DESVINCULACION ANEJO

Notapor PRIOR el Vie Sep 10, 2010 8:15 pm

DESVINCULACION DE ANEJO.-

El caso me interesó porque el interesado es un amigo que en dificultades económicas se vio obligado a vender la plaza de garaje, y a la vista de obstáculo registral le piden la devolución del dinero, cuando ya no lo tiene.-



LA DESVINCULACION DE ANEJOS y las Resoluciones de 11 y 15 de marzo de 2004 que junto con los arts. 9 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento sirven de base a calificaciones suspensivas puestas recientemente para impedir la inscripción sin autorización de la Junta de Condueños, aún cuando en el título constitutivo de la propiedad horizontal, inscrito, conste el consentimiento expreso.-

Y lo exigen con los requisitos para la modificación del título ( o sea la unanimidad ) por cuanto que en los Estatutos no se han descrito con todos los requisitos necesarios para su posterior conversión en elementos privativos.- No siendo así, dice, es preciso una modificación o complemento de los estatutos, pues la descripción de linderos y determinación de la superficie PUEDE afectar a otros elementos privativos o a los elementos comunes.-

¿ Es que la inscripción con la autorización de la Junta impedirá que se puedan afectar los mismos bienes ?

Como fundamentos de derecho se citan, también, los artículos 5, 12 y 17 de la Ley de P.H. y las Resoluciones de 26 de febrero y 30 de diciembre de 1988, 22 de mayo de 1985 y 18 de mayo de 2003 y los advierten imperativos a todo supuesto de división, segregación, desvinculación o agrupación cuando nada previenen sobre que a pesar de la facultad reservada e inscrita en el Registro de la Propiedad se precisará de nuevo acuerdo de la Junta aún cuando su contenido haya sido aceptado por el constituyente y por los adquirentes posteriores conforme establece el art. 5º de la Ley especial sobre propiedad horizontal.-

Al sostener que la descripción puesta por quien tiene derecho a ello, o sea por su dueño ( art. 384 del Código civil ) puede afectar a otros elementos privativos o a los elementos comunes es evidente que, sin facultades jurisdiccionales, vienen a sospechar posible mala fe cuando la buena fe es uno de los principios generales de nuestro ordenamiento jurídico y cuando en el ámbito en que se enseña como principio que se presume siempre, la duda es la potenciadora de la desconfianza de los calificadores cuando se sabe bien, que si se causa daño, ha de ser probado por quien lo sufre según la Sentencia del TS de 5 de mayo de 1986 y no exigir a quien no lo causa que pruebe que no lo causa y nada menos que con acuerdo unánime de todos los condueños del edificio.-

Ello, por muy abnegados que se declaren en el ejercicio de su función cuyo excesivo celo les puede llevar, incluso, a percibir posible falsedad de los documentos que se presentan ( Sentencia de 22 de marzo de 1995, Sala 3ª, Sección 6ª del T.S.).- Además se sabe que si los datos descriptivos que se aporten, son falsos, no pueden convalidarse ni por una norma jurídica ni por la inscripción registral.-

Y no se está, en el local, ante una continuidad del fundo carente de trazado de una línea poligonal de separación de unas de las otras plazas de garaje o ante una línea incierta, discutida o discutible, tal como si al señalar el anejo se expresara, “ una plaza de garaje en el sótano sin otra determinación “.- Estamos ante la atribución como anejo de la plaza de garaje número diecisiete en el sótano con amplísimas facultades para independizarla sin la concurrencia de la Junta y creemos que tales datos son suficientes para su identificación “in situ” y para trasladar su realidad física descriptiva, al papel, sin otros requisitos.-

Es más, la sílaba “LA “ acompañada, como se acompaña, de un sustantivo sirve para designar cosa conocida como cuerpo cierto o corporalidad determinada, y si no se consignaron más datos es porque la Ley pide los linderos y superficie de la finca, pero no pide los linderos y extensión de los anejos porque el anejo no es finca, sino una parte de ella, por destino, y no se diga que tampoco es finca la cuota indivisa de finca destinada a garaje que suponga el uso y disfrute exclusivo de una zona determinada, a que se refiere el art. 68 del RH y el art. 53-b) del RD 1093/1997 de 4 de julio, porque carece de coincidencia.-

PUES BIEN:- Aunque la jurisprudencia no es uniforme al interpretar el supuesto de división, segregación, desvinculación o agrupación que autoriza el párrafo primero del art. 8 de la Ley de PH, lo lógico es entender, como la mayoría, que las palabras del propio artículo nacieron con vocación de poder convertir los anejos, si el propietario lo desea, en fincas independientes máxime si para ello está autorizado expresamente y el acto no requiere de obras que afecten a los elementos comunes ni plasmar, por escrito, una descripción que no estuviera físicamente determinada desde el otorgamiento del título constitutivo de la propiedad horizontal del edificio.-

Si la facultad que atribuye la Ley, y el título, a los propietarios está inscrita en el Registro de la Propiedad, ese derecho debe presumirse válido y ejercitable sin necesidad de otro acuerdo unánime.- Lo que se otorga no es modificación del título.- Se aplica su contenido mediante el ejercicio normal de las facultades previstas y cumpliendo plenamente su contenido.-

Cualquier otra interpretación en sentido negativo, basada en simples probabilidades, aparece forzada y absurda.- Tiende a favorecer el estorbo que supone al ejercicio del derecho si para ejercitarlo se ha de contar de nuevo con la conformidad de todos los demás condueños del edificio.- Y además, a convertir en muleta coja el apoyo que brindan los artículos 348, 388, 396 del Código civil, 3 y 8 de la Ley de Propiedad Horizontal.-

De la Ley 8/1999 de 6 de abril de reforma de la de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1.960, consta en su exposición de motivos:-

“”Se considera hoy en día que la regla de la unanimidad es en exceso rigurosa en cuanto obstaculiza la realización de determinadas actuaciones......... Se ha considerado así conveniente flexibilizar el régimen de mayorías para el establecimiento de determinados servicios ( porterías, ascensores, supresión de barreras arquitectónicas que dificulten la movilidad de personas con minusvalías, servicios de telecomunicación, aprovechamiento de energía solar, etc. etc)”” Y la modificación tiene reflejo en el art. 17 de la Ley.-

Tampoco es papel mojado la doctrina de las Resoluciones de 7 de abril de 1970, 16 de febrero de 1988, 31 de agosto de 1981, 25 de diciembre de 1996, 26 de mayo de 2007, 28 de marzo de 2008 o de 12 de abril de 2010 y, entre otras, las Sentencias del T.S. de 14 de marzo de 1968, 7 de febrero de 1976, 5 de mayo de 1986, 31 de enero y 5 de mayo de 1986, entre otras.-

--Res. De 31 de agosto de 1981:-

“” Considera que frente a la postura rigurosamente negativa de la sentencia del TS de 7 de febrero de 1976 se encuentra una variada gama de opiniones permisivas que se inclinan por la validez de la cláusula relativa a la reserva de la facultad de segregar, dividir, desafectar, agrupar, prevista en el art. 8º-1º cuyo acuerdo se anticipó al momento de redactar el título sobre propiedad horizonta.-

La necesidad de nuevo consentimiento, dice, exigiría interpretar la reserva en el sentido de que aún prevista, no se prescinde de la aprobación exigida por el art. 8º-2º de la Ley, pero no parece que pueda sostenerse esta interpretación ante una lectura detenida de la norma, sino que ésta se limitó a anticipar el consentimiento exigido al hacerlo en el momento en el momento de redactarse la norma ya que está pensada toda ella en que no vuelva a ser necesario, pues de otra forma carecería de sentido su formulación.-

--Sentencia de 5 de mayo de 1986:-

“” Si bien las normas reguladoras de la propiedad horizontal tienen en general carácter de “ius cogens”, no obstante la libertad de contratación que reconoce el art. 1255 del Código civil y la obligatoriedad de los pactos con todas las consecuencias que de ellos se deriven según su naturaleza y sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley, tienen plena aplicación a esta esfera jurídica.- Y este efecto puede predicarse para los supuestos de las cláusulas de la escritura de obra nueva y división horizontal puesto que las facultades del constructor para completar y rectificar la descripción de las fincas que conserve en su propiedad, sin necesidad para ello de autorización de la Junta, no quebrantan normas imperativas de la Ley de P.H. y, por ello, han de considerarse válidas y eficaces en derecho.- Por último, cuando alega violación por falta de aplicación del art. 5 “in fine” de la propia Ley, doctrina que la recurrente estima aplicable a la mera rectificación de linderos operada en virtud de las facultades válidamente conferidas en la escritura de obra nueva y división horizontal.-Criterio que esta Sala considera equivocado ya que NO SE HA PROBADO que se alteren elementos comunes, ni se perjudica a la comunidad.........””

--Res. de 26 de febrero de 1988:-

“”............No cabe dar carácter imperativo a las prescripciones del art. 8 de la Ley de P.H. pues no hay para ello razón de orden público que lo justifique.-Es más, imponer en todo caso para la modificación de las entidades hipotecarias la aprobación de la Junta de Propietarios exigiendo la unanimidad, implica otorgar imperativamente a cada uno de ellos un exagerado derecho de veto que, sobre prestarse a abusos de imposible o complicado remedio, puede, además, constituir sin justificación suficiente, un grave obstáculo para que los edificios sean jurídicamente estructurados del modo más adecuado a su aprovechamiento económico con el consiguiente detrimento de la economía nacional.-

No se discute la exigencia del acuerdo unánime de la Junta, conforme a lo dispuesto en el art. 16-1º de la Ley especial, cuando se trata de modificar las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los Estatutos.- Pero si se procede por uno solo de los propietarios a las divisiones o agrupaciones permitidas en el título constitutivo, NO SE TRATARÁ de modificar las reglas del título o de los estatutos, sino de simple aplicación de las mismas mediante el ejercicio de las facultades en ellas conferidas.-“”

--Res. de 12 de abril de 2010:-

“ Partiendo de la base esencial de que en los estatutos exista autorización expresa para subdividir los pisos o locales sin consentimiento de la Junta de Condueños, hay que llegar a la conclusión de que la subdivisión que aquí se hace NO NECESITA una nueva autorización de dicha Junta como, sin duda la necesitaría, de no existir la previsión estatutaria, pues esta previsión estatutaria, pues esta previsión estatutaria tiene por finalidad evitar que, en cada caso, haya de obtenerse dicho nuevo acuerdo “”

Y ES CIERTO QUE el artículo 9 de la LH y 51 de su Reglamento y el 5 de le Ley especial exigen la descripción de las fincas, pero también es cierto que el requisito se cumple con la descripción puesta en el documento cuya inscripción se suspende.- El párrafo 1º del art. 8 de esta Ley no pide consentimiento de la Junta para dividir o segregar o agrupar porque esa facultad no la tiene, y aunque no lo exprese la autorización, de la Ley, lleva implícita la facultad de describir, por escrito, la realidad física del objeto

En el párrafo 2º se le encomienda la fijación de las nuevas cuotas, y estas facultades las delegó en los futuros titulares-.-

FINALMENTE añadir que la plaza de garaje desvinculada y vendida, señalada con el núm. Diecisiete en el sótano primero, tiene una superficie de diez metros, setenta y seis decímetros cuadrados y sus linderos no tienen duda teniendo en cuenta que limita al frente, zona de acceso; espalda, pared de cierre; derecha entrando, plaza núm. 16, e izquierda, la núm. 18 y es un rectángulo de 4, 52 por 2,38.-

La normativa, en la época, en esta región fijaba la superficie mínima de 2,20 por 4,50, o sea 9,90 m2, y ahora la de 2,50 por 5, o sea, 12,50 m2.-

¿ Se puede sospechar, razonablemente, que se invadan elementos privativos o elementos comunes que es la base que sustenta la suspensión ?

SE PUEDE ASEGURAR que la suspensión de la inscripción causó graves perjuicios al interesado que, por las buenas, es incapaz de conseguir la unanimidad exigida.-

EN FIN:- Desde que se implantó el recurso directo ante los Tribunales, que están resolviendo con gran calidad técnica, la Dirección General que es un Organo administrativo con nombramiento del Director por decisión política, está perdiendo protagonismo por méritos propios.-


Re: DESVINCULACION ANEJO

Notapor PRIOR el Dom Sep 19, 2010 12:33 pm
CONTENIDO DEL TITULO.-

“ Todas las fincas de este inmueble podrán ser objeto de subdivisión y agrupación, tanto vertical como horizontalmente, operaciones que al igual que con sus cuotas, podrá realizar su propietario por sí sólo y con efectos registrales.- También podrán comunicarse entre sí las viviendas e incluso segregar habitaciones o espacios de una para acoplar a la otra.-

Los garajes y trasteros anexos a las viviendas podrán ser independizados de las mismas, constituyéndolas fincas independientes pudiendo efectuar su propietario la oportuna distribución de la cuota de participación que represente la finca principal.-

Cada propietario situará su vehículo dentro del perímetro marcado para su respectiva parcela, no pudiendo invadir las colindantes ni aparcar ni estacionarse en las zonas comunes por más tiempo del estrictamente necesario para efectuar las maniobras de entrada y salida.- Las parcelas se identifican según el plano que las refleja, no pudiendo cerrarse.-

Los propietarios de las fincas descritas en la escritura que se inscribe podrán ejecutar las facultades que se les reconocen en dicha escritura, sin necesidad de dar cuenta a quien represente a la comunidad, ni obtener autorización de la Junta de Condueños; así mismo, no tendrán que ser abonadas indemnizaciones.”

Y ESTA ES LA NOTA:-

“”......... ha resuelto SUSPENDER la inscripción de la independización co arreglo a los siguientes Fundamentos de Derecho:-

Art. 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento, arts. 5, 12 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal y, entre otras, Resoluciones de la D.G.R.N de 11 y 15 de ,marzo de 2004 de las que resulta que aún autorizándose por los Estatutos y pudiendo en este caso el titular desvincular el anejo, para que ello pueda ser realizado sin intervención de la Junta es necesario que se hubieran descrito las plazas de garaje que se configuraban como anejos con todos los requisitos necesario para su posterior conversión en elementos privativos.- No siendo así, es precisa una modificación o complemento de los Estatutos, pues la descripción de linderos y determinación de la superficie puede afectar a otros elementos privativos o a los elementos comunes.-“”

A mí estas calificaciones me producen cierta decepción y el deseo de que comencemos a comentarlas, pues despachar así y que recurran si quieren no vale, sobre todo cuando no les meten las costas.-

A VER QUE PASA.-

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Re: DESVINCULACION ANEJO

Notapor el abuelo el Lun Sep 20, 2010 7:54 am
Prior, tu primer post lo he visto tan largo y lleno de articulado, que al poco de comenzar, lo dejé de leer.

El segundo post que explicas lo que ponen los Estatutos y la nota de calificación, a mi me parece correcta la calificación de tu Registrador/a, pues algún "espabilao" puede desvincular su plaza de aparcamento número X y ponerle unos perímetros muy superiores a los reales, convirtiendo su plaza en una pequeña plaza de toros y las de sus lados izquierdo y derecho dejarlas en plazas de bicicletas.

Lógicamente deberá haber alguien mas que uno mismo para que diga si está bien descrita su plaza o no. Los colindantes, aunque pudiera parecer que sean los mas idóneos, no son válidos. Debe ser la Junta de propietarios del Edificio, ya que los aparcamientos están vinculados a las viviendas las que describan y/o delimiten tu plaza.
El particular que quiere desvincular su plaza NO NECESITA PEDIR AUTORIZACIÓN A LA JUNTA, pues la tiene en los Estatutos, tan sólo debe pedirle que intervenga para delimitarla, no solo la suya, sino la de todos, estando TODOS de acuerdo.

A mí la suspensión de la desvinculación me parece correcta.
Un saludo para todos y todas. el abuelo


Re: DESVINCULACION ANEJO

Notapor kaikus el Mar Sep 21, 2010 9:18 pm
Pues a mi no me parece correcta la calificación.
Estando autorizado por los estatutos sociales, el titular de la finca puede segregar sin autorización, como bien pone en el primer post, lo que no se puede hacer es dudar de la veracidad de la descripción, pues si ahora puede meterse en elementos comunes, también podía hacerlo e incluso con mas motivo, cuando se describía como anejo sin establecer sus linderos y superficie. De cualquier forma, la inscripción no convalida la realidad física de la finca y en cualquier caso, la facultad de decidir si se mete o no en las fincas colindantes no corresponde al Registrador sino al juez.
No obstante, algo que nunca pedimos en estos casos y que creo que sería obligatorio, es la concesión de la correspondiente licencia para realizar la segregación o división de la finca.
Lo que no es de recibo es obligar al propietario de una finca que tiene un anejo que NO ESTÁ PREVIAMENTE DESCRITO EN EL REGISTRO PORQUE LA LEY NO LO EXIGE, a que ahora tenga que acreditar la descripción o pedir autorización unánime de la comunidad de propietarios cuando los estatutos le facultan a hacerlo y por tanto también la LPH y cuando, para mas cachondeo, la legislación hipotecaria permite la transmisión de participaciones indivisas y que éstas abran folio independiente en el caso de aparcamientos y trasteros, sin necesidad de describirlos y, si se describen, nadie pone ninguna pega, se meta o no en la ralla que tenga el vecino pintada en el suelo delimitando su cochera.