PREGUNTAS Y DUDAS SOBRE TEMARIO PRA EXAMENES

Alguno ya me conoceis, otros no, pero no me preocupas, viendo las dudas que teneis, como las Obras Nuevas, prescripcion del impuesto, etc.

Propongo que quien tenga dudas, las exponga, yo contestare las que sepas, las que no, espero que hayas otros compañeros que la hagas, y no dejemos de monserga, insultos, tonterias, malos rollos, ya nos da igual de quien sea la culpa, que si Sioya, que si Apr, lo que debemos hacer, si nos consideramos compañeros y perteneciente al colectivo es ayudarnos.
Examen hay, ya es importante, si alguien lo impugna, los aprobados son terceros hipotecarios, o comprador de buena fe, art. 34 LH.-
Y si debemos todos luchar por unos minimos decente y un NUEVO CONVENIO donde este recogidas muy bien, todas las inquietudes.-

Por mi, estupendo.

Una pregunta que quizá quede un poco lejos (si no cae en el práctico). Si tenemos una venta con precio aplazado, reservándose el vendedor el dominio sobre la finca, en la inscripción lo indicamos, pero, al introducir los datos en el ordenador (derechos, cargas, dar de baja a titulares), ¿cómo lo haríamos?; supongo que se mantendría como titular registral (porque lo es) al vendedor, pero ¿cómo dais de alta al comprador?.

¿No se considera la reserva de dominio como una especie de Condición Resolutoria? Es decir, el comprador pasa a ser titular registral, pero queda "gravada" la finca con la reserva de dominio.
No he visto ningún caso. A ver si alguién lo aclara mejor.

¿en una venta? No se me ha dado nunca ni creo que se pueda pues si se reserva el dominio falta la traditio con lo que no habría venta.
Lo único que he visto parecido ha sido en derechos de superficie, disgregando el dominio en dominio directo (titular del suelo) y dominio útil (el superficiario). Lo mismo pasaría en un arrendamiento.
Si que se me han dado historias parecidas en actos gratuitos, donde si que se pueden reservar derechos e imponer prohibiciones.
En cualquier caso hay que meterlo como carga ya que no da la posibilidad de meterlo en el ordenador de otra forma.

Venta sí hay; es un supuesto claro del artículo 1462 del Código Civil en su último inciso: "Se entenderá entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder y posesión del comprador.

Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario".

Si lo pones como carga ¿a favor del comprador?, porque el titular registral debe seguir siendo el vendedor ¿no?. Me inclino también por pensar en su consideración como condición suspensiva, creo que el registro debiera publicar esta situación, pero el problema es cómo hacerlo. Seguro que este tema está resuelto ya a nivel jurisprudencial ya por la Dirección General porque seguro que en alguna ocasión se ha planteado.

En el libro para oficiales, pag. 237 habla de esto que dices sobre el art. 1462 CC, pero dice que: "De producirse esa exclusión sería, según la doctrina más autorizada, causa de calificación registral negativa por defecto subsanable"
Esto me hace pensar que ese artículo de CC no se refiere a una reserva de dominio vinculada al aplazamiento de pago en una compraventa.-
Si buscas en google "reserva de dominio" salen varios artículos, entre ellos este
http://www.notariosyregistradores.com/ACTUALIDAD%20FISCAL/articulos/lareservadedominioyelfisco.htm.

Sólo le he echado un vistazo, pero puede que algo aclare.

Hay un par de RRGRN sobre el tema relativamente recientes, pero por desgracia no tengo mucho tiempo para buscarlas. Lo que vienen a decir es que, en una venta con reserva de dominio, se produce la transmisión sin que el negocio se haya perfeccionado.

En el acta de inscripción se hace constar el pacto de reserva de dominio. Se cobra el concepto.

En la base de datos del ordenador se da de alta al comprador SIN DAR DE BAJA al vendedor: aparecen DOS TITULARIDADES distintas, ambas de dominio, con la especificación de que una de ellas es por pacto de reserva de dominio.

Un saludo.

¡Cuanto me alegro de verte por aquí, CHARLIE!. A veces veo tu nombre porque te has conectado, y pienso que si nada dices es porque no lo crees necesario. Pero, por lo menos yo, te echo mucho de menos.
Espero que vayas superando lo que te impide tener un contacto más fluido, que no sea grave y que te vaya todo muy bien (a ti o a quien sea, que imagino será una cosa seria porque eras de los más prolíficos en cuanto a post. Un enorme abrazo.

Yo lo trataría como una reserva del dominio, no como una carga, y en el ordenador, como no queda otra si que la haría figurar como carga, para que no se pasase en la expedición de ninguna nota.

Espero que no nos pongan este tipo de cuestiones en el práctico..., Aunque nunca se sabe.

Gracias por la aclaración. Al menos si nos colocan esto en el práctico ya sabemos como proceder.

Por cierto, ¿creeis que los exámenes ya estarán elaborados? Supongo que sí, aunque con la chapuza del año pasado y todo lo de las impugnaciones...

Lo digo porque he estado mirando los exámenes teóricos de convocatorias pasadas, para ver por donde habían ido los tiros hasta ahora, y me pregunto si las preguntas serán parecidas.
Hasta ahora han preguntado mucho sobre el asiento de presentación y sobre anotaciones preventivas. En cuanto a Mercantil y Bienes Muebles, varias veces han preguntado sobre publicidad.
¿Qué pensáis?

Un saludo.

El contrato de compraventa es el que tiene mayor importancia entre los de su clase porque se trata del contrato tipo traslativo de dominio.

Por otra parte, la compraventa constituye el medio primordial de adquirir el dominio.
Las formas de adquisición del dominio están representadas por el contrato, la herencia, la prescripción, la ocupación, la accesión, la adjudicación y la ley.
El contrato es en el derecho moderno la forma principal de adquirir la propiedad dentro de los contratos translativos de dominio.

La compraventa en el derecho latino moderno, que deriva del Código Napoleón, es un contrato translativo de dominio, que se define como el contrato por virtud del cual una parte, llamada vendedor, transmite la propiedad de una cosa o de un derecho a otra, llamada comprador, mediante el pago de un precio cierto y en dinero.

Clasificación del contrato de compraventa
• Bilateral. Es un contrato bilateral porque engendra derechos y obligaciones para ambas partes.
• Oneroso. Porque confiere provechos y gravámenes también recíprocos.
• Conmutativo. Generalmente es conmutativo, por cuanto que las prestaciones son ciertas y determinadas al celebrarse el contrato.
• Consensual. La compraventa es un contrato consensual para muebles y formal para inmuebles. En materia de muebles no se requiere formalidad alguna para la validez del acto; es decir, se aceptan las distintas formas de manifestación de la voluntad dentro del consentimiento tácito y expreso. En el tácito, se admite que por hechos indubitables la compraventa de bienes muebles se forme y constituya, generalmente en aquellos casos en que se tome la cosa y se deposita el precio: hecho indubitable de la manifestación de la voluntad para celebrar el contrato. En cuanto al consentimiento expreso, se acepta que verbalmente, la compraventa pueda celebrarse por señas, o por escrito si así se prefiere, sin que sea menester esta formalidad para los bienes muebles.
En cuanto a los inmuebles, el contrato siempre debe constar por escrito, pero el documento puede ser público o privado, dependiendo el importe.
• Principal. Existe por sí solo, pues no depende de otro contrato.
• Instantáneo. Pueden realizarse las prestaciones inmediatamente, cuando la operación es al contado.
• Tracto sucesivo. Puede pagarse el precio en abonos.
• Civil. Entre particulares sin propósito de lucro, es aquella que no tiene los atributos de la compraventa mercantil.
• Mercantil. En ésta son comerciantes; y aquellos en las que tienen por objeto títulos de crédito. En esta compraventa los plazos para reclamar son breves, pues se busca rapidez en las operaciones mercantiles, a diferencia de las civiles, en los que los plazos del procedimiento son más largos.
Son compraventas mercantiles, según el artículo 75 del Código de Comercio, las siguientes:
1.- Las enajenaciones y adquisiciones de mercancías, efecto y bienes muebles en general, verificadas con propósito de lucro como característica para determinar la compraventa respecto de mercancías y bienes muebles.
2.- Las enajenaciones de bienes inmuebles que se realicen también con dicho propósito de especulación mercantil.
• Privada. Si el vendedor contrata, escoge a un comprador.
• Pública. Venta de una cosa en almoneda.
• Judicial y extrajudicial. En la primera interviene la autoridad, en la segunda no.
Común u ordinaria y especial. La primera es la que se rige por disposiciones generales de la compraventa y la segunda por cuestiones diferentes.
• Voluntaria o necesaria. En la primera el vendedor no es forzado a realizarla, mientras que en la segunda sí. Comprador y vendedor se ponen de acuerdo respecto a cosa y precio; la necesaria en realidad presenta una característica que afecta al contrato en su esencia misma; existe en el caso de remate, en la adjudicación judicial y en la expropiación por causa de utilidad publica-.-

La Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de marzo de 2007 nos dice que en la compraventa con reserva de dominio “el vendedor transmite al comprador el dominio de la cosa vendida, esto no lo es de forma definitiva hasta que el precio se haya pagado íntegramente”.
Elementos del contrato de compraventa
• Cosa: objeto, notaria, en oposición a los derechos creados sobre él y a las prestaciones personales. Son bienes o derechos que estén dentro del comercio.
• Precio: significa valor pecuniario en que se estima algo, valor que se pide por una cosa o servicio. Sus condiciones deben ser: cierto, verdadero, en numerario y justo.
• Personas o partes: el vendedor, que es la persona física o jurídica que transfiere la propiedad, y el comprador, que es quien la adquiere. Promitente vendedor y promitente comprador.
• Formales: regularmente los contratos de compraventa no se otorgan por escrito, ya que la ley no requiere tal formalidad; sin embargo, en la práctica es habitual que el consentimiento se plasme en un documento privado que sirva de prueba. Hay excepciones en diferentes ordenamientos jurídicos, por ejemplo para el caso de bienes inmuebles, o ciertos otros contratos que se obligan a realizar por escrito, expresa o tácitamente.
• Invalidez: la capacidad, en donde el principio general dice que toda persona capaz de disponer de sus bienes puede vender y toda persona capaz de obligarse puede comprar; y el consentimiento, que se refiere a que haya un acuerdo de las partes que recaiga sobre el precio y la cosa.

Efectos del contrato de compraventa
Obligaciones del vendedor
• Transmitir la propiedad o título de derecho.
• Conservar el bien objeto de la compraventa hasta su entrega.
• Entregar el bien.
• Garantizar al adquiriente una posesión útil.
• Garantizar al comprador una posesión pacífica.
• Responder a la evicción.
• Responder de los vicios y defectos ocultos que tenga la el bien.
•
Obligaciones del comprador
• Pagar el precio.
• Pagar intereses en caso de demora o de compraventa con precio aplazado.
• Recibir el bien comprado.
• Recibir en buen estado.
Modalidades especiales de la compraventa
• Compraventa con reserva de dominio: es aquella en que la transferencia del dominio queda sujeta a una condición suspensiva que puede consistir en el pago del precio o cualquier otra lícita. No es reconocida por todos los ordenamientos jurídicos.
• Compraventa a plazo (en abonos): es aquella en que el vendedor, por un lado, realiza la transferencia de la propiedad, y por otro el comprador, se obliga a realizar el pago fraccionado en un determinado número de cuotas periódicas.
• Compraventa con pacto de preferencia: es aquella en la que se establece, para el comprador, la obligación de permitir, en caso de futura venta, que una determinada persona adquiera la cosa, con prioridad sobre el resto de eventuales compradores. Igualmente, el comprador estará además obligado a informar al beneficiario del pacto de preferencia sobre la puesta en venta del bien.
• Compraventa con pacto de retroventa: es aquella en que se atribuye al vendedor un derecho subjetivo, por el que puede recuperar el objeto vendido. Cabe añadir que la finalidad económica de esta figura gira en torno a la posibilidad de que el vendedor adquiera liquidez suficiente, con la futura esperanza de recuperar la cosa. De ahí que existan grandes facilidades para simular una compraventa con pacto de retroventa, tratándose realmente de un préstamo garantizado.
• Compraventa con pacto comisorio.
• Compraventa con arras
• Compraventa con garantia hipotecaria es aquel que se realiza cuando el comprador adquiere un bien mueble o inmueble y en el mismo acto esta adquiriendo e hipotecando. Se hace ante la fe de un notario público y para que se pueda realizar la compraventa en esta modalidad el bien no debe tener ningun gravamen, esto se debe demostrar con un certificado que expide el Registro de la Propiedad.
•
Existe jurisprudencia menor que ha considerado como propietario al comprador con pacto de reserva de dominio a efectos de la Ley de Propiedad Horizontal, Sentencia de la Audiencia Provincial de Sevilla de 3 de julio de 1993, aunque hay jurisprudencia contraria. La misma Audiencia en su Sentencia de 5 de mayo de 2004 declaró que en el supuesto relativamente análogo del arrendatario financiero, éste “debe ser considerado a efectos prácticos como un propietario” y responder de los gastos generales del edificio. La Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de marzo de 1991 negó legitimación al vendedor con pacto de reserva de dominio para ejercitar el retracto de comuneros, al “tener intencionalmente rota su vinculación con la comunidad”, siendo el pacto una garantía.


El Pacto de Reserva de Dominio: Garantía del pago del precio
Por el contrato de compraventa uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, de lo que se deduce que el pago del precio constituye una de las obligaciones básicas del comprador en el contrato de compraventa. Respecto de dicha obligación, en ocasiones, las partes pactan el aplazamiento del pago del precio, es decir, difieren el pago en uno o más plazos temporales, aplazamiento éste que ha motivado la existencia de diversos pactos contractuales tendentes a garantizar el cobro total del precio aplazado. Entre dichas medidas de protección se encuentra el conocido por pacto de reserva de dominio el cual, a pesar de ser conocido por su aplicación en la compraventa de bienes muebles tales como electrodomésticos, vehículos y embarcaciones, equipos de oficina, etc..., es un pacto de plena aplicación en las operaciones de compraventa de bienes inmuebles, siendo la jurisprudencia la que, dada la ausencia de una regulación legal de dicho pacto, ( excepción hecha de la Ley 50/1965 de venta de bienes muebles a plazo) , ha ido reconociendo su eficacia y validez y , de este modo, ha perfilado sus principales rasgos a través de las resoluciones dictadas sobre la materia.
En virtud del pacto de reserva de dominio, el vendedor, aun después de entregada la posesión del inmueble vendido al comprador, no transmite a éste el dominio hasta que éste le pague por completo el precio convenido, de forma que dicho completo pago actúa a modo de condición suspensiva de la adquisición por el comprador del dominio del inmueble comprado, por lo que verificado el pago se produce la transferencia del dominio de forma automática. Por lo tanto, el objeto del pacto lo constituye el hecho de que si bien se produce la entrega del inmueble al comprador, dicha entrega no conlleva la transmisión del dominio, de manera que sin necesidad de nueva entrega, el comprador adquirirá el dominio de forma automática tan pronto se verifique el pago del último plazo ( el que completa el pago del precio ).
En tal sentido, conviene destacar que partiendo de la distinción que nuestro ordenamiento jurídico proclama entre perfección del contrato de compraventa (acuerdo entre comprador y vendedor sobre la cosa objeto del contrato y el precio de la misma aunque ni la una ni el otro se hayan entregado) y su consumación ( supone la entrega de la cosa objeto de contratación y el pago del precio ) que establece que la perfección del contrato de compraventa no es suficiente para que se entienda transmitida la propiedad de la cosa, requiriéndose la consumación, es decir, su entrega para la adquisición de la propiedad, el pacto de reserva de dominio constituye una clara excepción ha dicho principio, ya que en tales casos la entrega de la posesión del inmueble vendido no supone la transmisión del dominio. Ahora bien, el pacto de reserva de dominio no impide que la compraventa se considere llevada a cabo y que por tanto las partes vendedora y compradora puedan exigirse recíprocamente el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato.
Por lo tanto, la finalidad de estos pactos reside en la garantía que constituye para el vendedor el aseguramiento del pago del precio aplazado, de manera que caso de incumplir el vendedor con su obligación de pago éste no tendrá más que reivindicar el inmueble cuya propiedad continúa ostentando frente al comprador, simple poseedor del inmueble. Igualmente, el comprador disfruta de la posesión y por tanto del uso inmueble adquirido mientras lo está pagando con una mayor comodidad.
Como efecto principal del pacto cabe señalar que mientras el pacto de reserva de dominio se encuentre vigente, es decir, mientras el comprador va atendiendo los sucesivos vencimientos de los plazos pactados, éste carece de facultades de transmisión o poder de disposición del inmueble a favor de un tercero, debiendo entenderse dicha facultad de transmisión voluntaria o forzosa ( por ejemplo, en éste último caso en un procedimiento de apremio ) . Caso de producirse dicha transmisión estando vigente el pacto de reserva de dominio, el vendedor, al amparo del citado pacto, podrá recuperar el inmueble vendido a través de las correspondientes acciones judiciales ( la acción reivindicatoria en transmisiones voluntarias o la acción de tercería de dominio en el supuesto de transmisión forzosa ). Igualmente, mientras el pacto de reserva de dominio se encuentre vigente, el vendedor carece de la facultad de transmisión y poder de disposición del inmueble vendido, de manera que si éste transmite el inmueble de forma voluntaria o forzosa el comprador dispondrá de las acciones necesarias para la conservación de su derecho al igual que el propio vendedor.
Como efecto final, una vez satisfecho por el comprador la totalidad del precio pactado, la propiedad se transfiere al comprador de forma automática sin necesidad de ningún acto declarativo de tal derecho ya que la adquisición del dominio depende únicamente del cumplimiento de la condición pactada. Caso de incumplimiento por parte del comprador del pago de alguno de los plazos, el vendedor deberá instar la resolución del contrato al amparo del propio pacto de reserva de dominio sobre la base de la normativa establecida en nuestro ordenamiento civil sobre derecho de obligaciones.
Finalmente, indicar que el pacto de reserva de dominio suele incluirse en los contratos de compraventa de inmuebles otorgados a través de escritura pública, de modo que el pacto accede al Registro de la Propiedad recibiendo la necesaria protección registral frente a terceros. No obstante lo anterior, viene siendo habitual encontrar esta clase de pactos en contratos privados empleados en la promoción inmobiliaria, curiosamente en operaciones en las que normalmente no se produce a entrega de la posesión ( al encontrarse en fase de construcción ). La inclusión del pacto de reserva de dominio en esta clase de documentos privados son lícitos y válidos, ya que además de constituir una garantía adicional para el pago del precio, constituyen un claro mensaje al comprador a fin de evitar conductas especulativas tendentes a transmitir el inmueble a un tercero durante la fase de construcción.


En cuanto al ordenador, solo hay un dominio EL COMPRADOR se le da de alta como nuevo titular, al anterior es decir el VENDEDOR, se le da de baja y despues en EXPERIOR, se crea en el epigrafe otras cargas, el DERECHO DE RECTROVENTA A FAVOR DE DON....

Desde luego, ya tenemos algo bien claro. Sí señor. Un saludo.

Esto no se paga con dinero ....

En caso de que la finca a agregar supere el quinto de la cabida de la "finca recipiente", dice que se tratará como una agrupación. Así, entiendo que si se nos presenta una escritura en la que dice "se agrega..." pero vemos que supera esa cabida, ¿lo inscribimos sin más como si se tratara de una agrupación, abriendo folio a la nueva finca?.
Aquí seguimos, estudiando todos. (estos somos nosotros, pero nos faltan unos cuantos truenos saliendo de la cabeza).

Se calificaria el documento desfavorablemente y se tendria que hacer una subsanacion, donde digo agregacion, digo agrupacion.-

En cuanto al articulo 20 apartado 4 letra a) esta muy claro haria falta notificarlo en todos los casos, pero dicha ley no ha tenido en cuenta el 54 por lo que queda un poco a criterio,.-

En mi Registro siempre ahora y antes lo hemos comunicado,

Una observación importante sólo con vistas al examen: os dirán que el documento a despachar en el práctico ya está calificado ("que está perfectísimo"), así que en caso de que detectéis alguna pifia consultadlo a alguien del Tribunal, para que lo comenten entre ellos y puedan establecer un criterio sobre ese tema para todos (darlo por bueno, pasar del tema, etc.).

¡Ah! ¡Y ponedle a la inscripción fecha dentro de los quince días, un detallito que igual no puntúa, pero da coherencia y demuestra sabiduría!

k´sim escribió:¡Cuanto me alegro de verte por aquí, CHARLIE!. A veces veo tu nombre porque te has conectado, y pienso que si nada dices es porque no lo crees necesario. Pero, por lo menos yo, te echo mucho de menos.
Espero que vayas superando lo que te impide tener un contacto más fluido, que no sea grave y que te vaya todo muy bien (a ti o a quien sea, que imagino será una cosa seria porque eras de los más prolíficos en cuanto a post. Un enorme abrazo.

Gracias por los abrazos. Os leo siempre. Otra cosa distinta es que siempre tenga algo que decir. Y otra cosa aún más distinta es que tengo el ánimo suficiente para ello. Cuando leo algunas faltas de respeto que se escriben por aquí o los nervios que producen en todos nosotros situaciones tan anómalas como el cachondeo de los exámenes o el impago de los mínimos, me entra mucho cansancio. Veremos cómo resuelve el juez el 12 de enero (demasiado rápido para lo que suele la Justicia). Quiero saber hacia dónde vamos.

En cualquier caso, estoy bien.

Un saludo.

P.D. Discrepo de Elgorip cuando califica la reserva de dominio como un pacto de retroventa, aunque sea a efectos informáticos. Véase la resolución de 7 de julio de 2004:

Resuelve la DGRN, dando la razón al Registrador, en el sentido de que la reserva de dominio no es una mera carga o gravamen, sino que supone un verdadero reconocimiento de la titularidad del vendedor, de forma que el comprador de un bien con reserva de dominio a favor del vendedor carece de toda facultad dispositiva. En consecuencia, y de conformidad con los artículos 24 y 25 de la Orden citada y en desarrollo de ellos el apartado 15º de la Instrucción de la DGRN de 3 de diciembre de 1999, los Registradores denegarán los mandamientos de embargo sobre bienes vendidos a plazos con pacto de reserva de dominio o que hayan sido objeto de arrendamiento financiero en virtud de contratos inscritos en el Registro de Bienes Muebles, cuando el objeto del embargo sea la propiedad de tales bienes y el embargo se dirija contra persona distinta del vendedor, financiador, o arrendador. Otra cosa sería plantearse el posible embargo de la posición jurídica del comprador financiado, es decir, sobre los derechos que el mismo posea sobre el vehículo embargado.

k´sim escribió:En caso de que la finca a agregar supere el quinto de la cabida de la "finca recipiente", dice que se tratará como una agrupación. Así, entiendo que si se nos presenta una escritura en la que dice "se agrega..." pero vemos que supera esa cabida, ¿lo inscribimos sin más como si se tratara de una agrupación, abriendo folio a la nueva finca?.
Aquí seguimos, estudiando todos. (estos somos nosotros, pero nos faltan unos cuantos truenos saliendo de la cabeza).

Yo la inscribiría como agrupación.
Creo que esta diferenciación en cuanto a agrupación y agregación es mas procedimental del propio registro que otra cosa, así que seguiría adelante.

En los recursos contra la calificación negativa del Registrador:
- Se puede interponer recurso gubernativo ante la DGRN o en juicio verbal ante los juzgados de la capital de provincia, en primera instancia, y ante los órganos jurisdiccionales en alzada.
- Acudir a los tribunales de justicia.
PREGUNTA ¿El juzgado de primera instancia es un órgano jurisdiccional? ¿Acudir a los tribunales de justicia es los mismo que acudir a primera instancia? y si es lo mismo ¿es acudir también a un órgano jurisdiccional? y si todos son los mismo ¿porque no les llama igual? y si son diferentes, alguien me podría explicar las diferencias.