácticos del Seminario Registral del País Vasco (que por casualidad ha caído en mis manos) se plantea un caso así, pero en este caso quien pretende la cancelación de la primera hipoteca es el arrendatario; os lo transcribo:
"(...) El juicio del registrador es que técnicamente no nos encontramos ante un supuesto de confusión de derechos sino ante lo que se conoce como una hipoteca de propietario (¿qué es eso?). Si bien no es posible su constitución en nuestra legislación, en el caso que se pretende es admisible (??????), dadas las peculiares circunstancias concurrentes y el modo especial en que se ha creado la situación de da lugar a la aparición de esta hipoteca de propietario. Por ello para cancelar la primera hipoteca se requiere consentimiento de la entidad acreedora.
El arrendatario pretendía cancelar la primera hipoteca y adjudicarse la finca en virtud del retracto arrendaticio. Posibilidad cancelatoria que le está vetada, máxime si se considera que el precio de adjudicación en la ejecución de la segunda hipoteca se halla determinado por la situación de cargas de la finca y en este caso por la existencia de una primera hipoteca que permanece subsistente y sin cancelar".


¿Y si en vez de una primera y segunda hipoteca hubiera una primera y una segunda anotación de embargo a favor de la misma persona y, como en este caso, se ejecuta en segundo?. UN SALUDO Y BUENOS DIAS (me he levantado muy pronto -no podía dormir- y me apetecía empezar bien el día, con vosotros -bueno, y con mi gente-).


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor charlie el Sab Feb 28, 2009 10:32 am
Léete los artículos 190 y 210 RH: el primero trata sobre confusión de derechos en las inscripciones y el segundo, en las anotaciones.

Yo creo que, por aplicación del principio de rogación y según la dicción literal de dichos artículos, la cancelación ha de solicitarla el titular registral, aunque en nuestro registro alguna vez hemos actuado de oficio, para mayor comodidad.

Un saludo.


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor kaikus el Sab Feb 28, 2009 11:08 am
En mi registro nunca cancelamos por confusión de derechos salvo solicitud expresa.
Asociación del Personal de los Registros de la Propiedad y Mercantiles de España -APeR- · -Asociaper.es-


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor toiaburrido el Sab Feb 28, 2009 5:41 pm
Hola,

En cuanto a lo de la "confusión de derechos". Estoy con Kaikus. Entiendo que, salvo solicitud expresa, para eso está el principio de rogación del articulo 6, no ha de cancelarse por confusión de derechos. Luego, en cualquier momento, cabe la instancia del 190 del Reglamento Hipotecario. Ahora, o en un futuro más lejano, cuando el adquirente vaya a hacer algún acto de disposición. De esas, adquiridas por bancos o cajas de ahorro con sus propias cargas hay un montón. Si no lo piden expresamente, no se hace, por si te meten la bulla con la minuta...

un saludo..(me está empezando a gustar esto)..


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor yimou el Lun Mar 02, 2009 9:51 pm
K´sim escribió:

El juicio del registrador es que técnicamente no nos encontramos ante un supuesto de confusión de derechos sino ante lo que se conoce como una hipoteca de propietario (¿qué es eso?). Si bien no es posible su constitución en nuestra legislación, en el caso que se pretende es admisible (??????), dadas las peculiares circunstancias concurrentes y el modo especial en que se ha creado la situación de da lugar a la aparición de esta hipoteca de propietario. Por ello para cancelar la primera hipoteca se requiere consentimiento de la entidad acreedora.
El arrendatario pretendía cancelar la primera hipoteca y adjudicarse la finca en virtud del retracto arrendaticio. Posibilidad cancelatoria que le está vetada, máxime si se considera que el precio de adjudicación en la ejecución de la segunda hipoteca se halla determinado por la situación de cargas de la finca y en este caso por la existencia de una primera hipoteca que permanece subsistente y sin cancelar


La hipoteca de propietario se admite, según dice Monreal, en algunos sistemas del derecho comparado. Por lo que creo entender, no se ha admitido tradicionalmente en el derecho español por violar el principio de accesoriedad de la garantía con respecto al crédito y, derivado de éste, el de indivisibilidad. Es decir, el préstamo o el crédito es el negocio jurídico, y la hipoteca es un derecho real accesorio del mismo, pues sólo tiene razón de ser como garantía de aquel. La hipoteca de propietario supondría constituir una hipoteca como negocio en sí, en previsión de un préstamo o crédito que, o bien no está acordado, o bien está convenido pero no especificado. Es decir, el crédito debe estar en poder del deudor -préstamo- o a su disposición -cuenta de crédito, hipoteca de máximo-, y existen unos límites al principal garantizado que no pueden exceder de lo prestado. Basándose en ese principio la DGRN no venía admitiendo el supuesto siguiente: la entidad A concede a B un préstamo de 100.000 euros, constituyéndose hipoteca por ese principal. Pasan 5 años y el capital amortizado asciende a 25.000 euros, quedando pendientes 75.000; pero como la hipoteca garantiza 100.000, el deudor pide un préstamo de, digamos, 25.000 euros, y se amplía la hipoteca en dicha cantidad, pero sin ampliar la responsabilidad hipotecaria, y conservando dicha garantía el mismo rango, por integración. Ello supondría un grave perjuicio para el rango de los derechos de acreedores posteriores a la primera hipoteca.

No obstante, la reciente Ley de Reforma del Mercado Hipotecario parece acercarse a las hipotecas de propietario en lo que muchos llaman ya la "hipoteca recargable", que permite el establecimiento de una responsabilidad hipotecaria superior al préstamo, y que el prestatario pueda obtener más créditos a lo largo del tiempo, en cuanto no supere dicha responsabilidad, sin alterarse el rango hipotecario.

Todo ello si no lo he entendido mal.

En el supuesto que planteas parece claro que, existiendo un derecho de retracto a favor del arrendatario, la titularidad dominical del acreedor hipotecario y la consiguiente conversión de la garantía en hipoteca de propietario tienen una vocación provisional. Y parece claro que existiría un fraude de ley si se consintiera a aquel beneficiarse, al ejercer su derecho de retracto, de un valor de adjudicación de la finca en subasta muchísimo menor -precisamente por la subsistencia de la primera hipoteca-, pretendiendo además la cancelación de la garantía por confusión de derechos, de los que no es titular y no puede disponer.

Un saludo.


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor charlie el Lun Mar 02, 2009 10:13 pm
Si bien la hipoteca recargable es una de las caras que adopta la hipoteca de propietario, la fórmula que mejor refleja tal hipoteca es la hipoteca global del art. 153 bis LH, en garantía de una o varias obligaciones.

Sin embargo, no estoy muy seguro de que la hipoteca a la que se refiere k'sim es ésta de la que tú y yo estamos hablando, yimou.

Un saludo.

Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor yimou el Lun Mar 02, 2009 10:39 pm
Sí, parece que en el caso planteado realmente no hay confusión de derechos, ni tampoco hipoteca de propietario. En cuanto a lo primero porque la obligación, con sus dos partes, acreedor y deudor, sigue existiendo, aunque una de las partes no haya cumplido, lo que ha dado lugar a la ejecución de la garantía. Y, con respecto a lo segundo, el hecho de que coincidan el titular del dominio de la finca hipotecada -el banco adjudicatario- y el titular de la garantía -el banco acreedor- no sé si encaja en los supuestos de hipoteca de propietario, en los que más bien existe garantía sin existir obligación, o esta última está subordinada a la primera, en vez de al revés.


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor yimou el Lun Mar 02, 2009 11:09 pm
Entendiendo que el deudor sigue respondiendo conforme al art. 1911 del Código Civil y que el supuesto parece no encajar tampoco en los arts. 118.2 LH y 231 RH.


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor k'sim el Mar Mar 03, 2009 4:46 pm
UN SALUDO A TODOS. He tenido problemas para conectarme y no me ha sido posible hasta ahora, ¡y no sabéis la angustia que me entró! Y es que, se os echa mucho de menos, os lo aseguro; si ya valoraba antes vuestras ayudas, ideas, noticias, chistes.... ahora lo hago mucho más. Desde el sábado no lograba entrar en la página; ya ayer lo logré, envié un mensaje, pero nada, no aparece.

Dicho todo esto, lo que yo planteaba era lo que bien has manifestado, YIMOU, el titular registral de la finca, el banco tras la adjudicación, es propietaria de una finca que tiene como carga no ya la hipoteca que se ha ejecutado, sino otra anterior constituida a su favor por el mismo deudor por otra deuda anterior, no la misma. Se trata de dos préstamos distintos. Evidentemente, la garantía personal del 1911 Cc permanece, el deudor le sigue debiendo ese importe, pero creo que la garantía real ya no existe desde el momento en que se ejecutaría sobre un bien propiedad de acreedor. Otra cosa es el modo de cancelarlo registralmente hablado ¿no?. Pero no creo que sea tan difícil imaginar el supuesto. A tiene una finca, constituye hipoteca a favor de B; posteriormente, A vende a C la finca, que la adquiere con esa carga, claro está; C pide un préstamo a B y constituye a su favor hipoteca sobre la citada finca, que ya tiene dos. C no paga a B y éste pide la ejecución de la hipoteca; se procede a la subasta y, ante la falta de postores, se adjudica a B por el importe de la deuda.... ¿qué pasa con la hipoteca número 1?; evidentemente, A sigue debiendo a B el dinero puesto que C no se subrogó en el préstamo -pero, aunque lo hubiera hecho, la cosa o cambiaría mucho-. Tendríamos a B como titular de una finca con una carga a su favor. ¿Un poco raro, no?.

El artículo 1156 Cc señala que las obligaciones se extingun¡en por confusión de los derechos de acreedor y deudor; evidentemente, la obligación de A no se ha extinguido, pues sigue siendo deudor y B acreedor; pero ¿qué hacemos con la hipoteca?; yo no tengo tan claro que se mantenga así, sin más, sin hacer mención alguna.


Por otro lado, y volviendo al tema de las NOTAS DE AFECCION (que me tienen mártir y que es sobre lo que versaba mi post perdido en la web o en el mundo-webiano), ya lo siento, YIMOU, pero no lo entiendo (perdona que sea pesada). ¿Cómo es posible recoger registralmente y crear en la finca una supuesta carga -por cuya extensión cobramos- cuando el supuesto no puede darse?. Me explico: si la autoliquidación se practicó hace diez años, con lo que es imposible cualquier revisión ¿cómo vamos a poner esa carga en la finca?; la finca está afecta ¿a qué?, ¿a la posible revisión de la Administración?, pero si ya no es posible.... Que no lo entiendo, perdonad. Yo creo que sería más congruente plasmar registralmente una realidad: la carga tiene la duración que resta para el cumplimiento de los cinco años desde que se autoliquidó el impuesto; si ese plazo ha pasado, no se pone la nota. ¿Qué inconveniente legal le veis a esto?. UN SALUDO, y dos, y tres.


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor kaikus el Mar Mar 03, 2009 6:06 pm
Artículo 122 del Reglamento del Impuesto:
1. Los Registros de la Propiedad, Mercantiles y de la Propiedad Industrial no admitirán, para su inscripción o anotación, ningún documento que contenga acto o contrato sujeto al impuesto, sin que se justifique el pago de la liquidación correspondiente, su exención o no sujeción.
2. A los efectos previstos en el número anterior, se considerará acreditado el pago del impuesto, siempre que el documento lleve puesta la nota justificativa del mismo y se presente acompañado de la correspondiente autoliquidación, debidamente sellada por la oficina que la haya recibido y constando en ella el pago del tributo o la alegación de no sujeción o de la exención correspondiente.
3. En estos casos, se archivará en el Registro una copia de dicha autoliquidación y el registrador hará constar, mediante nota al margen de la inscripción, que el bien o derecho transmitido queda afecto al pago de la liquidación complementaria que, en su caso, proceda practicar. En dicha nota se expresará necesariamente el importe de lo satisfecho por la autoliquidación, salvo que se haya alegado la exención o no sujeción.
4. La nota se extenderá de oficio, quedando sin efecto y debiendo ser cancelada cuando se presente la carta de pago de la indicada liquidación complementaria y, en todo caso, transcurridos cinco años desde la fecha en que se hubiese extendido.

Te recomiendo la lectura del siguiente enlace: http://www.notariosyregistradores.com/PERSONAL/PROPIEDAD/afecciones.htm

En el mismo se puede leer lo siguiente, que creo que es lo que te "preocupa" (lo marco para distinguir la parte del texto de mis aportaciones:

La afección legal no tiene plazo, pero la nota marginal sí.
Y el plazo de caducidad de la nota es, siempre, cinco años.
En algunos casos, esos cinco años serán más que suficientes para la Hacienda publica, pues el plazo de prescripción es menor (cuatro años)



Es interesante observar cómo se habla de la prescripción, y hay que tener en cuenta que el plazo para la prescripción se paraliza cuando hay algún tipo de procedimiento en marcha.

En otros casos, por el contrario, los cinco años pueden ser insuficientes (ejemplo, cuando la extinción futura del usufructo o el incumplimiento de requisitos futuros de una exención o bonificación se produzca una vez transcurridos más de esos cinco años).
En estos casos, hubiera sido congruente que el legislador hubiera ampliado el plazo de caducidad de la nota de afección, pero no lo ha hecho, por lo que no debe hacerlo de oficio el Registrador al redactar la nota de afección.



Si hubiera sido congruente que el legislador hubiera ampliado el plazo de caducidad y no lo ha hecho (sus motivos tendrá), habrá que entender de forma análoga que tampoco debe reducirse.

Es decir, llegado los cinco años de vigencia, debe cancelarse por caducidad. Por lo que la afección legal seguirá produciendo sus efectos, a no ser que, después de cancelada la nota de afección, surja un tercero protegido por la fe publica registral, es decir, un adquirente oneroso que adquiera e inscriba su adquisición cuando ya no consta vigente la nota de afección legal.



Creo que aquí está la clave, como casi siempre, la defensa al tercero.

De cualquier forma siempre se podrá evitar la práctica de la nota marginal de afección acreditando el pago (no la autoliquidación).
Espero haberte aclarado algo.
Un saludo.
Asociación del Personal de los Registros de la Propiedad y Mercantiles de España -APeR- · -Asociaper.es-


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor regispro el Mar Mar 03, 2009 7:05 pm
Hola a todos. Estupenda idea de K'SIM la de este post para consultar las dudillas que nos surgen.

Una preguntilla para quien me la pueda responder. La carga real al pago de los costes de urbanización, ¿realmente como grava la finca? ¿cómo se cancela? ¿se minuta su cancelación? ¿lo hago constar en la nota de despacho? Y alguna duda más referente a dicha carga real que ahora mismo no me sale.

Gracias de antemano.
"Ama a todos. Confía en unos pocos. No hagas daño a nadie." W.S.


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor otomano el Mar Mar 03, 2009 7:31 pm
Buentas tardes, planteo el siguiente caso y su correspondiente duda:

Se constituye un derecho de opción de compra sobre una vivienda, por plazo de cuatro años, con opción de ejercicio unilateral y con la facultad de pagar el precio de la opción mediante subrogación en la hipoteca previa. El precio de la prima es de 18.000 euros ya satisfechos, y el precio de la opción es de 782.000 euros.

Con posterioridad a la inscripción del derecho de opción de compra se anotan dos anotaciones preventivas de embargo, la primera con una responsabilidad de 220.000 euros y la segunda con una responsabilidad de 120.000 euros.

Se ejercita el derecho de opción por el precio pactado de 782.000 euros, de los que en cuanto a 700.000 euros se los retiene la parte compradora y se subroga en la hipoteca previa (representante del Banco, titular del derecho de hipoteca, consiente la subrogación y acredita el capital pendiente de la hipoteca), y los restantes 182.000 euros se depositan en la cuenta de la Notaria a disposición de los titulares de los derechos anotados con posterioridad la inscripción del derecho de opción de compra, previo requerimiento al Notario para que comunique el ejercicio de la opción a dichos titulares.

En virtud del ejercicio y de conformidad con el artículo 14 de la Ley Hipotecaria y con el Libro V del Código Civil de Catalunya solicitan del Registrador la cancelación de dichas anotaciones preventivas de embargo.

DUDAS: ¿como se cancelan y de conformidad a que? ¿tienen que acreditar la notificación a los derechos posteriores?

Algún caso similar en vuestro registro.
Gracias.


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor charlie el Mar Mar 03, 2009 8:09 pm
Regispro:

Para asegurarse el cumplimiento de las obligaciones urbanizadoras por parte de los propietarios del suelo (asfaltar las calles, tender las aceras, alumbrado público, etc., cuyo coste corre de cuenta de los propietarios privados del suelo), el legislador ha previsto un nuevo derecho real sobre las parcelas resultantes de un proyecto de equidistribución (compensación, reparcelación, etc.). En caso de que los titulares de las parcelas no cumplan con sus obligaciones urbanísticas, la Administración que aprobó el proyecto podrá ejercitar la vía administrativa de apremio, repercutiendo sobre la propia finca la responsabilidad de quien hubo de urbanizar, fuera quien fuese el dueño actual.

Dicha afección real a los gastos de urbanización debe expresar, en cada finca, la cantidad provisional que el propietario se ha gastado para urbanizar la zona, que será la cantidad por la que responderá el bien. Si la Administración da por buena esa cantidad provisional, podrá elevar la liquidación a definitiva y podrá ordenar la cancelación de la afección real. En cualquier caso, ésta tiene una caducidad de siete años desde su extensión. Mírate los arts. 19 y 20 del RD 1093/97, de inscripción en el Registro de Actos de Naturaleza Urbanística.

Otomano:

Es doctrina común de la Dirección General que, si se ejercita la opción de compra, los adquirentes del derecho puede solicitar expresamente la cancelación de las cargas posteriores (y obtenerla, obviamente), pero es también doctrina común que tal ejercicio requiere la consignación o depósito íntegro del precio a favor del vendedor Y de los titulares de derechos posteriores (incluidos anotantes), pues dicho precio pasa a ocupar la posición jurídica del bien reclamado por principio de subrogación real (RRSS. 11-06-02, 30-07-90 et al.; vid. et. STS 05-11-03).

Un saludo.


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor charlie el Mar Mar 03, 2009 8:37 pm
Por cierto, que esto último sí lo he escrito mirando en los libros. :mrgreen:

A partir de un cierto nivel, como más se aprende es leyendo a los grandes: García García, Rivas Martínez, Rivas Torralba, etc. Lo de José Manuel García García es un escándalo, es extraordinario, es la Biblia en verso. Si en lugar de dedicarse al derecho hipotecario se hubiera dedicado a la investigación de las células madre, García García sería hoy más famoso que Severo Ochoa.

Después hay que leer la Ley Hipotecaria, su Reglamento, el Código Civil y la Ley de Enjuiciamiento Civil, todo ello con sus satélites (RD 1093/97, Reglamento Notarial, Ley Propiedad Horizontal, etc.).

Recomiendo tener SIEMPRE a mano el Monreal, que está muy bien, y el Villaplana, esto es, el compendio de las Resoluciones de la Dirección General de los últimos 30 años. Leídas en extracto, las resoluciones ayudan muchísimo a interpretar determinadas normas.

Un saludo.


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor k'sim el Mar Mar 03, 2009 8:45 pm
Como siempre, tú tan acertado, Charlie; muchas gracias, me ha quedado más claro. Y, efectivamente, lo mejor es tener a mano temarios, libros y legislación. Eso no quiere decir que la gente pregunte cosas que están ya resueltas en una o en otra norma; no hay que temer quedar en ridículo ni que nadie te saque los colores: VAMOS A AYUDARNOS. Vosotros, los que respondéis nuestras dudas, GRACIAS POR COLABORAR. Seguiremos preguntando próximamente. UN SALUDO.

Por cierto, no quiero perder la ocasión de deciros que OS APRECIO A TODOS UN MONTONAZO. Yo no entendía muy bien lo de los foros, lo de que la gente se enganchara, se enamorara..... Hombre, no es que me haya enamorado (todo se andará), pero ya formáis parte de mi camino. No había podido hasta ahora mantener una conversación con nadie como con vosotros, plantear dudas y que se molestaran en responderme, decir que algo que he dicho o planteado está bien o es una buena idea.....

En fin, DEJÉMONOS DE SENTIMENTALISMOS Y SIGAMOS AYUDÁNDONOS.


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor k'sim el Mar Mar 03, 2009 8:54 pm
Por cierto, el otro día llamé al Colegio de Registradores -creo, porque no me acuerdo que me dijeron al llamar y no sé dónde he metido el teléfono que me dio una compañera- y me entendieron mal lo que yo preguntaba. No obstante, y por eso lo cuento, me habló de una información que se había enviado por mail a los decanatos provinciales para que quien estuviera interesado lo descargara; creo que se trataba de las reformas que afectaban al examen de OFICIAL. ¿Sabéis algo?. UN SALUDO Y UN BESOTE

Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor SIDDHARTHA el Mié Mar 04, 2009 6:52 pm
De nuevo hay que quitarse el sombrero ante las respuestas de Charlie
además de instructiva, éxpuesta con claridad meridiana, y encima con la base legal.
Por lo menos en el foro tú eres nuestro Garcia-Garcia. :mrgreen: ( no es peloteo, es
admirable que sin recibir nada a cambio te tomes semejantes molestias)
Un saludo a tod@s


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor SIDDHARTHA el Mié Mar 04, 2009 6:54 pm
CONFRONTADO este post se observa haber colado por ahí un acento que duele a los ojos
culpa de la porqueria de teclado que me compré por 5€.


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor yimou el Mié Mar 04, 2009 9:29 pm
hola a todos:
k´sim, he encontrado ésto que quizá resuelva tus dudas sobre la cancelación de hipoteca por confusión de derechos, aunque no se trata del mismo caso:

Seminario de Bilbao 08-02-2000
7. CANCELACIÓN POR CONFUSIÓN DE DERECHOS. Sobre determinado bien constan inscritos, por éste orden, una hipoteca por valor de cien millones y un embargo por importe de dos. Se ejecuta el embargo y se adjudica el bien el Banco acreedor de la primera hipoteca. Debe tenerse presente que el bien salió a subasta por su valor descontado el importe de la afección por la primera hipoteca. Se plantea ahora si el Banco puede pedir la cancelación de su hipoteca por confusión de derechos.

Frente a la postura abiertamente favorable a la realización de tal cancelación, se señaló que la practica de la misma puede dar lugar al fraude consistente en la cancelación de la hipoteca y la posterior ejecución personal del banco contra el deudor en virtud de la póliza de crédito que quedó garantizada, como superposición de garantía, por la hipoteca. Con ello, el banco habría conseguido hacerse con la finca por un precio rebajado en el importe de la responsabilidad hipotecaria, y además, conseguiría recuperar el crédito contra el deudor por la vía de la ejecución personal. Por ello, se estimó que para proceder a la cancelación por confusión de derechos, es necesario que el rematante exprese que se ha producido la extinción del crédito por la coincidencia de las personas del acreedor y del deudor, único hecho extintivo que puede dar lugar a la cancelación, que de otro modo se practicaría sin causa.

Sin embargo, se señaló que si la ejecución se produce por la vía del artículo 131 de la Ley Hipotecaria, conforme a su regla octava, la adjudicación al rematante implica subrogación en la responsabilidad por las cargas y gravámenes anteriores, por lo que si se entiende que tal subrogación alcanza a la responsabilidad personal, esa extinción se producirá en todo caso. Ahora bien, parece que, conforme a la regla décima del artículo 131 de la Ley Hipotecaria, la subrogación en la obligación de satisfacer las cargas anteriores y las preferentes sólo se produce en el caso de que el rematante sea el propio acreedor.

Un saludo


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor charlie el Mié Mar 04, 2009 10:27 pm
No sé yo hasta qué punto el Registrador de la Propiedad está legitimado para calcular cuándo se está produciendo una situación favorable a una determinada parte contratante. No somos jueces, sino que aplicamos las leyes en relación con la seguridad jurídica preventiva. Si quisiéramos hacer Justicia estaríamos en un Tribunal o, más exactamente, colgaríamos a Botín por el gaznate. En este caso, ¿qué dicen los artículos 190 y 210 RH? Pues aplíquense y punto pelota.

Un saludo.


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor yimou el Mié Mar 04, 2009 10:36 pm
García García, en sus comentario al art. 190 RH, resume una resolución de la DGRN en la que no se entra "en la cuestión de si la confluencia en un mismo titular del dominio y de un derecho real a su favor produce en toda hipótesis la cancelación del derecho real por confusión, dado que existen supuestos en que la misma no se produce".

A continuación se refiere a la posible aplicación del precepto, en virtud de solicitud, a la cancelación de la hipoteca base de un procedimiento de ejecución -no a la hipoteca anterior que no se ejecuta-, cuando ha sido adjudicada al propio acreedor hipotecario ejecutante, siempre que no haya sido posible presentar el mandamiento de cancelación, y no existiendo asientos posteriores a la hipoteca base del procedimiento.

Imagino que la clave está en que parece que no basta que el banco se convierta en titular del dominio, sino en que pueda considerarse que se ha subrogado en la obligación principal, coincidiendo en el mismo sujeto las condiciones de acreedor y deudor.

Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor yimou el Mié Mar 04, 2009 10:47 pm
En el último párrafo estoy refiriéndome a la primera hipoteca que no se ejecuta.


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor regispro el Jue Mar 05, 2009 1:04 am
Buenas a todos.

Una vez más gracias a Charlie por tu diligencia y clarividencia en tus explicaciones, y te doy toda la razón en que no acudimos todo lo que debieramos a algunos de los que deberían ser nuestros "libros de cabecera" para consultar. A veces en la vorágine del trabajo -hablo en mi propia experiencia- no tenemos tiempo de aprender las cosas de la mejor manera, sino que aprendemos porque sí y ya está.

1) En referencia a la citada afección al pago del los costes de urbanización, me queda una pequeña duda. ¿Se cobra la cancelación de dicha afección=carga, como la cancelación de una afección "normal", o se podría cobrar como "cancelación de una carga caducada" poniendo como precio en el arancel el precio de venta de la finca en cuestión?

2) Por otro lado, ¿se está utilizando en vuestros registros en las cancelaciones de hipoteca la reducción por refinanciación en el caso que corresponda?


Saludos a todos.
"Ama a todos. Confía en unos pocos. No hagas daño a nadie." W.S.


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor MONTSE el Jue Mar 05, 2009 7:21 am
Como todos sabeis yo estoy en notas. Tengo una pregunta para vosotros, ya que ultimamente me está sucediendo mucho...llaman al registro diciendo que han hecho un indice que ha dado positivo en mi registro y quieren saber cuantas fincas tiene un titular antes de pedir las notas.....la respuesta de mi registro es que no informamos por teléfono y se le dice que ponga un tope de fincas y se le haran hasta ese tope. Entonces se transforman y empiezan que solo nuestro registro hace eso que los demás indican toda la información.

Yo pienso ....y ya sabeis vosotros que soy contratada, si posibilidad de ascender, que cuanta más información se dé...menos ingresos hay, ya sé que solo son 3 euros..pero 3 euros de aqui, 3 euros de allá.

Mi pregunta es ¿que haceis en vuestros registros dais información por teléfono?
Todos somos aficionados. La vida es tan corta que no da para más.
Charles Chaplin


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor charlie el Jue Mar 05, 2009 8:44 am
1.- La constitución de una afección real a los gastos de urbanización tiene el tratamiento arancelario habitual: se aplica el número 2.1 del arancel a la base constituida por la responsabilidad económica de la finca en cuestión. Por tanto, la cancelación de dicha afección real tiene el mismo tratamiento de la cancelación de cualquier otro derecho real que no tenga, a su vez, un tratamiento específico: se aplica el 2.1 si hacemos inscripción, o el 3.1 si cancelamos por nota marginal, sobre la base antes dicha.

(Otra cosa es que ese importe sea excesivo, pero sobre esto intantaré responder mañana, que hoy estoy bastante liado).

2.- Hay una reciente Resolución de la Dirección General que es muy clara en este sentido: a las cancelaciones de hipoteca normales y corrientes, las de toda la vida, NO SE LES DEBE APLICAR LA REDUCCIÓN ARANCELARIA PREVISTA EN LA LEY 41/07. Sé que hay muchos registros donde su Registrador aplicaba la reducción del 90% de la base a todas las cancelaciones hipotecarias, pero esto es un error y la Dirección General así lo confirma.

3.- El teléfono debe usarse con cuidado. En nuestra naturaleza de servicio público está el mostrarse amable y orientar al solicitante hacia donde quiere llegar. Pero tampoco podemos regalar datos por teléfono. Lo que yo hago habitualmente es dejar que sea el interlocutor quien vaya anticipando los datos y, en la medida en que veo que no intenta tomarme el pelo, le oriento hacia donde desea.

Un saludo.


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor k'sim el Jue Mar 05, 2009 7:25 pm
Ya lo voy teniendo más claro. Muchas gracias. Os tengo que dejar un momento. Intentaré seguir conectada.


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor digo el Jue Mar 05, 2009 7:42 pm
Para Charlie:

"(Otra cosa es que ese importe sea excesivo, pero sobre esto intantaré responder mañana, que hoy estoy bastante liado)".



Me pregunto: ¿firmando?

No te enfades: gracias por todo!


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor k'sim el Jue Mar 05, 2009 7:47 pm
DIGO, si lo que insinúas es que CHARLIE es un Registrador (¡qué perspicacia la mía!, ¿verdad?), ¡ojalá hubiera más como él!. Yo no lo creo, y no por su gran capacidad y conocimiento, sino por algunas cosas que comenta. De todos modos, se molesta en enseñarnos, explicarnos, contestar las dudas.... ¡QUÉ MÁS DA LO QUE SEA!. Yo no sé lo que es, pero sé que es UN AMIGO, UN BUEN COMPAÑERO -en la distancia, porque estoy segura de que a mi registro no pertenece-, Y UN TIO COJO.... (al andar, claro, que yo no digo tacos). Sé que no lo dices con mala intención, pero quería exponer esto.


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor regispro el Jue Mar 05, 2009 8:30 pm
Charlie dixit:

"2.- Hay una reciente Resolución de la Dirección General que es muy clara en este sentido: a las cancelaciones de hipoteca normales y corrientes, las de toda la vida, NO SE LES DEBE APLICAR LA REDUCCIÓN ARANCELARIA PREVISTA EN LA LEY 41/07. Sé que hay muchos registros donde su Registrador aplicaba la reducción del 90% de la base a todas las cancelaciones hipotecarias, pero esto es un error y la Dirección General así lo confirma."



Charlie no entiendo muy bien lo que quieres decir con las cancelaciones normales y corrientes las de toda la vida.

La verdad es que en este tema hay mucha variedad. Pongamos el caso más común: titularidad de la finca por la inscripción 3ª y a continuación por la inscripción 4ª hay una hipoteca por 60000 euros que se inscribe en 2005 por plazo de 25 años; por la inscripción 5ª una nueva hipoteca por 75000 euros que se inscribe en 2008; y a continuación presentan cancelación de la hipoteca de la 4ª. Caso claro de refinanciación y al que hay que aplicarle reducción arancelaria de la ley 41/07.

Lo que no hacemos es no aplicarselo a ninguna o a todas sin control; cada caso se estudia de una manera individualizada.

Sino, siempre queda la solución de ver lo que ha hecho el Notario en su minuta. :mrgreen: :mrgreen:
"Ama a todos. Confía en unos pocos. No hagas daño a nadie." W.S.


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor regispro el Jue Mar 05, 2009 8:42 pm

...Entonces se transforman y empiezan que SOLO nuestro registro hace eso que los demás indican toda la información....



Que razón llevas MONTSE, en que siempre utilizan el latiguillo de que cada Registro es un mundo, y que en cada uno se funciona de una manera diferente -aunque tenemos que reconocer que un poco de razón no les falta-.

En mi Registro las peticiones por fax - que no sean de notarías - también las aceptamos y las hacemos, pero un amiguete me dijo que un registro de costa, al que iba a solicitar una nota simple, no le aceptaba la petición por fax.

En cuanto a lo del telefóno, la verdad es que hay mucho listillo que quiere obtener toda la información que pueda, y con la Ley de Protección de Datos tenemos que cuidar mucho la información que se dá.

La cuestión es que cada vez se nos complica más nuestro quehacer diario. !!Como si no tuvieramos bastante con lo nuestro!!
"Ama a todos. Confía en unos pocos. No hagas daño a nadie." W.S.


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor charlie el Jue Mar 05, 2009 9:27 pm
Hay muchas cosas que comentar:

1.- Puntualizo. El número de arancel que se aplica a la afección real, tanto en su constitución como en su cancelación, es el 2.1, salvo que se trate de operaciones de equidistribución, en cuyo caso el gobierno de Rato introdujo una reducción arancelaria del 15% sobre la base del arancel (art. 36.1 RD 6/2000). Casi todas las afecciones reales son consecuencia de un proyecto de equidistribución.

2.- Item más. No soy Registrador de la Propiedad. NI siquiera soy licenciado en derecho. No soy sustituto de ningún Registro. No llego a los cuarenta tacos. Y estoy buenísimo, añado (información disponible para k'sim y otras compañeras del género femenino).

3.-

La verdad es que en este tema hay mucha variedad. Pongamos el caso más común: titularidad de la finca por la inscripción 3ª y a continuación por la inscripción 4ª hay una hipoteca por 60000 euros que se inscribe en 2005 por plazo de 25 años; por la inscripción 5ª una nueva hipoteca por 75000 euros que se inscribe en 2008; y a continuación presentan cancelación de la hipoteca de la 4ª. Caso claro de refinanciación y al que hay que aplicarle reducción arancelaria de la ley 41/07.



Caso claro de NO refinanciación y al que no hay que aplicar reducción arancelaria alguna. El artículo 10 de la Ley 41/07, que a su vez modifica el artículo 8 de la Ley 2/94 (en sede de subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, ojo), establece que: "Para el cálculo de los honorarios registrales de las escrituras de subrogación, novación modificativa y cancelación, de los créditos o préstamos hipotecarios, se aplicarán los aranceles correspondientes al número 2, "Inscripciones", del anexo I del Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el arancel de los Registradores de la Propiedad, tomando como base la cifra del capital pendiente de amortizar, con una reducción del 90 %."

En una cancelación de hipoteca ordinaria, esto es, sin posibilidad de novación o subrogación, no existe capital pendiente de amortizar que tomar como base, y así lo reconoce el párrafo tercero del fundamento Segundo de la Resolución 8-01-09 de la DGRyN, que animo a consultar a todos los Registradores que aún estén haciendo el canelo cobrando de menos.

Por si esto no fuera poco, hay un extraordinario trabajo del notario Joaquín M. Rovira Perea en la página de notarios y registradores, donde distingue con total claridad jurídica entre las cancelaciones de la obligación, a las que se aplica la reducción arancelaria, y cancelaciones de la garantía hipotecaria o derecho real, a las que no le es de aplicación dicha reducción.

4.- En los Registros de Madrid no se admite el uso del Fax para otra cosa que no sea para comunicación con Notarías, Juzgados, Administraciones y Registros.

Un saludo.

Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor norman el Jue Mar 05, 2009 9:33 pm
Con lo de las cancelaciones de hipoteca en mi registro aplicamos la reducción por refinanciación si ambas escrituras (hipoteca y cancelación) se otorgan consecutivamente (¿un método un poco irracional? donde hay patrón no manda marinero), a menos que en alguna de las dos se manifiesta que la procedencia o destino del dinero es para cancelar la hipoteca.

Admitimos las solicitudes de notas simples e incluso de certificaciones por fax. Por supuesto sólo para la solicitud, no enviamos ninguna información, excepto a notarías.

Y lo del teléfono...... ¡ay el teléfono! A veces no sabe uno qué es mejor: si dar la información justita o darla toda y no tener que aguantar al pesao de turno que te tiene media hora. Ya se que debemos se amables y ayudar en lo posible, pero somos personas y la paciencia a veces se acaba.

Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor k'sim el Jue Mar 05, 2009 9:40 pm
ME INTERESA, CHARLIE, ME INTERESA..... Un saludo, tengo una sonrisa que te debo.


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor charlie el Jue Mar 05, 2009 11:49 pm
En asuntos arancelarios soy lo más drástico posible: bromas, las justas. En mi opinión, antes que las leyes hipotecarias debemos conocer el arancel a la perfección: es mi fuente directa de manutención.

Otra cosa distinta es que cada registrador es un mundo y algunos tienen costumbres verdaderamente increíbles. Pero en las cancelaciones de hipoteca -como en cualquier otro concepto-, la bonificación arancelaria debe ser la excepción.

Un saludo.


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor k'sim el Dom Mar 08, 2009 12:45 pm
BUENOS DÍAS A TODOS (por cierto, CHARLIE, sigo esperando los datos para el género femenino de los que nos hablaste, con los ojos así o así ).

Voy a plantear otra duda que tengo: ¿por qué cuando se inscribe una distribución de responsabilidad hipotecaria en algunos casos hay quien pone HIPOTECA al margen de la inscripción en los elementos independientes -a pesar de remitirse a la extensa-, recoge únicamente la responsabilidad por la que responde esa finca y, sobre todo, cuando se trata de liberar de dicha responsabilidad a esta finca se otorga una escritura de CANCELACION DE HIPOTECA y no de NOVACION o CANCELACION PARCIAL CON LIBERACIÓN DE FINCA?.
Me explico, o más bien, pregunto: registralmente hablando (porque jurídicamente ya la conozco), entonces, cuál es la diferencia entre inscribir dos hipotecas e inscribir una hipoteca distribuida entre dos fincas?. Yo entiendo que, constituida hipoteca por una responsabilidad de 30.000 euros, si se distribuye entre dos fincas (una -finca A- responderá hasta 20.000 y otra -finca B- hasta 10.000), si quiere liberarse de responsabilidad a la segunda por pago parcial de la hipoteca, lo que habrá que otorgar e inscribir es una escritura de novación o cancelación parcial con liberación, pero no una normal (si me permitís el término) de cancelación, pues entre esta última y una de cancelación de hipoteca constituida exclusivamente sobre la finca no habría diferencia.
Además, corregidme si me equivoco, constituida una garantía real, aunque sea sobre dos fincas (lo cual no termino de entender porque sobre cada finca se constituye un derecho real, luego hay dos), si se deja de pagar la hipoteca, el acreedor podrá pedir la ejecución sobre cualquiera de ellas y no, en cuanto al ejemplo planteado, como se han pagado ya 20.000 euros, la hipoteca se ejecutará sobre la finca B. Así, si yo compro una finca y me subrogo en la parte de la hipoteca que la grava (de nuevo, si me permitís la expresión), en caso de que no se vendieran más fincas y se dejare de pagar el préstamo por parte del constructor que me la vendió, el acreedor podría pedir la ejecución respecto de todas, incluida la mía (¿o no?); lo que grava mi finca no es una hipoteca distinta derivada de un préstamo independiente: el préstamo es uno y la hipoteca -en teoría- uno también, según la ecuación "una hipoteca, un crédito" que señala la página 333 del libro de Monreal (que es el que suelo mirar a pesar de que me examino para Auxiliar de primera).
Asimismo, cuando se da una nota sobre el elemento independiente en cuestión, al indicar que está gravado con una hipoteca a favor de X, ¿no sería conveniente distinguir cuando esa deuda deriva de una constitución de hipoteca independiente y cuando se trata de una responsabilidad derivada de una distribución?.
UN SALUDO Y UN BESOTE (perdona la broma, CHARLIE, espero que no te moleste) (es la primera vez que empleo estos símbolos y no sé qué tal habrán quedado)


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor yimou el Dom Mar 08, 2009 2:30 pm
K´sim, creo que los que hemos estudiado derecho -y después no hemos hecho oposiciones a notario o registrador-, aunque tenemos la ventaja de que todo -o casi todo- nos suena, sufrimos también un defecto, que es la falta de visión de conjunto de las cosas y de su sentido, que sí tiene el que ha trabajado unos añitos en el Registro, aún sin haberse aprendido de memoria ninguna ley. Es decir, muchas veces vemos los árboles pero no somos capaces de ver el bosque. Al menos, a mí me pasa muy a menudo. Me aturullo con una norma concreta y no me centro en la situación a la que se refiere.

Además, tendemos a interpretar lo que leemos de forma literal y excluyente. Así, creo que no has tenido en cuenta que la ecuación “una hipoteca, un crédito” no incluye también la expresión “una finca”, ni siquiera “un deudor” o “un acreedor” -pues en algunos casos habrá una sola hipoteca con varios solidarios-. Pienso que los preceptos transcritos a continuación contestan a todas tus preguntas. Por acomodarse más a tu exposición, he cambiado el orden del art. 118 LH.

Ley Hipotecaria:
Artículo 119.
Cuando se hipotequen varias fincas a la vez por un solo crédito, se determinará la cantidad o parte de gravamen de que cada una deba responder.
Artículo 120.
Fijada en la inscripción la parte de crédito de que deba responder cada uno de los bienes hipotecados, no se podrá repetir contra ellos con perjuicio de tercero, sino por la cantidad a que respectivamente estén afectos y la que a la misma corresponda por razón de intereses, con arreglo a lo prescrito en los anteriores artículos.
Artículo 121.
Lo dispuesto en el artículo anterior se entenderá sin perjuicio de que, si la hipoteca no alcanzare a cubrir la totalidad del crédito, pueda el acreedor repetir por la diferencia contra las demás fincas hipotecadas que conserve el deudor en su poder; pero sin prelación, en cuanto a dicha diferencia, sobre los que, después de inscrita la hipoteca, hayan adquirido algún derecho real en las mismas fincas.

Artículo 118.
En caso de venta de finca hipotecada, si el vendedor y el comprador hubiesen pactado que el segundo se subrogará no sólo en las responsabilidades derivadas de la hipoteca, sino también en la obligación personal con ella garantizada, quedará el primero desligado de dicha obligación, si el acreedor prestare su consentimiento expreso o tácito.
Si no se hubiere pactado la transmisión de la obligación garantizada, pero el comprador hubiere descontado su importe del precio de la venta, o lo hubiese retenido y al vencimiento de la obligación fuere ésta satisfecha por el deudor que vendió la finca, quedará subrogado éste en el lugar del acreedor hasta tanto que por el comprador se le reintegre el total importe retenido o descontado.

Reglamento Hipotecario:

Distribución del crédito hipotecario
Artículo 216.
No se inscribirá ninguna hipoteca sobre varias fincas derechos reales o porciones ideales de unas y otros, afectos a una misma obligación, sin que por convenio entre las partes o por mandato judicial, en su caso, se determine previamente la cantidad de que cada finca, porción o derecho deba responder. Los interesados podrán acordar la distribución en el mismo título inscribible o en otro documento público, o en solicitud dirigida al Registrador firmada o ratificada ante él, o cuyas firmas estén legitimadas. La misma norma se aplicará a las inscripciones de censos y anticresis.
Lo dispuesto anteriormente no será aplicable a las anotaciones preventivas.
Artículo 217.
Si se tratare de hipotecar varios derechos integrantes del dominio o participaciones proindiviso de una finca o derecho, podrán acordar los propietarios o titulares respectivos, para los efectos del artículo anterior, la constitución de una sola hipoteca sobre la totalidad de los derechos, sin que sea necesaria la previa distribución.
Artículo 218.
Cuando los diferentes pisos o departamentos de una casa pertenezcan a diversos propietarios, conforme a lo establecido en el artículo 396 del Código Civil, podrán acordar los dueños de aquéllos la constitución de una sola hipoteca sobre la totalidad de la finca, sin que sea necesaria la previa distribución entre los pisos.
Esta hipoteca se inscribirá en la forma siguiente:
a.Si los pisos estuvieren inscritos bajo el mismo número que la casa a que pertenezcan, se inscribirán en el mismo número de ésta.
b.Si la casa estuviera inscrita en su conjunto y, además e independientemente, lo estuvieren bajo número diferente, todos los pisos o departamentos de la misma, se hará una inscripción extensa de la hipoteca en el mismo número que tenga la casa en el Registro, e inscripciones concisas en el número que corresponda a cada piso.
c.Si estuvieren inscritos los pisos separadamente, pero no el edificio en su conjunto, se practicará la inscripción extensa en el número que corresponda a cualquiera de aquéllos, extendiéndose las inscripciones concisas en los demás.
El acreedor hipotecario sólo podrá hacer efectivo su derecho en estos casos, dirigiéndose contra la totalidad del edificio.

Ánimo con tu examen, ojalá te salga muy bien.

Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor yimou el Dom Mar 08, 2009 2:50 pm
Siempre se ha dicho que, en España, de la universidad sólo salen parados u opositores. No sé si eso cambiará con las reformas que vienen o irá a peor. Pero el dicho "mentes cuadriculadas en cabezas redondas" se cumplía con exactitud en mi época, por lo menos en la carrera de Derecho: éramos capaces de recitar de memoria no sé cuantos artículos de la Constitución, el Código Civil, el Código Penal, etc. Pero si alguien nos preguntaba qué ocurre cuando haces esto o aquello, qué consecuencias tiene que firmes o no firmes algo, qué trámites hay que seguir para conseguir uno u otro objetivo, ninguno teníamos ni p. idea.


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor regispro el Dom Mar 08, 2009 6:11 pm
Buenas a todos.

1) En referencia a la reducción en las cancelaciones, en mi Registro no son tanta excepción a las que les aplicamos la reducción -aproximadamente de cada 10, a 1 o 2 se les viene aplicando- y el criterio de mi jefe es el siguiente: Si se constituye un préstamo y se deduce que de ese préstamo concedido al titular de la finca, se va a cancelar un préstamo anterior del mismo titular -que esté relativamente cercano en el tiempo al que ahora se constituye- la cancelación tiene reducción. Entendemos que el nuevo crédito es una refinanciación y que con el crédito obtenido cancela el crédito anterior.

Lo mismo lo entendemos mal o lo estamos aplicando mal. Os agradecería que en caso de que lo tengáis más claro me lo explicaseis.

2) Por otro lado, ¿estáis pidiendo determinados poderes, o con el juicio de suficiencia de facultades por parte del Notario, es suficiente?

Salu2.
"Ama a todos. Confía en unos pocos. No hagas daño a nadie." W.S.


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor charlie el Dom Mar 08, 2009 7:20 pm
Perdón por el exabrupto (sé que esto lo lee algún que otro Registrador), pero tu jefe es bobo y además le va la marcha, regispro.

1.- Aquí estamos para ganar dinero. Aquí no estamos por amor al derecho hipotecario que, en sí mismo y salvo para casos como el de García García, es bastante más árido que miles de cosas tremendamente entretenidas que hay en la vida real. En la medida que nuestra sociedad apruebe moral y legalmente determinadas prácticas para ganar dinero, no veo por qué tendríamos que renunciar a ellas. Si hay una Resolución de la Dirección General que establece claramente en qué consiste la refinanciación y si esta última favorable a la manera tradicional como cobrábamos las cancelaciones, ancha es Castilla.

2.- Tu jefe todavía no se ha enterado de que la capacidad de los otorgantes, por suerte o por desgracia, depende completamente de lo que diga el notario, no sólo porque lo establezcan las leyes 25/01, 25/05 y el Reglamento Notarial, sino porque hay infinidad de Resoluciones de la Dirección que lo han marcado claramente. Bien es cierto que también empiezan a aparecer otras tantas sentencias judiciales que, basándose al artículo 18 LH, permiten al Registrador seguir calificando los poderes a la antigua usanza, es decir, utilizando medios extrarregistrales (consultas al Floti, etc.); pero hay que tenerlos muy bien puestos para meterse en semejantes batallas judiciales que no sé yo si llevan a algún lado.

Un saludo.


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor charlie el Dom Mar 08, 2009 7:22 pm

BUENOS DÍAS A TODOS (por cierto, CHARLIE, sigo esperando los datos para el género femenino de los que nos hablaste, con los ojos así o así ).



Estas cosas es mejor hablarlas por privado, que luego hay mucha envidiosa por ahí.

Un saludo.


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor k'sim el Dom Mar 08, 2009 10:47 pm
Pues llevas razón. Un afectuoso saludo y buenas noches. ¿Sabéis una cosa?. Desde que participo en el foro estoy de mejor humor, y os lo debo a vosotros. Gracias por hacer mi vida mejor y por dejarme compartir con vosotros todas estas cosas y muchas más.


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor plexus el Lun Mar 09, 2009 12:10 pm
charlie dixit:

"1.- Puntualizo. El número de arancel que se aplica a la afección real, tanto en su constitución como en su cancelación, es el 2.1, salvo que se trate de operaciones de equidistribución, en cuyo caso el gobierno de Rato introdujo una reducción arancelaria del 15% sobre la base del arancel (art. 36.1 RD 6/2000). Casi todas las afecciones reales son consecuencia de un proyecto de equidistribución."

Buenas, a ver si me echas un cable, en mi registro en los Proyectos de Reparcelación no estamos minutando la constitución de la carga urbanística, y para presentárselo al jefe me gustaría saber en que puedo apoyarme para argumentar el cobro. Gracias anticipadas.
Auxiliar de 2ª.

Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor charlie el Lun Mar 09, 2009 7:35 pm
"Núm.2. INSCRIPCIONES.

1. Por la inscripción, anotación o cancelación de cada finca o derecho, se percibirán las cantidades que fijan las siguientes escalas"

(RD 1427/1989 de 17 de noviembre)

La constitución de una carga urbanística es, en sí mismo, un acto de constitución de un derecho real que tiene su reflejo tabular en la inscripción. De hecho un asiento de los que comúnmente llamamos "reparcelación" no estará bien hecho si no se traslada al acta de inscripción la totalidad de los derechos constituidos, transmitidos o -más difícilmente- cancelados en ese mismo asiento. Para que te hagas una idea, en mi Registro las actas de inscripción de las reparcelaciones vienen a decir lo siguiente:

"En su virtud INSCRIBO esta finca en pleno dominio a favor de don FULANO DE TAL Y DE CUAL, en cuanto al 70% de la misma, y a favor de la sociedad AMIGOS DE ZUTANITO S.A. en cuanto al restante 30%, por título de adjudicación en compensación en la reparción mencionada, con LA HIPOTECA de la inscripción 3ª de la finca de procedencia y las demás CARGAS que por subrogación real corresponden a esta finca, con la SERVIDUMBRE DE PASO Y USO antes expresada y con la AFECCIÓN REAL A LAS CARGAS DE URBANIZACIÓN en la cuantía expresada, todo ello en los términos indicados. Así resulta..."

El acta de inscripción refleja los siguientes actos:

1.- La inscripción del dominio en la proporción del 30% y el 70% a favor de una sociedad mercantil y de un particular. ¿Cuántos conceptos cobramos? Dos, porque dos son los derechos que se inscriben.

2.- La inscripción de las cargas de las fincas aportadas a la reparcelación que, por subrogación real (siguen al titular de la finca), pasan a gravar las fincas de reemplazo (art. 11.2 del RD 1093/97). Nótese que no se trata de un simple 'arrastre' de cargas de una finca de procedencia, sino de un auténtico TRASLADO de cargas de una finca que desaparece a otra finca o fincas que la reemplaza, de manera que se produce la reinscripción de un derecho que, por tanto, devenga unos honorarios.

3.- La constitución ex-novo de una servidumbre de paso y uso que, por supuesto, también tiene su traslación desde el punto de vista arancelario.

y 4.- La determinación de la cuota de liquidación provisional que corresponde a dicha finca, en virtud de la cual queda gravada con la afección real a los gastos de urbanización por la cuantía de dicha cuota y cuyo impago puede dar lugar a la persecución del titular registral de la finca, fuera éste el primitivo titular que participó en la Junta de Compensación o el nuevo titular del dominio (o sea, lo que viene siendo un "derecho real"). Para la correcta constitución del derecho real, éste debe constar en el acta de inscripción (art. 9 LH y 51.10 RH).

Pues bien, es norma general que todo aquello que tiene traslado al acta de inscripción, es decir, todos los derechos que se constituyen, transmiten, modifican, extinguen o que incluso se anotan, devengan unos honorarios. La constitución de una afección real debe cobrarse aplicando el número 2.1 del Arancel, con la reducción del 15%.

No obstante, seguro que hay resoluciones sobre honorarios que recogen explícitamente este concepto; intentaré buscártelas para mañana.

Un saludo.


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor plexus el Mar Mar 10, 2009 11:57 am
Hola charlie, gracias por la información, nosotros en el acta de inscripción no reflejamos la carga urbanística ni las hipotecas trasladadas por subrogación real, no obstante voy a comentarlo con el jefe a ver que le parece, no obstante si encuentras alguna resolución del arancel que lo especifique te lo agradecería, porque yo la he estado buscando y no la he encontrado. Gracias otra vez y un saludo.
Auxiliar de 2ª.


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor k'sim el Mar Mar 10, 2009 4:40 pm
Llevas toda la razón del mundo, YIMOU. El otro día no salía de mi asombro cuando leí que resultaba posible pagar el impuesto de Donaciones presentando un documento privado -siendo el bien donado un bien inmueble, y siendo que la donación de inmuebles requiere FORMA PÚBLICA. Así las cosas, a veces SOLO SÉ QUE NO SÉ NADA. Gracias por la aclaración respecto de la distribución hipotecaria. UN SALUDO.


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor k'sim el Mar Mar 10, 2009 5:46 pm
Por cierto, YIMOU, agradezco que te hayas molestado en trascribir los artículos evitándome tener que acudir al texto legal; son ganas de enseñarme y responderme fácilmente; te lo agradezco. Y, repito, llevas toda la razón. Ahora lo veo más clarito; al principio me resultaba chocante, pero ahora que me lo has mostrado con la ley en la mano -en el foro-, ya lo entiendo. MIL GRACIAS.


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor k'sim el Mar Mar 10, 2009 5:51 pm
Otra pregunta: en mi registro he leído alguna nota que otra de despacho del título que no termino de comprender: se trataba del caso de una inmatriculación en la que los herederos, tras aceptar la herencia, venden a un tercero: Don fulanito ha fallecido; sus herederos aceptan la herencia y venden a menganito la finca. En su virtud INSCRIBO A FAVOR DE ... POR TÍTULO DE HERENCIA Y COMPRAVENTA.... ¿Cómo por título de herencia?. ¿No habría que poner sólo el de compra?. Sé que es uno de esos supuestos de tracto abreviado del que hemos hablado, pero, precísamente por eso, se inscribe en virtud de COMPRA; es más, el comprador adquiere por título de compra, no de herencia.... ¿Me lo podéis explicar?. ¿Realmente hay que ponerlo así, o se pondría simplemente ..."POR TÍTULO DE COMPRA", sin perjuicio de mencionar la aceptación de la herencia?. UN SALUDO.


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor kaikus el Mar Mar 10, 2009 5:57 pm
Por título de compra, pues a favor del que inscribes no ha heredado y no puedes inscribírselo de esa forma. Otra cosa (y a lo mejor este es el caso que has leido) es que, por ejemplo herede 1/3 y compre los 2/3 restantes a sus otros dos hermanos, en cuyo caso puede hacerse en una sola inscripción y ciertamente adquiere por 2 títulos distintos.

Otra cosa es lo del tracto abreviado a que te refieres. Según entendido (si no es así que me corrijan), el tracto abreviado se aplica para las herencias cuando quien siendo heredero no llegó a heredar por otorgarse la aceptación de herencia con posterioridad a su fallecimiento.
Es decir, Mengano muere dejando como heredero a Fulano, quien no otorga la escritura de aceptación de herencia, haciéndolo sus herederos, quienes adquieren directamente de Mengano como herederos de Fulano, pero sin necesidad de que éste inscriba previamente su derecho.
Asociación del Personal de los Registros de la Propiedad y Mercantiles de España -APeR- · -Asociaper.es-


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor kaikus el Mar Mar 10, 2009 6:00 pm
Esas prisas........

Rectifico pues veo que no se trata de una herencia y venta entre herederos sino a un tercero.
Tal y como dices, debe inscribirse por título de compra, pues se inscribe a favor del comprador, no del heredero.
Asociación del Personal de los Registros de la Propiedad y Mercantiles de España -APeR- · -Asociaper.es-


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor k'sim el Mar Mar 10, 2009 6:25 pm
Yo así lo entiendo: la finca se va a inscribir a nombre del que compra, y su título adquisitivo es el de COMPRA, sin perjuicio de que le transfieran los herederos del titular anterior a cuyo favor no inscribiremos la finca. Pero te aseguro que lo leí así: EN SU VIRTUD, INSCRIBO A FAVOR DE B -comprador- LA FINCA POR TÍTULO DE HERENCIA Y COMPRA. Yo no lo entendía; creo que es un error. UN SALUDO

Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor kaikus el Mar Mar 10, 2009 6:39 pm
Claro.
Es mas, los vendedores (herederos) no están intentando inscribir su derecho sino únicamente acreditando su previa adquisición, conforme al art. 205LH.

Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor charlie el Mar Mar 10, 2009 7:07 pm
Antaño no eran tan exquisitos como lo somos ahora y, de hecho, no tenían ningún reparo en abreviar el acta y poner que se inscribía a favor del último adquirente por títulos de "herencia y venta", cuando siendo más puro que el agua destilada habríamos puesto que "previa inscripción a favor de don Fulano por título de herencia, inscribo a favor de don Mengano por título de venta".

También conozco Registros donde el modelo de compraventa no conocía más punto y seguido que el que separaba el título del "así resulta", porque la fórmula habitual del acta, en lugar de empezar con el habitual "en su virtud", se encadenaba con el acto contado unas líneas más atrás: "Fulano de tal, con sus circunstancias, VENDE a Mengano de cual, con sus circunstancias, por el precio de tanto, a cuyo favor inscribo esta finca por título de venta". ¿Para qué repetir dos veces el nombre del vendedor, en el cuerpo y en el acta de la inscripción? Abreviando que es gerundio.

En otro orden de cosas, plexus, he de darte dos noticias, una buena y una mala:

La mala noticia de que no he encontrado ninguna resolución en la que se diga expresamente que la constitución de una afección real se cobra.

La buena noticia es que tampoco he encontrado ninguna resolución en la que se diga expresamente que la constitución de una afección real no se cobra.

Entre los años 1990 y 2006 la Dirección General sólo dictó dos resoluciones en materia de aranceles relacionados con proyectos de equidistribución urbanos (hay alguna más sobre concentración parcelaria). En la segunda de ellas se dice que si el Proyecto conlleva la apertura de folio para realizar agrupaciones o divisiones funcionales (que inmediatamente después se cierran), tales conceptos pueden cobrarse.

En realidad, todas las Resoluciones sobre aranceles que abarcan el periodo antes citado inciden en un aspecto: el Registrador debe cobrar todas las operaciones registrales que efectúe, así como toda constitución, transmisión, modificación o extinción de derecho que se refleje. Hay algunos casos muy excepcionales que la Dirección General considera que no devengan aranceles (p.ej., la nota marginal por la que se fijan nuevas cuotas en las fincas resultantes de una división horizontal cuando se modifica tal división), pero la regla general es que TODO LO QUE SE HACE, SE COBRA. Puedes creerme, en su momento me estudié el libro sobre Resoluciones arancelarias y, sin incurrir en falsa modestia, ahora controlo que te cagas.

Por cierto, no sé si tendréis costumbre en vuestro Registro, pero el cierre de folio registral en todas las fincas aportadas al Proyecto de compensación también se cobra.

Un saludo.


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor plexus el Mié Mar 11, 2009 5:39 pm
Gracias por las molestias charlie, el cierre registral sí lo cobramos.
Auxiliar de 2ª.


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor charlie el Jue Mar 12, 2009 8:40 pm
Buenas tardes a todos.

Hoy soy yo quien viene a pedir ayuda, más que nada porque esta tarde he tenido una conversación un tanto desagradable con un cliente y quiero armarme de los argumentos más contundentes de que pueda echar mano.

El caso es que este buen señor, un particular de Cantabria, nos ha remitido esta mañana una solicitud de nota simple a través del fax. Como ya dije hace unos días, en Madrid no se estila la aceptación de solicitudes por fax (salvo excepciones) y mi compañero ocupado de la publicidad le ha contestado que debe utilizar otro medio.

El cliente en cuestión se ha desplazado entonces a un Registro cercano a su casa donde los propios compañeros del Registro le han manifestado su extrañeza por que en Madrid no aceptásemos el fax como medio de solicitud. Hasta tal punto se extrañaban que han llamado a mi compañero de publicidad para confirmar el hecho. Yo empecé a trabajar en un Registro del norte y sé que allí se estilaba la libertad absoluta a la hora de admitir solicitudes: por fax, por correo e incluso por teléfono. Pero aquí en Madrid lo normal es todo lo contrario, esto es, que seamos muy restrictivos a la hora de admitir solicitudes, sobre todo si tenemos en cuenta que en la demarcación de mi Registro se encuentran las residencias habituales de famosos, empresarios, periodistas, además de la casa respectiva de los dos políticos más importantes de este país. Y no digo más.

El caso es que esta tarde el cliente ha llamado al Registro con bastante acritud para consultar las formas de pedir la información. "Tres", le he dicho, "tres son las formas que admitimos en Madrid:

1.- En ventanilla (usted o alguien en su representación)
2.- Mediante la web de los Registradores.
y 3.- a través de otro Registro de la Propiedad."

A este respecto, el cliente se ha quejado porque él no puede desplazarse a Madrid ni conoce a nadie en Madrid. "Utilice la web de los registradores", le repongo, a lo que él dice que no quiere dejar rastro de su tarjeta en Internet. "Acuda a un REgistro de la zona", le espeto, a lo que responde que no quiere pagar tres veces lo que cuesta la nota en ventanilla. A continuación me ha pedido la dirección del Colegio Nacional de Registradores para poner una queja.

A parte de que algunas personas pretenden información a la carta, creo que cuando buena parte de los registradores se niegan a expedir información solicitada por fax o por correo están siendo concienzudamente profesionales, teniendo en cuenta que:

1.- El Registrador tiene la obligación de calificar el interés legítimo para acceder a la publicidad registral (221 LH, 222 LH y 227 LH, además de 332.1 RH): debe acreditarse dicho interés.

2.- De conformidad con la Instrucción 17-02-98 DRGyN y con la Circular 1/04 del CNR, el Registrador debe conservar durante tres años los datos personales de los solicitantes que, obvio es decirlo, deben coincidir con la realidad. Es por eso que la Circular 1/04 recomendó a los Registradores pedir el D.N.I. de toda persona que solicite información -lo que en mi Registro se lleva a rajatabla-. La única forma de que se conserven tales datos y de que se compruebe su veracidad, esto es, que quien dijo solicitar una información resulte ser quien de verdad la solicitó, es una de las dos siguientes:

2.a) O bien se genera un archivo informático que permite identificar al solicitante (lo que se produce cuando se hace una solicitud a través de la web de los registradores)
2.b) O bien el Registrador, ya sea el de la plaza en cuya demarcación radica la finca o ya sea aquel a quien se le apremia para que obtenga información conforme al artículo 222.8 LH, exige al solicitante que exhiba su D.N.I. y que quede constancia del mismo en la instancia por la que se solicita la información.

Tengamos en cuenta que una solicitud por fax o por correo (salvo que su firma esté legitimada notarialmente) no acredita la identidad del solicitante, por lo que, de aceptar la solicitud, se estaría conculcando la INstrucción de la DGRyN (de obligado cumplimiento para todos los REgistradores).

3.- Aun cuando el art. 222.9 LH dice que "Al objeto de dar cumplimiento a lo dispuesto en este artículo, se dispondrá de los instrumentos necesarios para proporcionar a todos ellos información por telefax o comunicación electrónica, a elección del solicitante y con el valor de nota simple informativa, sobre el contenido del Libro Diario, en su caso, del Libro de Entrada, y de los libros de inscripciones y de incapacitados", esto no significa que el solicitante puede ponerse en contacto directo con el Registro a través del fax y del correo electrónico, sino que debe utilizar los cauces legalmente establecidos para ello, esto es, la web de los registradores (art. 222.10 y 222.bis LH) si quiere hacerlo por vía electrónica y la intermediación de otro Registro si quiere hacerlo por fax.

Tengo claro todos estos argumentos, pero pudiera ser que en algunos de los Registros que admitís las solicitudes por fax os basáis en otro tipo de argumentación. Me gustaría conocerla.

Un saludo.


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor califa el Jue Mar 12, 2009 9:34 pm
Charlie, esto viene en la pagina de registradores.org, picas en registro de la propiedad y luego en nota simple, observa lo subrayado por mi:
La nota simple proporciona información breve y concisa, en soporte papel, sobre la situación jurídica de una finca (breve descripción, propietario y cargas, si las hubiera).
Puede obtenerse, si conoce todos los datos registrales de la finca, mediante solicitud dirigida, por cualquier medio, al Registro de la Propiedad correspondiente o a través de cualquier otro Registro, donde encontrará ayuda para cumplimentar la solicitud.
En todo caso, también puede obtener la nota informativa por correo electrónico a través de esta página web, utilizando el enlace situado a continuación.

Se que no es ninguna ley, ni articulo, ni nada, pero si "ellos" lo ponen, "debería" ser correcto, mas que nada por aquello de pillarse la p..., digo las manos.

Espero haberte servido de algo, (mas que nada por devolverle una).
Por muy larga que sea la noche, el amanecer llegará. (Espero, ah y que no tarde mucho, hombre)

Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor charlie el Jue Mar 12, 2009 9:42 pm
Me sigue faltando la motivación jurídica, los fundamentos de derecho. La primera frase tiene su fundamento en el artículo 222 LH, pero ¿la expresión "por cualquier medio" en qué se basa? ¿Cómo se conjuga la versatilidad y agilidad en las solicitudes con el rigor y la seguridad en su consideración?

Un saludo.


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor yimou el Jue Mar 12, 2009 9:45 pm
Charlie, tus argumentos son muy poderosos, exhaustivos y fundamentados, como siempre.

Está claro que la simple solicitud por fax no acredita la identidad del solicitante, a los efectos de conservación de sus datos y de acreditar la calificación del interés legítimo en obtener la información. Más aún si tenemos en cuenta que la LOPD y su Reglamento posiblemente exigen una mayor diligencia en la comprobación de la identidad del solicitante y acreditación del interés legítimo que la propia Instrucción de la DGRN, extendiendo la rigurosidad también a la salvaguarda de los datos personales del propio solicitante, y a la proporcionalidad entre los datos ofrecidos en la publicidad y el objeto de la solicitud.

En cuanto a la comunicación de las administraciones con los particulares, la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas, según muchos supletoria en lo no regulado por la legislación hipotecaria, aunque la DGRN no ha estado siempre de acuerdo -por ejemplo en lo relativo al plazo de diez días para notificar las calificaciones realizadas en el plazo legal de 15 días- sólo considera fehacientes el fax o el correo electrónico cuando el administrado haya aceptado como válido este medio de notificación.

Y aunque ahora estemos hablando de la misma comunicación entre particulares y servicios públicos, pero en la dirección contraria, lo que podría dar pie a una interpretación más laxa -dada la mayor facilidad que debe concederse al administrado para conseguir fines lícitos de los poderes públicos- la reciente Ley 11/2007, de acceso de los ciudadados a los servicios públicos por medios electrónicos, respecto de la que hay un resumen en el siguiente enlace http://www.notariosyregistradores.com/d ... onicos.htm, y que seguramente podrá considerarse igualmente supletoria, incide nuevamente en los aspectos regulados por la LOPD, encumbra los sistemas de firma electrónica avanzada como medios de identificación, insiste en la proporcionalidad entre los datos evacuados y los fines alegados y en la igualdad para que el uso de medios electrónicos no suponga discriminación para los ciudadanos que no usan esos medios.

En mi Registro admitimos las solicitudes por fax, aunque con ciertas limitaciones. Sin embargo, a la vista de tus argumentos y de estos nuevos, es probable que los registradores deban replantearse el sistema y obligar a todo el que no quiera acercarse al Registro a usar el sistema de Internet en el que, a su vez, deberán introducir reformas relativas a la acreditación de la identidad y el interés.

Así que la expresión "por cualquier medio" deberá interpretarse, imagino, como cualquier medio que asegure el cumplimiento de las obligaciones en materia de confidencialidad, seguridad electrónica y protección de datos por parte del Registro.

Espero haberte podido ayudar.

Un saludo.


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor yimou el Jue Mar 12, 2009 10:17 pm
Salvo las autoridades judiciales en el ejercicio de sus competencias, que se responsabilizan de la salvaguarda de los datos protegidos, y que funcionan de distinta manera a las administraciones públicas, al menos hasta que se apruebe la nueva legislación de la oficina judicial.


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor k'sim el Vie Mar 13, 2009 4:17 pm
CHARLIE, ayer estuve tratando de conectarme pero me fue imposible enviar mensaje alguno. No es que tenga la solución, pero bueno. De entrada te digo que en mi registro las admitimos y no veas lo que admitimos: imagina un papel blanco donde pone GESTORIA LLL, SACAR VEINTE FINCAS DE LA SOCIEDAD X. Así, sin más: ni firma, ni NIF, ni sello alguno, ni dirección.... y no les digas nada que se ofenden.
Respecto a la identificación del solicitante, no tengo tan claro que no pueda llegarse a ella por la solicitud remitida por fax, o, más bien, tampoco creo que la tengamos asegurada con la solicitud presentada en la ventanilla: ¿acaso le pedís el DNI a la persona que dice ser el solicitante comprobáis su firma?. Nosotros ni siquiera se lo pedimos al presentante (lamentable). Cuántas veces he preguntado por la persona que pone en el documento -por mi compañera/o- que es el presentante y resulta que me dice que quien ha ido es un primo suyo.... me quedo a cuadros.
Por otra parte, ya sabes que el interés se presume, así que normalmente no se pide que se declare; y, por otro lado, siento decirte que no he encontrado precepto alguno que prohíba, ni que permita, la solicitud por fax, por lo que prima la regla de que lo no prohibido está permitido. No encuentro fundamento jurídico en ninguna norma que permita denegar una solicitud así remitida, por lo que entiendo que no podéis fundamentar tal decisión (es mi opinión). LO SIENTO.


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor k'sim el Vie Mar 13, 2009 4:22 pm
La diferencia que únicamente podría encontrar entre una solicitud en ventanilla y otra remitida por fax es que la firma de la primera es original y la de la del fax ha podido ser pegada y no darnos cuenta. Pero, si recibís una solicitud por correo, sin firmar, ¿la denegáis?. Por otro lado, repito, no creo que comprobéis la coincidencia de la firma en la nota con la existente en el DNI. ¿Y si el señor no lleva documento identificativo, no le recogéis la solicitud?. Una solicitud por fax puede llevar DNI, domicilio.... todo lo que pedimos para identificar al solicitante, a salvo de lo que he señalado: la autenticidad de la firma. No es que esto sea poco, pero no se puede ser tan riguroso en unos extremos y menos en otros, ¿no te parece?. UN SALUDO.


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor charlie el Vie Mar 13, 2009 7:43 pm
En mi Registro hemos tenido un intento fraudulento de inmatriculación de finca y varios periodistas que haciéndose pasar por gestores quisieron conocer el estado de la finca de uno de los políticos españoles más importantes de la última década. Por tanto, me parece que debemos seguir a ratajabla los consejos de las Circulares del Colegio y las directrices de la Dirección General (que, recordémoslo, cuando adoptan la forma de Instrucción son de obligado cumplimiento para todos los Registradores -lo cual es más discutible cuando se trata de Resoluciones-).

Partiendo de este principio, te contesto brevemente:

¿acaso le pedís el DNI a la persona que dice ser el solicitante comprobáis su firma?



Sí, siempre.


ya sabes que el interés se presume, así que normalmente no se pide que se declare



Lo que se presume es la acreditación del que actúa por cuenta ajena (abogado, gestor, procurador, agente de la propiedad inmobiliaria, etc.) y, en consecuencia, se presume que actúa con el interés legítimo según el artículo 332.3 RH. Sin embargo, el interés legítimo del artículo 332.3 RH no es exactamente lo mismo que el interés conocido del artículo 221 LH, pues aquel artículo se refiere a la legitimidad desde el punto de vista subjetivo (esto es, del sujeto que solicita información), en tanto que este último se refiere al conocimiento objetivo (esto es, del objeto) que el Registrador puede llegar a alcanzar sobre el motivo de la consulta. De hecho, el propio artículo 332.3 RH acaba con la frase "siempre que expresen la causa de la consulta y ésta sea acorde con la finalidad del Registro", aplicándola a los profesionales que tienen indudable interés legítimo en obtener información del Registro.

En resumidas cuentas, el interés legítimo se presume en un profesional, pero nada le exime de tener que expresar la causa de la consulta. De quien se presupone el interés conocido es de los notarios y funcionarios públicos, que no son exactamente lo mismo que los profesionales liberales.


siento decirte que no he encontrado precepto alguno que prohíba, ni que permita, la solicitud por fax, por lo que prima la regla de que lo no prohibido está permitido.



Sí, siempre y cuando no contravenga otra norma, como es aquélla de identificar al solicitante.


si recibís una solicitud por correo, sin firmar, ¿la denegáis?



Obviamente. Fíjate también en lo que dice el artículo 354-a RH sobre las solicitudes de certificación con información continuada remitidas por correo.


no creo que comprobéis la coincidencia de la firma en la nota con la existente en el DNI



Siempre lo hacemos, aunque parezca increíble.


¿Y si el señor no lleva documento identificativo, no le recogéis la solicitud?



Desde luego que no.


no se puede ser tan riguroso en unos extremos y menos en otros, ¿no te parece?



Nosotros empezamos a pedir el DNI a los presentantes de documentos cuando un señor -que está en busca y captura por la policía- nos presentó una tarde un expediente de dominio falso por el que pretendía inmatricular a su favor una finca valorada en más de cinco millones de euros.

Un saludo.


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor J.J. el Vie Mar 13, 2009 7:55 pm
Hola Charlie,

La motivación jurídica no tengo tiempo de buscarla, en principio por que tengo otro tipo de motivación con lo del dicho examen, pero si te puedo orientar en el tiempo, o al meno eso creo. Allá por entre finales del año 1994 y finales del año 1995, nos hicieron contratar un nuevo número teléfonico para el fax, de tal manera que fuesen números distintos y que la lÍnea del fax estuviese siempre disponible, a partir de hay se empezarón a recibir las solicitudes de notas simples por fax y darlas por validas los registradores siempre y cuando figurasen todos los datos exigidos para la expedición de lo solicitado. Creo recordar que estaba fundamentado en algún tipo de ley relacionado con las adminitraciones públicas y los medios empleados para su comunicación o recepción de documentos por medio de las nuevas tecnologías. La solicitudes de Certificación en el registro donde trabajo NO SON VALIDAS.

Saludos J.J.

Pd. En el registro donde trabajo si se han denegado varias solicitudes de información por no tener un motivo lícito, que recuerde de memoria, dos por motivos políticos y una por famosillos de quinta que son de por aquí.
El apartado del motivo de la consulta es OBLIGATORIO en las solicitudes, tanto en las de por fax como en las presenciales y se vé antes de expedir la nota.


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor norman el Vie Mar 13, 2009 9:01 pm
Creo que en mi Registro somos de lo más permisivo, o mejor dicho, de lo menos riguroso.
A decir verdad no recuerdo ninguna solicitud de nota simple que haya sido rechazada, viniera por fax, e-mail, presencial, excepto por teléfono (claro).
Además, sólo pedimos el DNI en las solicitudes de certificación. Y, si no me equivoco, en los impresos de solicitud de nota simple no hay ningún apartado para indicar el motivo de la solicitud, ¿increible, verdad?

pero pudiera ser que en algunos de los Registros que admitís las solicitudes por fax os basáis en otro tipo de argumentación



El argumento se lo llevó el viento.

Lo que pasa es que si ahora voy a los que mandan y les comento el temita, me salen con "¡Uuuuf! No me lies con eso ahora, que estoy muy liao". A le mejor si se lo comento al Registrador hace algo, aunque desde que llegó tampoco se ha preocupado nunca de los métodos que usamos.

De todas maneras, creo que actuaís del modo correcto y si el cliente se cabrea, pues que se cabree; tú has hecho lo que debias.


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor norman el Vie Mar 13, 2009 9:10 pm
Ahora tengo una duda yo. A le mejor es muy evidente, pero me ha surgido mientras estudio para el exámen.

En el libro de Monreal cuando habla de las notificaciones de la calificación dice que "deberá notificarse dentro del plazo de díez días hábiles a partir de la fecha de la nota". Hastá aquí todo claro, pero sigue con un ejemplo:

"Así por ejemplo, una escritura calificada el día 12 a contar desde su presentación (y, por tanto, calificada en plazo) deberá notificarse al presentante y al Notario autorizante antes del día 22. Si la nota se fechó el día 15, la notificación deberá cursarse antes del día 25."

La duda me surge en ese "antes". Monreal hace mención al artículo 48 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, y de él se desprende que los días se contarán a partir del día siguiente al de la calificación.
Por eso en el ejemplo que cita, ¿no se podría hacer la notificación el mismo día 22?

Un saludo.


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor yimou el Vie Mar 13, 2009 10:54 pm
Hola otra vez:

En cuanto al tema de las solicitudes de nota simple:
Vuelvo a insistir en que la LOPD, de rango cuasi-constitucional, por su carácter de orgánica, y por tanto superior a toda la legislación hipotecaria, es muy estricta en cuanto a las normas de seguridad en la obtención de los datos personales, su emisión y su protección, y que la normativa hipotecaria no puede por más que interpretarse a la luz de dicha ley orgánica y su reglamento de desarrollo. Recalco que cualquier dato sobre una persona física que entra o que sale del Registro -cualquiera- es un dato personal, incluso los datos en apariencia solo patrimoniales, en cuanto van vinculados a datos personales como el nombre o el DNI. Y subrayo nuevamente que la norma a seguir en cualquier relación entre el Registro y los ciudadanos es sin duda la reciente ley 11/2007, que parece seguir escrupulosamente los dictados de la LOPD, y que con toda seguridad permite encuadrar a los Registros como una administración en lo que se refiere al acceso de los ciudadanos a sus servicios. No derogando la legislación hipotecaria, pero sí imponiendo su interpretación de conformidad con ella y con la LOPD.

El tiempo lo dirá, aunque imagino que las reformas técnicas asociadas a esta ley serán tan lentas como las que provocó en su día la Ley de Productividad. Pero, en el supuesto de que hablamos del fax para solicitar notas simples, y ya metiéndonos en cómo puedan interpretarse dichas leyes 11/2007 y la LOPD desde ya, parece que tratándose de un particular sólo podrá utilizar el buro-fax con certificación del contenido, y eso si en la oficina correspondiente se acredita haber identificado al remitente, cosa que desconozco porque nunca he puesto ni recibido ninguno.

En cuanto al plazo de diez días, estoy con Norman en cuanto a lo que dicen los artículos 48 y 58 de la Ley de Régimen Jurídico de las Adminsitraciones Públicas y Procedimiento Administrativo Común, salvo que Monreal nos explique más detalladamente su manera de contar los días. Parece que el contador del agora -F3- es más fiable. No está de más recordar, sin embargo, que la DGRN considera que no hay obligación de notificar los defectos en las cuentas anuales -es el interesado el que tiene que preocuparse de ello dentro de los 5 meses de vigencia del asiento- y que ha determinado también que, tratándose de escrituras presentadas telemáticamente, lo relativo a la práctica o denegación del asiento debe notificarse el mismo día que la decisión de presentar o no hacerlo, no siendo de aplicación el plazo general de diez días, que sí sirve para notificar las calificaciones, por ejemplo.


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor charlie el Vie Mar 13, 2009 11:38 pm

la DGRN considera que no hay obligación de notificar los defectos en las cuentas anuales -es el interesado el que tiene que preocuparse de ello dentro de los 5 meses de vigencia del asiento- y que ha determinado también que, tratándose de escrituras presentadas telemáticamente, lo relativo a la práctica o denegación del asiento debe notificarse el mismo día que la decisión de presentar o no hacerlo, no siendo de aplicación el plazo general de diez días, que sí sirve para notificar las calificaciones, por ejemplo.



... en una interpretación literal del artículo 248.3.2 de Ley Hipotecaria, todo lo cual no estaría nada mal si la Dirección General también interpretara literalmente el artículo 255 del mismo texto. Me fastidia mucho que la Dirección General cambie el arbitraje según quién sea el oponente.

En relación con la LOPD, no termino de ver la trascendencia que se predica de ella, yimou; al menos por ahora. Es más, veo muy difícil compatibilizar la protección de determinados datos "sensibles" (que recogemos habitualmente en las inscripciones) con el ansia acaparadora que han demostrado los notarios en los últimos tiempos. La ley 24/05, inaplicada en algunos aspectos, preveía el acceso telemático directo e inmediato de los notarios a nuestra base de datos gráfica, a la manera de lo que ya sucede hace bastantes años con el Registro Mercantil: ellos podrán leer nuestras inscripciones en toda su literalidad. ¿Serán ellos tan discretos como se nos exige a nosotros?

Un saludo.

Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor MONTSE el Sab Mar 14, 2009 10:30 am
En mi registro tenemos 2 pesos pesados de la política autonómica y nacional y hemos buscado las fincas las hemos separado y tienen un farolillo rojo (posit fosforito) para no dar información sobre ellas. Los faxes llegan a mi registro sin datos y se hacen, el único control que hay es el mio que soy "una pera puñetas".
Todos somos aficionados. La vida es tan corta que no da para más.
Charles Chaplin


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor Yo el Sab Mar 14, 2009 12:05 pm
Cuidadín, Cuidadín, con lo de no tener que notificar los defectos en el caso de las cuentas anuales, porque la DGRyN se desdijo de esa resolución en otra posterior (o mejor dicho, en una estrafalaria "corrección de errores"). Intentaré daros más datos el lunes, que ahora no tengo material para hacerlo.
En definitiva, SÍ han de notificarse los defectos en las cuentas anuales, con el mismo régimen legal que la demás documentación (ojito para los que se examinen).
Un saludo


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor Yo el Sab Mar 14, 2009 12:09 pm
Ver resolución de Resolución 3 de Julio de 2008, que rectifica la de 14 de Diciembre de 2007.
Lo encontré, internet y "Casas Rojo" son así de eficientes.


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor yimou el Sab Mar 14, 2009 3:08 pm
Gracias, yo, he buscado la resolución y después he buscado el comentario que hay en notariosyregistradores.com, incluido dentro del siguiente enlace: http://www.notariosyregistradores.com/R ... -JULIO.htm

Todo ello muy lógico y muy correcto en cuanto al fondo, pero vergonzoso en cuanto a la forma, porque es palpable que no nos encontramos ante una "corrección de errores". Ya sé que hay más ejemplos, incluso por parte del parlamento, que han dado lugar incluso a polémicas en los medios de comunicación.

Qué narices, que viva la seguridad jurídica...


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor yimou el Sab Mar 14, 2009 3:22 pm
Y es que poner, quitar o intercalar "noes" cuando se trata de textos que han sido revisados en varias ocasiones por distintas personas u organismos antes de su publicación, es poco serio ¿o no?


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor yimou el Sab Mar 14, 2009 3:30 pm
... más aún cuando suprimir el "no" de la primera resolución supone privar de sentido al segundo inciso de la frase que lo contenía "no existe obligación por parte de los Registradores Mercantiles de efectuar la notificación en el domicilio de los interesados, debiendo ser éstos los que deben estar al tanto de las determinaciones del Registro Mercantil".


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor yimou el Sab Mar 14, 2009 3:35 pm
Os reproduzco el párrafo completo:

En el párrafo 2, Fundamento de derecho 1, donde dice: «puesto que, como esta Dirección General ha mantenido no existe obligación por parte de los Registradores Mercantiles de efectuar la notificación en el domicilio
de los interesados, debiendo ser éstos los que deben estar al tanto de las determinaciones del Registro Mercantil», debe decir: «que existe obligación por parte de los Registradores Mercantiles de notificar las calificaciones negativas».


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor yimou el Sab Mar 14, 2009 8:15 pm
Bueno, después de la siesta he ojeado por internet alguna sentencia de la Sala de lo Contencioso del TS y, suponiendo que las resoluciones de la DGRN son actos administrativos -espero no equivocarme-, deduzco que se les aplica el art. 105 de la LRJAP y PAC. Y desde luego no soy quién para decidir si las circunstancias de la rectificación encajan o no en ese precepto.

Gracias de nuevo a Yo por la información.


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor yimou el Sab Mar 14, 2009 8:24 pm
Aunque estoy un poco hecho un lío con la naturaleza de las resoluciones, porque la Ley Hipotecaria les da carácter vinculante mientras no se revoquen por los tribunales -art. 327-, y porque después pueden recurrirse ante la jurisdicción civil por los trámites del juicio verbal -art. 328-.

No sé si alguno me lo podéis aclarar.


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor yimou el Dom Mar 15, 2009 12:08 am
Tenemos el procedimiento registral que, si no me equivoco, es un procedimiento de jurisdicción voluntaria de derecho privado, que se resuelve en primera instancia por un señor/a que es medio funcionario medio profesional, pero que no es juez, en segunda instancia a elegir por un registrador sustituto, o por la Dirección General, que es un órgano de la Administración, o por un juez del orden civil, y con una posible tercera instancia ante la jurisdicción civil en caso de denegación o silencio negativo, cuando se haya acudido en segunda instancia a la Dirección General.

Las resoluciones de la Dirección General son vinculantes para todos los registradores mientras no se revoquen por los tribunales. Así que es un órgano administrativo -porque no está integrado en la estructura del poder judicial, sino en la del Ministerio de Justicia- que resuelve procedimientos de jurisdicción voluntaria de derecho privado en segunda instancia, cuyas resoluciones no son actos administrativos y que, una vez publicadas en el BOE, se convierten en fuente del Derecho en tanto no sean revocadas por los tribunales -civiles-. Sin embargo, el resto de normas que dicte la Diección General, por ejemplo instrucciones, participan de la naturaleza de los reglamentos y se impugnan ante la jurisdicción contenciosa, ¿no?

O es la gripe o es que estoy hecho un lío, pero no sé qué normativa se aplica para que la Dirección General pueda rectificar sus resoluciones.


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor charlie el Dom Mar 15, 2009 9:40 am
Transcribo parte de la nota a pie con la que García García comenta el noveno párrafo del artículo 327 LH:

Sólo se prevé que sea de carácter vinculante la "resolución expresa por la que se estime el recurso", sin que se refiera tampoco a "doctrina vinculante", sino a "resolución vinculante". Algún autor (PECES MORATE, GUILARTE GUTIÉRREZ) ha observado que si sólo es vinculante la resolución estimatoria y no la desestimatoria, ello se explica porque la vinculación significa no que se trate de doctrina vinculante para el futuro para todos los registradores, sino la mera manifestación de una vinculación acerca de la ejecución de toda resolución administrativa "estimatoria" para el caso concreto, y que si se habla de "registradores" es porque puede haber casos de pluralidad de registradores del mismo Registro o de registradores que deben calificar diferentes fincas en el mismo documento. Y que las resoluciones con doctrina vinculante para todos los Registradores y Notarios son sólo las del artículo 103 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, no las del recurso gubernativo, que sólo se refieren a un caso concreto y específico, no generalizable. No obstante, véase el artículo 313.B.b) de la presente LH, pero si también es falta grave para los Notarios, conforme al reformado artículo 43.Dos.B.g) de la Ley 14/2000, de 29 de diciembre, parecería que se refiere al incumplimiento de las resoluciones del citado artículo 103, únicas que son comunes a ambos funcionarios. Ni parece que sea modificar el catálogo de fuentes del Derecho, ni atribuir mayor eficacia a dichas resoluciones que a las sentencias del Tribunal Supremo (Alfonso CANDAU PÉREZ). Sobre improcedencia de advertencias a Registradores respecto a expedientes disciplinarios, véase artículo 123 RH. La vinculación de la Resolución estimatoria es desde la publicación en el BOE porque los otros "registradores" no la conocen ni se les notifica. En cambio, no está previsto que deje de ser vinculante desde la publicación en el BOE de la sentencia, pues no es requisito constitutivo de la anulación, sino que es para mayor publicidad, como lo prueba la separación de la regulación en distinto párrafo después de un punto. Por tanto, una vez anulada la REsolución por sentencia, aunque no sea firme, parece que deja de ser vinculante, aunque la DGRY viene manteniendo distinto criterio.



De este comentario (y de otros que surgieron cuando la ley 24/05 modificó este párrafo del artíclo 327 LH), puede deducirse que a García García y a cualquiera con dos dedos de frente le parece estar asistiendo a un contrasentido. ¿Desde cuándo una resolución administrativa es fuente del Derecho? ¿Desde cuándo puede admitirse vinculación para un supuesto (resoluciones estimatorias) pero no para el contrario (resoluciones desestimatorias)? ¿Desde cuándo podemos tolerar el desequilibrio que se crea entre dos instancias que acuden al recurso en pie de igualdad, esto es, los notarios y registradores, en tanto que a los registradores se les impone una vinculación que no se les impone a los notarios?

Ese artículo es un despropósito a mayor gloria de la férrea disciplina con que se quería sujetar al cuerpo de registradores, pues recordemos que este último y no otro era el objetivo que pretendía tal redacción. Jurídicamente es una puta mierda, como tantas cosas que hacen nuestros legisladores en los últimos años.

No le des más vueltas y suda la gripe tranquilamente.

Un saludo.


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor k'sim el Dom Mar 15, 2009 11:34 am
CHARLIE, buenos días (y a todos también). Déjame decirte que, si en tu Registro procedéis así, enhorabuena y ... QUIERO TRABAJAR ALLÍ, por favor, porque no soporto que se hagan algunas cosas como en el mío, al margen de lo que dice la ley (no en contra, claro, sino olvidándonos de ella). En el vuestro da gusto: realmente sois una oficia pública; nosotros, a veces, tengo la sensación de que somos una pequeña empresa familiar sin apenar rigurosidad en la actuación; hacemos las cosas por costumbre y, en ocasiones, con una lógica que da miedo: la de ventanilla no recoge el documento al presentante porque está sin liquidar, y, si el presentante sabe algo, le dice que no, que ya se lo llevará mañana; o le dicen que le falta certificado de últimas voluntades y le mandan para casa, sin recogerle el documento, perdiendo prioridad; o se ordenaban las comunicaciones recibidas por fax por número de protocolo, sin mirar si eran contradictorias...., o nadie mira si en el fax haya alguna comunicación o mandamiento al que dar entrada, o no se pone qué Diario está cerrado.... Y cuántas cosas más. Me parecería de ciencia ficción que en el mío se exigiera lo que en el tuyo y se llevara ese control. Repito, ENHORABUENA. Seguro que no tendréis problemas; en el mío hasta ahora no los hemos tenido... pero, al final, lo mal hecho trae consecuencias, más pronto o más tarde.
Dicho todo esto, tendréis que tratar de conjugar esa rigurosidad con la posibilidad (que sigo viendo legal) de pedir notas simples por fax. UN SALUDO.

Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor k'sim el Dom Mar 15, 2009 12:04 pm
NORMAN, respecto al cómputo de los plazos, el artículo 5 del Cc señala: "1.- Siempre que no se establezca otra cosa, en los plazos señalados por días, a contar de uno determinado, quedará éste excluido del cómputo, el cual deberá empezar en el día siguiente; y si los plazos estuviesen fijados por meses o años, se computarán de fecha a fecha. Cuando en el mes de vencimiento no hubiera día equivalente al inicial del cómputo, se entenderá que el plazo expira el último del mes. 2.- En el cómputo civil de los plazos no se excluyen los días inhábiles".
Probablemente conocías el artículo, pero entiendo que está claro, a la vista además del artículo aportado por ti, que si la calificación se hizo el día 12, los diez días contarán desde el trece, con lo que, si cuentas, el día trece será el primero, el catorce el segundo.... y así, el último día para notificar -el décimo-, incluido, es el 22; quizá te ha despistado que parece que 12 más 10, al ser 22, se empezaba el cómputo desde el propio doce; si así hubiera sido, el libro diría que hay que notificar antes del día 21 (incluido). ¿Me explico?; espero haberme hecho entender. UN SALUDO.


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor k'sim el Dom Mar 15, 2009 12:09 pm
Es el mismo cómputo que para calificar: si se presenta el LUNES día 1 de MARZO (no sé de qué año para que pille así), se cuentan quince días desde el MARTES dos de marzo; éste es el primero, y el día quince corresponderá al JUEVES 18 DE MARZO, incluido; está fuera de plazo el viernes 19 (sé que soy un poco cansa, pero quiero que lo entiendas; no te ofendas si me repito, SOY ASÍ) Bueno, salvo que alguien me corrija por estar yo en un error. UN SALUDO.


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor yimou el Dom Mar 15, 2009 1:22 pm
Charlie, gracias por la información, ahora lo tengo un poco más claro -estoy agitando un sobre de frenadol-.

También a ti, K´sim. A mí lo que me chocaba del cómputo de Monreal entre el 12 y el 22 es que el art. 48 LRJAP y PAC se refiere a días hábiles. Y, en un plazo de diez días hábiles habrá al menos un inhábil en medio -si la nota de calificación se fecha un viernes o sábado habrá al menos dos domingos dentro del cómputo-; o si es de agosto, o si por el medio existen festivos, deberán excluirse del cómputo más días. Y, además, como los renacuajos de la guardería de al lado me dan muchas vueltas en aritmética -más les vale, no les vayan a estafar los tíos y los abuelos con las propinas-, prefiero usar el contador del ágora -ya se deshizo el frenadol, ahora me lo bebo-.

Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor k'sim el Dom Mar 15, 2009 1:29 pm
Que te sea leve con lo del FRENADOL, porque ¡mira que sabe malo!. Efectivamente; yo entiendo que Monreal, cuando dice 22, se refiere al que hace el día 22 tras excluir los inhábiles. UN SALUDO Y QUE TE MEJORES.


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor PRIOR el Dom Mar 15, 2009 7:18 pm
Creo que la interpretación sobre el cómputo de plazos no es del todo pacífica.-Lo muestra la interpretación discordante que señala un oficial de Registro en una nota, suya, publicada en el Boletin del Colegio de Registradores número 281 de 1991.-

SALUDOS


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor norman el Mar Mar 17, 2009 9:04 pm
k'sim, dices:

Probablemente conocías el artículo, pero entiendo que está claro, a la vista además del artículo aportado por ti, que si la calificación se hizo el día 12, los diez días contarán desde el trece, con lo que, si cuentas, el día trece será el primero, el catorce el segundo.... y así, el último día para notificar -el décimo-, incluido, es el 22; quizá te ha despistado que parece que 12 más 10, al ser 22, se empezaba el cómputo desde el propio doce; si así hubiera sido, el libro diría que hay que notificar antes del día 21 (incluido). ¿Me explico?; espero haberme hecho entender.



Estamos de acuerdo. A lo mejor es que el que no se hizo entender fui yo. Mi duda estaba en que Monreal utiliza la expresión "...antes del día veintidós..." y, teniendo como seguro que Monreal habla siempre de días hábiles, y a riesgo de ser muy puntilloso, a mi pobre entender ese "antes" excluye al día 22 como posible para notificar, y ahí es precisamente donde veo el error.

Saludos.


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor k'sim el Jue Mar 19, 2009 11:45 am
Así entendido, llevas razón; si entendemos "antes" del veintidós excluyéndolo, pienso que hay un error: el día veintidós ha de estar incluido hasta las doce -salvo que entendamos que ha de realizarse en horario de oficina-. UN SALUDO.


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor k'sim el Mar Mar 24, 2009 5:05 pm
TENGO OTRA PREGUNTA.
Hace ya tiempo leí en algún post que comentabais la limitación del artículo 28 LH (no logro encontrar dónde así que, si alguien lo sabe, por favor que lo indique). Si no entiendo mal, la limitación comienza a contar desde la muerte del causante. Dicho esto así, si A fallece en 2000, se hace la aceptación y partición de herencia en el 2000 también, y se inscribe en el 2005 siendo uno de los adquirentes un heredero no forzoso (en el tercio de libre disposición, hablando de una sucesión testada, claro), ¿pondríamos la limitación del artículo 28 LH en la adquisición de un tercero por compra a este heredero no forzoso?. Ya han pasado más de dos años desde la muerte del causante, luego entiendo que no. ¡ES CORRRECTO?. Un saludo y ánimo con los estudios (yo cada día tengo menos tiempo de estudiar).


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor k'sim el Mar Mar 24, 2009 5:19 pm
OTRA MÁS.

Yo siempre he estado en el entendido (y me lo corrobora el manual) de que los juzgados deben enviar por fax el auto en el que se decrete el embargo el día de la expedición del mismo; siendo así, HOY deberíamos rechazar no sólo el mandamiento de fecha 23/03/2009 dirigido al Registro -que recoge auto de fecha 23/03/2009 por el que se decreta el embargo sobre X bienes- ordenando anotar el embargo, sino también el mandamiento de fecha 24/03/2009 que recoge auto de fecha 23/73/2009; lo importante es el auto por el que se declaran embargados los bienes, otra cosa es el mandamiento dirigido al Registro ¿no?. No obstante, en mi registro se presenta en todo caso y me han comentado no se qué de una resolución de la DGRN con tono permisivo y flexible en cuanto a la interpretación de estos preceptos (así como los relativos a la presentación de comunicaciones por fax desde las Notarías -bajo su responsabilidad lo podrán enviar cuando quieran, no necesariamente el día del otorgamiento o en las veinticuatro horas siguientes). Yo no sé qué RDGRN puede contravenir lo dispuesto en la LEC (?????). ¿Cómo lo hacéis por ahí?, ¿qué resolución es esa?. UN SALUDO.


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor J.J. el Mar Mar 24, 2009 7:14 pm
Mira a ver si te vale este K`sim.

por charlie el Lun Mar 17, 2008 9:10 pm

"POR CIERTO ¿ALGUNO PONEIS LAS LIMITACIONES POR PLAZO DE DOS AÑOS DEL ARTICULO 28 DE LA LH. EN EL ACTA DE INSCRIPCION CUANDO ES EL CASO?"

Yo, siempre. Y lo recupero en la finca, como una limitación del dominio. Sé que en muchos registros no suelen hacerlo (ni empleados ni registradores; es más, algunos de mis compañeros tampoco lo hacen), pero resulta tan útil como trasladar al acta de inscripción la Limitación del art. 207 LH en una inmatriculación o un exceso de cabida. De otra forma, ¿cómo podría conocer el tercero hipotecario que quienes adquirieron por herencia -y con los que presumiblemente contratará- no son los herederos forzosos del causante? ¿Acaso alguien recupera la finca haciendo constar en el apartado del titular que este último es "hermano" o "primo" del fallecido?



Saludos J.J.

Pd. Alguien sabe algo de como vá a ser el exámen de Oficial tipo Tes o cuando se reune la comisión para debatirlo ???


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor JAVCIA el Mar Mar 24, 2009 7:43 pm
En las bases de la convocatoria dice que dos meses antes de la celebracion de los mismos, se informará sobre adminisión o no de los examinandos. A partir de este Jueves, empieza a contarse el plazo justo de los dos meses, por lo que confío en que a lo largo de esta semana dirán alguna cosa. Saludos.


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor gabinte el Jue Mar 26, 2009 6:39 pm
¿Qué os parecen los cursos universitarios que se van a impartir gracias al convenio celebrado por el SIOYA con varias universidades? ¿Habéis recibido ya los formularios para las matrículas? ¿Nos servirá algún día para algo el realizar esos cursos? (Aparte, claro está, de lo que sirvan en sí mismos respecto de la ampliación de conocimientos) Si no he entendido mal, el precio total para un oficial es de 4450 euros (1400x3+250 material último curso) ¿Es así?


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor norman el Jue Abr 02, 2009 8:23 pm
Reabro el episodio I de este post para una duda, ya que el episodio II lo dejo para las preguntas tipo test.

Es un tema de oficina liquidadora. A ver si me explico bien.

Ante una autoliquidación presentada fuera de plazo:
Si se presenta antes de que Hacienda notifique se produce un recargo de prestaciones accesorias del 5, 10, 15 o 20%, según se presente antes de 3, 6, 12 meses o pasado 1 año.
Si Hacienda notifica, se inicia el periodo ejecutivo, con recargos del 5, 10, 15, 20% según se pague antes o después de la notificación, etc...
O sea más o menos igual... ¿no?

La duda está en el asunto de las sanciones, que Monreal enumera (leve, grave, muy grave), pero no me queda claro si dicha sanción se suma al recargo o no. Es decir, si se autoliquida fuera de plazo, ¿además del recargo se debe pagar la sanción? Y si es así y se autoliquida antes del requerimiento de hacienda, ¿se notifica la sanción más tarde?

Llevándolo a cifras: Si hay que autoliquidar por 2.000€, y si hace a los 5 meses, pagando por tanto un recargo del 10%, ¿habría que pagar además una sanción, que en este caso sería leve y por tanto del 50%, o sea 1.000€ más, ascendiendo todo a 3.200€?

Un saludo, esperando haberme explicado bien.


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor SIDDHARTHA el Sab Abr 04, 2009 6:19 pm
Según el art. 27.2 de la LGT:
2. Si la presentación de la autoliquidación o declaración se efectúa dentro de los 3, 6 ó 12 meses siguientes al término del plazo establecido para la presentación e ingreso, el recargo será del cinco, 10 ó 15 %, respectivamente. Dicho recargo se calculará sobre el importe a ingresar resultante de las autoliquidaciones o sobre el importe de la liquidación derivado de las declaraciones extemporáneas y excluirá las sanciones que hubieran podido exigirse y los intereses de demora devengados hasta la presentación de la autoliquidación o declaración.
Si la presentación de la autoliquidación o declaración se efectúa una vez transcurridos 12 meses desde el término del plazo establecido para la presentación, el recargo será del 20 % y excluirá las sanciones que hubieran podido exigirse. En estos casos, se exigirán los intereses de demora por el período transcurrido desde el día siguiente al término de los 12 meses posteriores a la finalización del plazo establecido para la presentación hasta el momento en que la autoliquidación o declaración se haya presentado.

A mi entender: Por autoliquidar fuera del p. voluntario pero sin que te requiera a ello la Administración solo caben
- Recargos hasta los 12 meses, y pasado el año: Recargos+ demora . NUNCA SANCIONES.
Las sanciones sería compatibles con los recargos exigidos para el p. ejecutivo, esto es, si tras el requerimiento de la Administración NO PAGAS, diferenciando:
- 5% si te decides a pagar antes de que te notifiquen la providencia de apremio.
-10% si notificada ésta, pagas dentro del plazo en ella establecido (del 1 a 15- dia 20 de DICHO MES (ojo que es diferente que en periodo voluntario), etc..)
-20%, si no concurren ninguna de las anteriores circunstancias.
Con estos recargos son compatibles tanto los intereses de demora (NO LOS DEL 5% Y DEL 10%) como las sanciones


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor SIDDHARTHA el Sab Abr 04, 2009 6:28 pm
Perdón lo último no se entiede, quería decir que
con el recargo ejecutivo del 5% y el recargo reducido del 10% no son compatibles los itnereses de demora correspondientes
a la deuda no ingresada, que sí son compatibles con el recargo ordinario del 20%. Está más claro en el 28 LGT

uN SALUDO A TOD@S Y MUCHO ANIMO


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor k'sim el Dom Abr 26, 2009 10:47 am
ATENCIÓN, PREGUNTA: ¿Alguien puede aclararme las publicaciones que son necesarias cuando se trata de una sociedad anónima?. En el libro de Monreal se habla de dos -incluido en el caso de transformaciones- mientras que en el de Hinojal de uno-. Supongo que será de uno pues el primero no está actualizado. Perdonad, ya sé que vendrá en el Reglamento Hipotecario, pero el mío no está actualizado y siempre estoy, un día por otro, con comprarme uno.... Y HASTA LA FECHA. Un saludo y gracias de antemano.


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor k'sim el Dom Abr 26, 2009 10:54 am
OTRA PREGUNTA: el artículo 47 RD 2717/1998 de 18 de diciembre señala la obligación del comprador de retener el cinco por ciento o efectuar un ingreso a cuenta en el caso de que el vendedor se extranjero y el inmueble esté en España. ¿Se trata de dos notas, ésta y la normal de transmisiones patrimoniales? -supongo que sí-.

OTRA PREGUNTA: en el supuesto de un titular de usufructo sobre una finca. SUPUESTO A): fallece y se presenta instancia para cancelar la inscripción y consolidar el usufructo con la nuda propiedad: se pone la nota del artículo 9.2 del Reglamento del Impuesto de Sucesiones y Donaciones. SUPUESTO B): fallece y se presenta escritura en la que se recoge en el inventario de bienes tal usufructo, que se adjudica al nudo propietario, a quien además se adjudican otros bienes: ¿se pone esa misma nota en cuanto al usufructo adquirido o la afección normal de la sucesión?, ¿viene ya diferenciado en el pago del impuesto ese supuesto de los demás bienes adquiridos?. ¿Cómo lo hacéis?. COMO VERÉIS, NO TENGO NI IDEA.

LA ÚLTIMA POR HOY (creo): ¿Dónde se ha dispuesto que a partir de este año ya no se puede liquidar en lugar distinto de donde esté ubicado el bien, como se hacía hasta ahora?. ¿Se suspende/deniega la inscripción?.

UN SALUDO y GRACIAS.


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor SIDDHARTHA el Dom Abr 26, 2009 11:14 am
A tu última pregunta puedo responder:

LEY 4/2008, de 23 de diciembre, por la que se
suprime el gravamen del Impuesto sobre el
Patrimonio, se generaliza el sistema de devolución
mensual en el Impuesto sobre el Valor
Añadido, y se introducen otras modificaciones
en la normativa tributaria.

Articulo septimo que modifica el TR ITP-AJD :

Catorce. El apartado 1 del artículo 54 queda redactado
de la siguiente forma:

«1. Ningún documento que contenga actos o
contratos sujetos a este impuesto se admitirá ni surtirá
efecto en Oficina o Registro Público sin que se
justifique el pago de la deuda tributaria a favor de la
Administración Tributaria competente para exigirlo,
conste declarada la exención por la misma, o, cuando
menos, la presentación en ella del referido documento.

Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor SIDDHARTHA el Dom Abr 26, 2009 11:20 am
Lo que no tengo muy claro es el modo de actuar
supongo que ahora, si has ingresado la pasta en administración incompetente
tendras que pedir devolución de ingresos indebido e ingresar en la compente.

Aqui va una de mercantil que me trae de cabeza:

La prórroga del asiento de presentación por Anotación Preventiva
por defecto subsanable es de 2 meses o 60 dias hábiles?????
Segun art. 62 RRM y Hinojal es de 2 meses, pero Garcia-García
sabio entre sabios, hace referencia a que la L 20/2001, remite en
esa materia a la LH, con lo cual la prorroga sería la de 60 dias hábiles,

por favor, me puede decir alguien que plazo es el correcto????


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor charlie el Dom Abr 26, 2009 12:12 pm
1.- Publicaciones de sociedad anónima: una en los acuerdos de reducción de capital.

2.- Retención a cuenta del IRPF de no residentes: el 3% y no el 5% como hasta hace un par de años.

3.- Prórroga Asiento Presentación en el Mercantil: si de alguien me voy a fiar es de García García.

Ahora bien, hoy estoy cansado y no me voy a levantar para buscar la ley o el artículo en los que aparecen tales cosas. Permitidme por una vez ser muy perezoso.

Un saludo.


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor k'sim el Dom Abr 26, 2009 12:24 pm
Se te está permitido todo, CHARLIE; un saludo y BUENOS DÍAS. Gracias. Por cierto, ¿cómo un cinco por ciento, cuándo ha cambiado....? No tenía ni idea. En cuanto a las publicaciones: ¿quieres decir que sólo hay un caso de publicación, en las reducciones de capital de las SA, o has querido únicamente referirte a ese supuesto?. GRACIAS POR CONTESTAR.


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor k'sim el Dom Abr 26, 2009 12:25 pm
PERDÓN, he querido decir... "¿cómo un TRES por ciento? (ha sido un lapsus, perdonad).


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor Yo el Dom Abr 26, 2009 2:02 pm
La prorroga del asiento de presentación es de 60 días hábiles. Podéis aplicarle el mismo régimen que al asiento de presentación del Registro de la Propiedad, por aplicación de la Ley 20/2.001, que dejó inoperante el plazo de dos meses del asiento que establece el RRM (cuando se extiende el asiento sí tiene una vigencia de 2 meses, pero en el momento que se califica y se notifica el defecto pasa a tener una vigencia de 60 días hábiles desde la última notificación, y para despacho tiene 15 días, así que ese plazo inicial de dos meses solo sería aplicable para los documentos que ni se despachasen ni se calificasen, ya me dirás...)
Un saludo


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor SIDDHARTHA el Dom Abr 26, 2009 5:44 pm
Muchas gracias a Charlie,
porque no tenía ni idea de lo del 3%,
y no problem por la pereza, es Domingo,
y entiendo perfectamente que los únicos que nos acerquemos
a la Ley Hipotecaria, un dia como hoy, seamos los que tenemos
exámen en menos de un mes.

Muchas gracias también a "yo", porque con las discusiones doctrinales
no hay quien se aclare, así que mejor saber de primera
mano la práctica en el día a día del Mercantil.

Mil gracias a los dos.
(Definitivamente este foro está haciendo más por nuestra formación
que todos los sindicatos y patronales juntos.) Un saludo.

Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor SIDDHARTHA el Dom Abr 26, 2009 5:54 pm
Sólo una cosa más, "Yo";
volviendo a leer tu respuesta, veo que te refieres
a que la prórroga automatica por calificación negativa
del asiento de presentación es de 60 días hábiles como en RP,
pero, ¿y la prórroga por solicitud del interesado de práctica
de Anotación Preventiva por Defecto Subsanable?
Es para esta última para la que todavía en el art. 62 del RRM
aparece el plazo de DOS meses, aunque García, en la nota
a dicho artículo dice que son 60 d.hábiles por aplicación también
de la citada Ley 20/2001.
Muchas gracias por contestar, y perdona la insistencia.

Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor charlie el Dom Abr 26, 2009 7:54 pm
Por fin lo encontré. Se trata de la LEY 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio

Y en extracto:

IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE NO RESIDENTES:

Se introducen una serie de modificaciones en la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes por razones de coherencia y de coordinación con la regulación de los Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas y sobre Sociedades. Se pretende también adecuar la normativa al derecho comunitario.

En concreto, varían los tipos de gravamen, tanto el general como los correspondientes a los establecimientos permanentes y los rendimientos del ahorro.

Desde un punto de vista práctico destaquemos la reforma de su artículo 25.2: Tratándose de transmisiones de bienes inmuebles situados en territorio español por contribuyentes que actúen sin establecimiento permanente, el adquirente estará obligado a retener e ingresar el 3 por ciento, o a efectuar el ingreso a cuenta correspondiente, de la contraprestación acordada, en concepto de pago a cuenta del impuesto correspondiente a aquéllos. No procederá el ingreso a cuenta a que se refiere este apartado en los casos de aportación de bienes inmuebles, en la constitución o aumento de capitales de sociedades residentes en territorio español. Sin perjuicio de las sanciones que pudieran corresponder por la infracción en que se hubiera incurrido, si la retención o el ingreso a cuenta no se hubiesen ingresado, los bienes transmitidos quedarán afectos al pago del importe que resulte menor entre dicha retención o ingreso a cuenta y el impuesto correspondiente.

Ver trabajo de Rafael Rivas.



Por cierto, el trabajo de Rafael Rivas al que se refiere el enlace es muy bueno.

Un saludo.


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor Yo el Dom Abr 26, 2009 10:44 pm
Voy a contestar de memoria pero con certeza.
Para el plazo de vigencia de los asientos de presentación el Registro Mercantil, sujetaos a lo dispuesto en la Ley 20/2.001, que expresamente establecía su aplicación a los registros mercantiles, y que es de rango normativo superior a un reglamento.
Son 60 días.


Re: ¿POR QUÉ NO NOS AYUDAMOS?

Notapor SIDDHARTHA el Lun Abr 27, 2009 6:16 pm
"Yo", muchas gracias por responder,
entiendo entonces que:

Presentado un titulo y calificado negativamente en Reg. Mercantil,
prorrogas automáticamente 60 días hábiles desde la fecha de la última notificación,
y, en caso de que un día cercano al fin de esa prórroga, el interesado pida
Anotación Preventiva por Defecto subsanable, prorrogas nuevamente
el Asiento de presentación otros 60 días hábiles, igual que en Reg. Propiedad
al amparo del art.96 LH y no como prevé para Mercantil el art. 62.4 del RRM.

Yo también opino como tú, pero la confusión me la daba el puñetero art 62.4 del RRm
que habla de dos meses y no está derogado, lo cual no sucede con lo de la Prórroga automática
por Calificación negativa, para la que no hay artículo en el RRM y por remisión se regula en la LH.

MIL GRACIAS Y UN SALUDO